初心者向け区分マンション投資ガイド！仕組み、収入目安、リスクを学ぼう

2024年9月17日 10:22

マンション投資を始めたい人に、マンション投資の種類、メリット・デメリット、具体的な事例を交えてわかりやすく紹介します。

監修者ライズ株式会社代表取締役福井亮眞
2016年11月に「学生×副業」で生計を立て、2018年に個人事業主として起業。SNS型投資詐欺、稼げない情報商材に騙されるも、2019年10月に北海道札幌市に法人を設立。持ち前の営業力と知識・情報のアップデートで、「営業代行、コンサル」「ホームページの制作」「営業・AIの情報発信」「資産形成の情報発信」を行っております。
また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。
間違った知識・情報をアップデートせず正しい知識・情報をアップデートできるように是非ライズ株式会社の記事をご覧になり、是非ご活用ください。

この記事のポイント

区分マンション投資は、初期投資額が比較的少なく、不動産投資初心者にとって始めやすい方法です。
不動産投資には空室リスクが伴います。収入プランには、一定の空室率を考慮して計画を立てることが必要です。
マンション投資を始める前には、不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりして、十分な情報収集を行いましょう。

マンション投資とは:

マンション投資は、安定的な家賃収入、私的年金の確保、生命保険の代替、相続税対策、分散投資など、多様な目的に応じた資産運用手段として注目されています。会社員が金融機関から融資を受けて投資物件を取得することも一般的です。

しかし、マンション投資の基本的な意味や種類、メリット・デメリットについては、よく分からないという人も多いかもしれません。

「居住用」と「投資用」のマンションは目的が異なり、「居住用」は自分が住むためのもので、「投資用」は他人に貸して家賃収入を得るためのものです。

不動産投資には「区分」と「一棟もの」があり、「区分」はマンションの1部屋、「一棟もの」はマンション全体を指します。物件は中古・新築、都心・地方など様々で、不動産投資初心者には手頃な価格で購入できる「区分マンション」から始めるのがおすすめです。本記事では、マンション投資を「区分投資」として説明します。

マンション投資の仕組み:

マンション投資で得られる収益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。

キャピタルゲインは、物件を売却して得られる収益のことで、例えば、1000万円で購入した物件を1100万円で売却すれば100万円の利益になります。逆に、900万円で売却すれば100万円の損失となります。

インカムゲインは、家賃収入のことを指します。例えば、1000万円で購入した物件から月6万円、年間72万円の家賃収入が得られる場合、その72万円がインカムゲインとなります。

現在の不動産投資ブームは、家賃収入を目指したインカムゲイン狙いが主流です。マンション投資は短期間で大きな利益を狙うハイリスクハイリターンの投資ではなく、長期間にわたってコツコツと収益を得るミドルリスクミドルリターンの投資スタイルが基本となります。スクハイリターンの投資方法ではなく、長期に渡ってコツコツと収入を得ていくミドルリスクミドルリターンの投資が、マンション投資の基本的な考え方になります。

区分マンション投資で得られる収入

具体的に、区分マンション投資で得られる収入について例を挙げます。東京23区内の中古ワンルームマンションを2000万円で購入し、月9万円で貸し出した場合、管理費や修繕積立金、管理委託手数料などの支出が約1万5000円かかります。また、毎月のローン返済が6万5000円の場合、手元に残るお金は月々1万円、年間で12万円です。これに固定資産税などの税金が加わります。東京の区分マンションに投資した場合、年間で5～10万円程度の利益が期待されます。

マンション投資のメリット

区分マンション投資には、主に4つの大きなメリットがあります。

初期投資額が少ない

区分マンションは、新しい物件なら2000万円前後、築年数が古い物件なら300～500万円程度で購入可能です。年収や勤続年数などの条件により、フルローンで融資を受けられる場合が多く、自己資金が少なくても購入しやすいのが特徴です。

