投資用区分マンションを100～200万円高く売る「ちょっとした方法」
投資用区分マンションを持っている方にとって、
ちょっと興味を引くテーマについて
書いていきます。
しかも、
「知っているか」「知らないか」だけの
非常に簡単なテクニックです。
まあ、本当はこういった「ちょいテク」は
本質的でないのであまり好きでないのですが、
割高な都内ワンルーム物件を購入して
ご相談をいただくこともとても多いので、
情報をシェアします。
■今の不動産市場は買い時？ 売り時？
本題の前に
現在の不動産の市場について
少し書こうと思います。
2012年から上昇を続けた市場は、
現在いったん高止まりして、
ピークを打った感があります。
（価格が天井から、下降し始めという感。）
ピークを打った一番の要因は、
スルガ銀行をはじめとした不正融資により
金融庁から金融機関への監視が強まった結果、
各銀行が不動産事業への融資を控え出したためです。
もっと言えば、スルガ問題発生前から、
すでに金融庁の不動産市場への警戒感が強まって
2017年後半には融資が絞られ始めていました。
投資不動産の市場に関して、
市場価格に一番影響するファクターが
金融機関の融資姿勢です。
というのも、
ほとんどの人が融資を利用して購入するため、
融資姿勢が物件価格に大きく影響します。
融資が積極的であれば価格が上昇し、
融資が消極的になれば価格が下落します。
ということで、
現在は融資がかなり絞られてきているので、
価格が下落傾向にあります。
一方で、
区分物件の融資に関しては、
地銀、信金以外の金融機関、
特に信販系、ノンバンク系が
引き続き融資を行っているので、
それほどの下落は起こっていません。
つまり、
区分物件においては
まだ高値で売れる可能性もあります。
■区分物件を100万円～200万円高く売る「ちょっとした方法」
では、ここから本題。
そういう市場の中において、
投資用区分マンションを売却しようとした際、
「ちょっとした方法」を知っているだけで、
100～200万円高く売ることも可能です。
その方法とは、
『サブリース（家賃保証）を解約してから売る』
ということです。
というのも、
都内のワンルーム物件などでは
不動産業者にサブリース（家賃保証）で
管理を任せている物件も多いのですが、
サブリースを解約すると
サブリース保証分払っていた管理費が無くなり
その分の家賃収入を高く得ることができるからです。
（その分、入居者がいない状況での
家賃保証は無くなりますが。）
そうすることで、
具体的には毎月5,000円～10,000円程度
多く家賃収入を得ることが可能です。
ここでポイントなのですが、
投資用区分物件の売値がどう決まるかというと、
得られる（年間）家賃収入を、
相場の利回りで割り戻して決まります。
つまり、
毎月10万円の家賃収入の物件（年間120万円）を
相場5%の市場で売る場合、
『120万円÷0.05（5%）=2,400万円』
となります。
実際にはもっと複雑ですが、
ざっくりはこんな感じです。
その際に、
サブリースを解除することで
5,000円～10,000円家賃収入が増えた場合、
以下のように「100～200万円」売値が
アップします。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＜5,000円アップした場合＞
＋5,000円／月
＋60,000円／年
・利回り6%で売ると「＋1,000,000円」
・利回り5%で売ると「＋1,200,000円」
＜10,000円アップした場合＞
＋10,000円／月
＋120,000円／年
・利回り6%で売ると「＋2,000,000円」
・利回り5%で売ると「＋2,400,000円」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
このように、
「売りだす前にサブリースを解除する」
ということを知っているだけで、
これだけ価格が変わります。
ということで、
あまり“好きではない”テクニック的な
話を書きましたが、
特に高値で物件を購入してしまいお困りの方には
参考にしていただけると幸いです。
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【本日の内容のまとめ】
区分物件でサブリースがついている場合、
解除して家賃を上げてから売りに出すと
100～200万円高値で売れる可能性がある。