日本リートの魅力(J-REIT)について
こんにちわ、investdentistです。
皆さんはリートと言うものをご存知でしょうか？
投資歴5年ほどの自分も実際に投資するまで、あやふやな理解のままでしたが、株を買う要領で不動産投資ができるというものでとても便利な商品です。
すごく簡単に言うとリート株と言うものがあって、運営会社がその株から得た資金で、個別のオフィスやテナントを購入、維持管理し、賃料を株主に還元するというものです。
投資に興味のある皆さんは不動産投資の話もよく耳にするかと思いますが、リアルな不動産の場合、管理が大変だったり、また売りたい時に中々買い手がなかったりしますが、株の性質を持つリートであれば、誰でも簡単に、丸ノ内のビルオーナー(？)になれます笑
また、既に投資信託をされてる方は自身の商品をご覧になれば日本のリートが組み込まれているかもしれません。 資産分散型の場合は大きく、 日本か海外の株式/債権/リート に分散されている事が多いからです。
さらに投資信託などでリートに特化したものがありますが、だいたい中身はこれから紹介する様なリート銘柄で構成されているので、株式の性質として、キャピタルゲインも狙いたい！と言う方は、個別のリート株購入をお勧めします。
1・リートのメリット、デメリット
正直昔はリートを土地そのものを転がして、お金を得る物だと思ってました。日本の土地はこれから上がるとも限らないし、投資の魅力はないだろうと笑 実際に物件そのものを入れ変えたりしてるので、あながち間違いではないですが、基本は賃料をベースとしています。
リートのメリット
1・安定した分配金(高い利回り)
2・リアルな不動産投資に対し流動性がよい
3・現実では難しい、都心のビルに投資ができる
リートのデメリット
1・景気の動向がより顕著に受ける(元本)
2・リアルな不動産投資に比べ、投資資本を経費にできない
3・減配、上場廃止のリスク
リートの魅力はなんと言っても高い利回り、そもそもは不動産と言えば、不況にも強いと言われるものですよね。それは不景気になったからと言ってすぐ連動して家賃が下がるわけではないからです。今日本のリートは回復傾向にありますが、それでも平均4-5%位は維持していると思います。
しかしながら、今回のコロナによる影響はリートにも大きく影響しました。。
https://www.google.co.jp/amp/s/media.rakuten-sec.net/articles/amp/26587
トウシルより。本来は不況に強いと言われる不動産がなぜここまで下がったのか、それは普通の経済不況に比べて、実際に人の動きが制限された、感染症から来る不況だったのです。3月の海外での都市封鎖は金融パニックを起こしました。普通は不況に強いはずの金や債権までも現金化の為一時値を下げたくらいです。
日本のオフィスに至っては都市封鎖もなく通常通りの稼働で賃料も得ていたにもかかわらず、投げ売りに近い下落が起きました。
もし仮に、コロナによる感染症が再び顕著になれば、非常事態宣言と共に日本リートは下がるかもしれません。
その上で、オフィス系やホテル系リートへの投資は慎重に行う必要があると思います。
2・実際に買ってみよう！リート株
では実際に 野村不動産マスターファンド(3462)と言う株を1株買ってみる想定で説明しましょう。
まず、お使いの証券口座の検索に (3462 )、または銘柄名を入力しましょう。
すると、この様に出てくると思います。1株の値段が138600円！高っ！と思うのですが、普通の日本株は100株単位ですが、リートは1株から買えますので、安心下さい。
注文方法ほ普通株と同じです。
値段指定して指値で買うか、成行で買うか、ただしリートの特徴として板が薄い…つまり流動してる株数が少ないので、指値で大量に注文しても中々一気に約定しませんので、ご注意を。
さて、たったこれだけで貴方は都心のオフィスビルの一口オーナーです。夜のおネーチャンに東京にビル持ってるなんと言っても一応、間違いではありません笑
肝心の配当ですが、野村不動産の場合は、2月、8月の二回、直近の配当は3317円と3328円と予想され、年間換算の配当利回りは4.72%と予想されてます。これだけでも普通の個別株より利回り高い方だと思いますが、3月の底値付近で買えば利回り7-8%は軽くあったのではないでしょうか…
基本リートは配当目的なので、売買差益はあまり狙わないのですが、今回に限り、配当も差益も両方狙えるおいしい状況であったと言えます。
さあて、本来は買う前に精査しますが、このファンドの中身を確認しておきましょう。
この野村不動産ファンドは東京中心に298物件、保有資産額は1兆516億円と国内トップクラスのリート株です。施設の稼働率も99%とコロナでオフィス撤退ニュースが飛び交う中、堅調に事業を進めています。
保有物件もオフィスのみでなく様々ですね。
できればリートを買う前にはその投資法人のホームページなどで、所有物件等を確認しておいておきましょう。
また、JCRという所が投資法人の格付けを行なってますので、同時にチェック、ランクが高いほど信用度も、高いことになります。