管理に手間がかからない

区分マンションには、オーナーが構成する管理組合があり、建物全体の管理は通常、管理会社に委託されます。そのため、オーナーは日常的な管理業務を任せ、仕事を続けながら副業として不動産投資を手軽に始められます。筆者もこのスタイルで投資をスタートしました。大規模修繕工事の手配も管理組合や管理会社が行うため、オーナーは承認するだけで済みます。一棟ものの場合は、すべて自分で手配しなければなりません。

良い立地の物件を購入できる

区分マンションは物件の数が多いため、東京23区内の中心地でも比較的簡単に物件を購入できます。筆者も渋谷区松濤や港区赤坂に区分マンションを購入しました。一棟ものだと数億円かかる可能性がありますが、区分マンションなら初期投資額を抑えて立地の良い物件を手に入れることができ、需要が高い場所で安心して投資を始められます。

すぐに売却できる

区分マンションは、いざという時に短期間で売却しやすいというメリットがあります。筆者が売却した際も、最長で3ヶ月、慎重に進めても半年以内に売却が完了しました。一棟ものの場合は、売却に半年以上かかることが一般的です。区分マンションは現金化が容易である点が魅力です。

一方で、一棟もののマンションを売却する際には、通常半年以上の時間がかかることが多いです。これに対して、区分マンションは比較的早く現金化できるという利点があります。

マンション投資のデメリット

ここまでで、不動産投資の仕組みや区分マンション投資のメリットについて述べましたが、「投資にはリスクが伴う」と考える人もいるでしょう。実際、不動産投資は、金融機関から多額の融資を受けて行う大規模な投資であり、当然ながらいくつかのリスクがあります。

ここでは、不動産投資のデメリットやリスクについて詳しく説明します。不動産投資で成功するためには、メリットだけでなく、デメリットもきちんと理解しておくことが重要です。リスクに対処するための方法を知っているかどうかが、投資の成否や安定性に大きく影響します。

不動産投資に伴う主なリスクは、以下の4つです。

空室リスク

不動産投資で最も大きなリスクは、空室リスクです。長期間にわたって空室が続くと、不動産投資は失敗する可能性があります。しかし、空室を避けて満室状態を保つことができれば、投資は成功しやすくなります。

現在の日本では、新しいマンションやアパートが次々と建設される一方で、人口は減少傾向にあります。国土交通省のデータによると、日本の総人口は2008年の1億2808万人をピークに減少し始めています。人口減少に対して供給される物件の数が多いため、今後、全国的に空室率が上昇することが予想されます。したがって、物件の立地や環境、選び方には慎重さが求められます。需要のある物件や空室が出にくい物件を選ぶことが重要です。

また、入退去時には一時的に必ず空室が発生します。たとえ人気のある物件でも、長期間にわたり空室がゼロという状態は現実的ではありません。したがって、収入プランには一定の空室率を織り込んでおくことが必要です。

金利上昇リスク

不動産投資は、多額の資金を金融機関から借りて行う投資であるため、借入金利が投資の成果に大きく影響します。金利は景気の動向に左右されるため、景気が良くなると金利が上昇し、また、日本の国際的な信頼が失われた場合にも金利が上がる可能性があります。

市場金利が上昇すると、ローン金利も当然上昇し、結果として金利負担が大きくなり、収益が圧迫されるリスクがあります。したがって、投資を始める際には、金利上昇リスクに備えて、ローンの選択やプランニングを慎重に行う必要があります。たとえば、変動金利や固定金利の選択など、総合的に考えることが重要です。

災害リスク

日本は地震が頻発する地域であり、地震による建物の倒壊や液状化、地盤沈下などのリスクがあります。購入予定の物件について、十分な調査を行うことが不可欠です。2011年の東日本大震災では、海岸の埋め立て地以外の場所でも液状化現象が発生しました。そのため、現在の土地の状態だけでなく、かつてその土地がどのような状態だったかを調査することが重要です。

さらに、2019年には台風による河川の氾濫などが大きな被害をもたらしました。災害リスクについては、国土交通省や各自治体が作成しているハザードマップを確認し、購入予定物件のエリアを調査することをお勧めします。

