30代で家を買うという事
先日めでたくアラフォーの仲間入りをしました。
昨年キャリアコンサルタントの資格を取得してから
本業で直接的に活かす事はなくても毎月色んな方面で
ご相談をいただけ「資格取得して良かったな」と感じています。
その中で最近かめおか自身もライフステージが変わり、
家の購入も相談を受ける事が増えてきたので持論を述べたいと思います。
かめおかの自己紹介
キャリア：
4年制大学卒業後モラトリアム期間を経て、会計事務所に入所。
組織は人であると確信し採用支援の会社に転職。
プライベート：
昨今の不動産価格高騰を体感し
キャリアで悩む前にマンションを買っておけば良かったのでは？と思い直す。直近5年間で家の購入を3回経験。
住まいにおける悩み3パターン
①購入か賃貸か
②戸建かマンションか
③新築か中古か
これ悩むんですよね、、
一気にぜんぶ解決しようとしてももはや不可能なレベル。
受験と同じで
・解けそうな問題から解く
・解けない時は消去法
で落とし所を探してみます。
すると③→②→①の順番が最適解である事に気づきました。
まず新築じゃないと嫌な人は中古NG。
次に階段NGな人は戸建NG。階段OKでも資産としての流動性を担保したいならマンションがベターです。
これだけで悩みの種は減ります。
さて、残った①購入か賃貸かについて以下考えを述べて参ります。
▼かめおかの主張
国民は住宅ローンの低金利恩恵を受ける権利がある
会社員こそ恩恵は早く長く受けた方がお得
高い買い物なので何を買うかは見誤らない
売却時の残債割リスクが低いマンションが安牌
▼住宅ローンについて
融資の中でも特に金利が低い
世界的にも日本の住宅ローンの金利の低さはトップクラス
（詳細は割愛しますが反響次第で考えます）
▼残債割リスクとは？(かめおかの実体験)
以前築10年の戸建を売りましたが
売却期間が長引き契約不適合責任(雨漏り)等
想定外の出費が嵩みました(残債割れ▲○○万円)
戸建よりマンションを好む人の方が相対的に多いんですよね。。
あと建物価格の減価も早い。
そんな事もあり戸建は流動性が低く、残債割れリスクが高い事を痛感しました。
一方新築マンションの売買も経験しました
(売却益○○万円)
こちらはびっくりする位早く買い手が見つかりました。
どこに買うか？悩んだら人口が増えるエリアにしましょう
（浦和、幕張とかはまだ伸びしろありそう）中央区、港区は更に再開発というおまけ付きだけど庶民には買えない
不動産価格とて需給バランスで価格は決まるのと、
需要予測は人口推移で予測可能です。
自治体名×人口×推移とかでググると将来の人口予測もリサーチできます。
気になるエリアの予測がでてこない場合
買物利便性×教育等検索し住民が何を期待し住んでいる街か？
検索してみる事をおすすめします。
（最近だと流山、戸田公園とか）
かめおかの判断基準
なぜ買うか？
住まいの機能を向上させ自分のQOLを上げるため。
ディスポーザー付き生ゴミが出ない生活とか超快適(もう戻れない涙)
あとは心の健康のため。
賃貸は誰かの投資物件に住む訳だから
知らない投資家の養分になってると考えるとなんだか気持ち悪い。
どこかには住まないといけない、それなら気持ちよく住みたい。
譲れないものは？
流動性。
売りたい時に売れない様な物件は辛い。
(家庭環境やキャリアの変化に対応できない)
不動産市場内で利回り4%以上が指標とされています。
そのためかめおかの場合利回り4%以下の物件は流動性低いと捉え、
余程気に入った要素がない限り検討除外とします。
何を買うか？
メジャーセブンの物件を相場以下で買いたい。
新築マンションを買うならマンションマニアという方のブログがおすすめ。
建物のランドマーク性があると「指名買い」の可能性が高まります。
駅近！に越した事はないのですが
実は駅遠でも総戸数が多く目立つマンションだと残債割れリスクも下げられる。
どう買うか？
中古の場合：
不動産業界出身者ほど大手不動産会社に頼らず知人経由でマンションを購入するという事実。
マンション購入時の手数料は通常購入金額の3%で設定されています。
どれだけこの手数料を適正価格で購入できるか？がポイント。
大手不動産会社程手数料も強気だけど買うもの自体は変わらないという事実
(5000万円の物件なら150万円)
更にここに諸費用○○万円とかかかるので馬鹿にならない金額になります。
(手数料1%安くできたら50万円安くなる)
※売る時は集客力が違うので大手不動産会社への依頼を推奨します。
新築の場合：
断然一期一次！販売開始前からほしいマンションは狙いましょう
(バブル超えと言われるくらい価格高騰している時代。建てれば売れるので売主は竣工間近になる程値上げします）
新築は価格交渉できないの？みたいな疑問もあるかと思いますが結論可能性あります。最終何邸！とか売り主が売り急いでいそうだったり売り主が鉄道系事業主だったりすると交渉しやすいのは業界内だと有名な話です。
買いたい！でもごにょごにょ～と言ってみましょう！
（この辺はテクニックがあるので相談くださいｗ）
いつ買うか？
早く、そして転職前に買う事をおすすめします。
価格が高いから様子を見るという選択肢もあると思いますが
原材料高騰や人材不足等価格が安くなる要素を見つけにくい。
家じゃなくて日用消費財で考えるとイメージしやすいかもしれません、今年や来年で物価が安くなるイメージが持てますか？コントロールできないところで悩むのは時間の浪費です。
年齢のお話：
返済開始が早いに越した事はない。
住宅ローンは35年ローンで組むケースが多いです。
もし40歳で購入したら完済は75歳、働けてるかどうかも分からないし恐ろしい。
僕はタイムマシンで過去に戻れるなら新卒1年目で買います。
あと転職すると借入限度額や金利が不利になるケースが多いです。
税金、補助金、管理費修繕費について：
話が長くなってきたので今回は割愛します。
最後に
マンションで1000万円儲けたい！物件教えて！
という方は晴海フラッグが良いかと。
絶対儲かる！という話ではなく投資家の方々が購入しているという事実。
騙されたと思って問い合わせだけでもしてみてください。
そもそもモデルルームの予約すら取れないのでｗ
人気物件は抽選制。当たった方は住まずに転売するみたいなダークサイドに落ちない様自分を律してください。
他だと幕張ベイパーク - ミッドスクエアタワー
とかも「相場より安く買う」事がまだ可能なマンションで買った方は羨ましいです。
タワマンしか儲からないの？！
と心配になられる方には朗報。
クオン流山おおたかのもりという物件が
売却益2000万円以上で取引されています。
子供が増えている街はポテンシャル高い！
高値掴みだけさせられない様ご注意ください。
過去の売買履歴も実はネットで確認できます。中古で欲しいと思った物件が履歴＝相場より高すぎないか？確認した方が良いです。
いきなり投資家になるのはぶっ飛んでる
でも退職金もないし将来は不安。。という方こそ
住まいを通じ半住半投という生き方を提案します。ベンチャーに転職してストックオプションで一攫千金を狙うぜ！というは心の奥底にしまっておいてください