手堅いリートを選ぶには、、所有物件数が多かったり、その資産額が高い。格付けが高い物が安心です。
基本は配当が全てですから、高い利回りにつられて購入したが、いきなり減配、上場廃止なんて可能性もありますから。
↑手堅いリートですが不採算で潰れた物もちらほら、しかし上記の殆どが吸収合併での廃止で、吸収の場合は合併後の株式として所有できますので安心してください。
そして、減配として有名なのが、インヴィンシブル投資法人（8963）の大減配。1812円→30円なんと98%減！ホテル系リートとは言え、法人内貯蓄に余力を残しながらの大減配で投資家の非難を買ったようです。(この頃はまだリート購入してなかったので被害なし)。
この様に今後長期に、コロナによる影響が続くと考えると、ホテルオンリー、オフィスオンリー構成のリートは少し考えものです。ただ星野屋の星野リゾートリートなどは順調に回復しており、ブランド力が高い、ないし、国内旅行者が多いホテル系は充分検討の余地ありかなと。
3.筆者購入のリート銘柄実例
さて実際筆者は7月頭に約1000万円分(借用金原資)のリート銘柄を購入しています。なぜ借用金まで使って今まで殆ど触れてこなかった日本リートを購入したのか。
一つ目の理由は単純に自身のポートフィリオになかったから。自分はイデコやニーサの積立を行なっておりますが、分散資産として日本リートのみなかったということがひとつ。
二つ目の理由は日本リートの値下がりにより手頃感が出ていたこと。コロナ直下の3月以降、じわりじわりと回復していた株価に対しリートの回復は鈍く、まだまだ底値圏でありましたし、一括投資として、米国株ETFも対抗馬として、考えていましたが、米国株の回復スピードが早く、大統領選の行先が不明な現状では一括購入は危険と判断し、購入に至らず。
三つ目は日本のコロナの感染状況です。冷静に考えて、ロックダウンもせず、先進国でも顕著な人口密度を誇る東京でさえ、1日五百人以下の感染者数、、これは単に綺麗好きとか文化の違いではない何かがある、日本は米国やイタリアの様な深刻な事態にならないかもしれないという期待。あとは、テレワークが推奨されつつも、一行に進まない日本の古い企業姿勢と、政府による家賃保証の決定がありました。
またホテル系においても、インバウンドが回復するには先ですが国内旅行は回復してきていますし、コロナ収束後のリバウンドとして、再び、息吹き返す可能性がある、真っ先に星のやを購入したのも、大阪のど真ん中に新店舗とカジノ、万博期待があったからです。
そして、最後に実際に銘柄の選定基準として、投資カービィさんの有料記事に出会ったのも一つでした。
https://note.com/investment_kirby/n/nbe2220ebc57f
詳しい選定基準や個別銘柄は有料ノートなので細かくは言えませんが、以下自身の購入リートに殆ど含まれております。
カービィさんの基準に+して自分なりの基準、特に日本特有のリスクとして、災害も考えました。家賃収益率の高い物件は東京都の特定４区に集中していますので、そこに一点集中すれば効率が良いのはわかっていますが、首都直下自身や南海トラフなどの影響を想定し、なるべく、オフィス、ホテルに偏重しない、地域にも東京以外の近畿や福岡など、幅を持たせることを意識しました。
特に原資である借用金、コロナ特別貸付は利息が最大1.45%、15年返済なので、高い利回りを安定して吐き出してもらうにはリスク管理も重要でした。
実際、購入した銘柄の殆どが3月底値より回復傾向にあるものの、ばらつきがかなり出ており、未だに低空飛行なものもあります。
因みに借用金は事業の運用予備費です、今年の分は500万あれば十分でしたが、第二波リスクの為に500、後は予備費として手をつけずの予定でした。ただ折角なので運用してしまおうという、たぶん投資未経験の人からみたら大博打に思われるでしょうが、団信も当然入ってますし、自己分析では全く問題ない想定です。個人の人には借用金運用は全くお勧めできません（笑）
以下、保有銘柄です。
銘柄名(コード)/保有株数/配当月/現時点の1株価格/現時点の想定利回り/JCR格付け となっております。
42銘柄ありますので飛ばしてもらっても笑
1・エスコンジャパンリート (2971) /１/ 1,7月/102110円/6.43%/格付けなし
2・サンケイリアルエステート (2972) /1/2,8月 /91900円/4.56%/無し
3・ＭＣＵＢＳＭＩＤＣＩＴＹ (3227)/４/6,12月 /74700円/4.56%/AA-
4・森ヒルズリート (3234)/１/1,7月/132400円/4.08%/AA
5・ＡＰＩ投資法人 (3279) /2/5,11月/397500円/5.11%/AA
6・星野リゾート・リート (3287)/１/4,10月/470500円/5.90%/A
7・ＯＮＥリート投資法人 (3290)/1/2,8月 /252100円/5.53%/A
8・イオンリート投資 (3292)/1/1,7月/111900円/5.28%/AA-
9・ヒューリックリート投資法 (3295)/1/2,8月/137100円/4.97%/AA-