修繕リスク

不動産も時間が経つと劣化します。外壁のペンキがはがれたり、タイルがはがれたり、雨漏りが発生することもあります。建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが必要です。

マンションでは、10年から15年ごとに大規模修繕工事が行われます。この工事では、外壁補修、屋上やバルコニーの防水工事、給排水設備の工事などが行われます。おおよその工事費用としては、1室あたり100万円が目安とされています。区分マンションの場合は、管理組合が建物管理会社と協力して大規模修繕を行うことが一般的です。そのため、各オーナーから毎月修繕積立金を徴収し、長期修繕計画に基づいて積み立てを行っています。

中古物件を購入する際には、そのマンション全体で修繕積立金が計画通りに積み立てられているかどうかを確認することが重要です。

マンション投資はやめるべき？失敗しないためにできること

不動産投資に伴うリスクを見て、「やっぱり難しそうだ」「儲からないかもしれない」「自分も失敗するのでは…」と感じた方もいるかもしれません。しかし、不動産経営は時代を問わず成功する可能性が非常に高い投資方法です。

皆さんは、不動産経営がいつから始まったかご存知ですか？実は、古代ギリシャ時代にすでに土地に目印を付け、その土地を担保に資産の貸し借りが行われていたそうです。つまり、不動産投資は世界で最も古い投資の一つと考えられています。

一方、株式投資が始まったのは大航海時代であり、まだ数百年の歴史しかありません。長い歴史を持つ不動産投資には、それだけの魅力があります。その魅力とは、「成功する確率が非常に高い」という点です。

ただし、成功するためにはいくつかの条件があります。それは、正しい不動産経営やマンション経営の知識を身につけることです。

正しい知識を持ち、さまざまなリスクを予見し、適切に対処することができれば、賃貸経営は順調に進むでしょう。別の言い方をすれば、不動産賃貸業を単なる投資ではなく事業として捉え、経営者の視点を持って取り組めば、驚くほど順調に進むはずです。

マンション投資を始める前に十分な情報収集を！

筆者が強調したいのは、「知識こそが最大のリスクヘッジである」ということです。その知識を手に入れることができれば、どんな時代でも、どんな場所でも、安心して不動産経営に取り組むことができるでしょう。あなたの知識が、成功への道を切り開いてくれるはずです。

東京や地方、新築や中古、区分マンションや一棟もの、また融資が容易な時代であろうと、融資が厳しい時期であろうと、さらに国内であろうと海外であろうと、正しい知識があれば不動産経営で成果を上げることができます。

よくある質問

ここでは、不動産投資に関するよくある質問を取り上げます。不動産投資をする目的は何ですか？それは人それぞれです。自由な時間を作るための不労所得を目指す人、老後の安心のため、月々のお小遣いを増やすためなど、目的によって必要な収入も変わります。最も大切なのは「目標を明確にする」ことです。

日本の経済状況や自分自身の生活環境が変わることもあるでしょう。その都度、目標を見直し、自分に合った一歩一歩を踏み出してください。不動産投資の目的について詳しくは、関連する記事をご参照ください。

不動産投資の始め方

いざ始めようと思ったら、まず何から始めればいいのでしょうか。それは、「信頼できる不動産業者」と「優れたビジネスパートナー」と出会うことです。不動産会社や金融機関が主催する「マンション経営セミナー」に参加するのも良いですし、地元の大家さんが主催する「大家の会」に参加するのも一つの方法です。

結婚相手を探すのと同じように、ベストなパートナーを見つけることが大切です。焦らず、多くの人と会い、さまざまなアドバイスを聞きながら、慎重に判断してください。詳しくは、不動産投資の始め方に関する記事をご覧ください。

不動産投資の悩みはどこに相談すればいい？

不動産投資に関する悩みは、私のような不動産コンサルタント、不動産業者、不動産投資の経験者、さらにはファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。セカンドオピニオン、サードオピニオンとして、できるだけ多くの人からアドバイスを聞き、総合的に判断するのが賢明です。詳しくは、相談先の選び方と事例に関する記事を参照してください。