10・日本リート投資法人 (3296)/2/6,12月/354000円/4.77%/A
11・インベスコ・オフィス・Ｊリート (3298)/20/4,10月 /13910円/4.88%/AA-
12・積水ハウス・リート投資 (3309)/1/4,10月/72400円/4.79%/AA
13・トーセイ・リート投資法人 (3451)/1/4,10月 /103600円/6.70%/無し
14・ケネディクス商業リート (3453) /１/3,9月/212300円/5.91%/A+
15・ヘルスケア＆メディカル投資 (3455)/1/1,7月/5.09%/117800円/A
16・野村不動産マスターＦ (3462)/3/2,8月/138600円/4.72%/AA
17・スターアジア不動産投 (3468) /3/1,7月/41950円/7.24%/A-
18・マリモ地方創生リート (3470) /1/6,12月/13900円/6.11%/無し
19・大江戸温泉リート (3472) /1/5,11月/62800円/5.66%/無し
20・投資法人みらい (3476)/1/4,10月/35650円/7.46%/A+
21・ザイマックス・リート (3488)/1/2,8月/87300円/6.22%/無し
22・タカラレーベン不動産投 (3492)/1/2,8月/87800円/6.48%/無し
23・日本リテールファンド (8953)/3/2,8月/150800円/6.00%/AA-
24・オリックス不動産投資 (8954) /1/2,8月/159500円/4.44%/AA
25・日本プライムリアルティ (8955)/1/6,12月/303500円/4.41%/AA-
26・プレミア投資法人 (8956) /3/4,10月/122800円/4.64%/AA-
27・東急リアル・エステート (8957)/1/1,7月/135900円/4.36%/AA
28・グローバル・ワン不動産 (8958)/1/3,9月/100100円/4.64%/AA-
29・ユナイテッドアーバン投資 (8960)/4/5,11月/116000円/5.66%/AA
30・森トラスト総合リート (8961)/3/3,9月/131000円/5.51%/AA
31・平和不動産リート (8966) /1/5,11月/119300円/4.74%/A+
32・日本ロジスティクスＦ (8967)/1/1,7月 /286000円/5.19%/AA
33・福岡リート (8968) /1/2,8月/131900円/5.10%/AA-
34・ケネディクス・オフィス投資 (8972)/1/4,10月/597000円/4.59%/AA-
35・.いちごオフィスリート投 (8975) /4/4,10月/79400円/5.64%/A
36・大和証券オフィス投資 (8976) /1/5,11月 /593000円/4.48%/AA
37・阪急阪神リート (8977)/1/5,11月 /117300円/4.55%/AA-
38・スターツプロシード投資 (8979)/1/4,10月/203400円/5.57%/A-
39・大和ハウスリート (8984)/1/2,8月/2863000円/4.11%/AA
40・大和証券リビング投 (8986) /1/3,9月/103500円/4.49%/A+
41・ジャパンエクセレント投資 (8987)/1/6,12月/120900円/4.31%/AA-
42・タカラレーベン・インフラ投 (9281) /1/6.12月/114100円/5.10 ％ /A-
以上42銘柄、格付けは主に取得時(7月頭)のもの。1株価格と想定利回りは8/24日のものとなっております。
また最後のタカラレーベンインフラは厳密に言えば太陽光売電を主とするのでリートには分類されませんが、性質が同じなので組み入れました。
4・まとめ
いかがでしたか？初期費用がいるものの、ホテル、オフィス、住宅や老人ホーム、物流倉庫にまで投資可能なREIT、少しは興味湧いた人もいるかと思います。また海外のREITもありまして、こちらは投資信託でのみしか購入してませんのでまだまだ無知ではありますが、株式以外の選択肢として多いにありだと思っております。
肝心の配当は7月権利落ちのものでも10月くらいになるとのことで今から楽しみですが、購入時の平均利回りは最低でも5％あったので、単純計算で年50万の配当金を見越しております。また評価額についてですが、これまでの評価損益額総和は+360118円、購入時より下がった物が半分位ある中、それ以上に力強く回復銘柄に牽引された形ですね。来年が楽しみです。(暴落がなければ)
方針としてオリンピックまでは基本銘柄を入れ替えないつもりでいますが、大きく利幅が狙えるなら途中売却も検討して行きます。追加購入も！
価格変動リスクを考えるとJREITの比率は運用資産の１/３程度にとどめておくべきかなと思ってます（自分は超えてしまってますが）。
リート初挑戦の方はＭＣＵＢＳＭＩＤＣＩＴＹやインベスコ、いちごあたりが投資価格も少なく格付けもしっかりしてるので、この辺りから初めてみてはいかがでしょうか。
それでは、また。良い投資ライフを！