不動産投資初心者が、土地から新築アパートを建てるのは無謀なのか？初投稿から1年後。part3
こんにちは。るーとです。
初投稿から1年経ちました…笑
ここ1年くらいで起こった不動産についてのトピックと現状についてです。
2021年4月末 noteデビュー
2021年5月~ 某不動産投資塾に入塾
2021年6月~ 業者開拓・銀行開拓
2021年12月~ 初買付入れるも、契約まで行かず終了
2022年1月~ 土地情報入手・収支計算⇒買付の流れを数件繰り返すも撃沈が続く
2022年4月末 土地契約
2022年7月現在 土地決済完了
ざっくりこんな感じの流れになります。
今回は、不動産投資塾に入塾のあたりの体験談と、投資手法についても自分の頭の整理を兼ねて書いて行きたいと思います。
投資方針の決定まで…投資塾への入塾。
不動産投資といっても千差万別の投資手法が存在し、自分にとってどれが正解かというのがわからず方向性が定まっていませんでした。築古アパートを検討していた時期もあるかと思いきや建売の新築アパートを見たりとせわしなく他の投資家さんに影響されて、考え方が変わりまくっていたのです。そこで前々から気になっていた不動産投資本の著者が開催している不動産投資塾の情報を知り入塾しました。
この塾では、物件自体を紹介して頂ける訳では御座いませんので、入塾後に業者開拓・銀行開拓を行いました。また、長期シュミレーションの方法や、値付け方法についての講義は、目から鱗な情報ばかりでした。
最初に頂いたアドバイスはこんな感じでした。
・新築・築浅物件を購入した方がいい。まだ年齢が若いので、長期で保有でき、その後売却も可能。（出口戦略が取りやすい）
・属性的に、地銀等のプロパー融資は付くか微妙なライン。1棟目は、オリックス銀行使うのがベター・耐用年数が厳しいので、地銀・信金でどこまで引けるか確認
・自分が見ていた23区内新築建売なら、6％後半出てれば検討ライン（※1年前なので、6％~6％前半とかに今なってますね…）
とにかく銀行開拓とかをしていない状態だったので、マジで迷惑な塾生ですね。ここから銀行and業者さんの開拓しました。
買える物件・買いたい物件が見えてきた
なんとか銀行開拓・業者さん開拓を行いつつ、狙いたいエリアと条件面が見えてきたのが、2021年12月くらいでしょうか。まずはオリックス銀行で融資を考えていましたが、年収800万くらいの私だと、都内新築は融資額が伸びず厳しいと言うことがわかりました。(最低1億くらいの価格です。)しかし、コロナショック等で株式を合わせた資産が5000万程になっており、地銀等のプロパー融資が付きそうな状況になってました。地銀での融資の方が、限度額が伸びさらに土地先行決済が可能となりました。土地からの新築も可能な状態になり、そんな中で、新築の企画もされている仲介会社様と知り合い、設計士様・建築会社様を紹介頂きました。土地情報が出たらシュミレーションを行い金融機関にGOという日々がスタートしました。
実際に買い付けを入れた土地のスペック
何度か買い付けを入れましたが、土地の高騰や現金買いに負けたり、さらには融資特約は無理という条件が増えてきたという仲介会社様からの情報の通り初心者には、非常に厳しい展開が続きました。4月某日、SUUMOを見てるとプラン入りそうで、若干指値できてばいい土地だなという案件が出てきました！仲介会社様経由で確認すると、問い合わせは結構きている状況で、指値は無理だけど融資特約はOKとの事。建築費の概算を聞いて、ボリュームも20㎡以上だったので、早速買い付けを入れました。買えていないという事もあり、焦った私はミスを犯します。建築費の正式回答が来て泣きました。笑
実際土地のスペック
23区城東エリア
約120㎡ 整形地
駅距離徒歩10分以内 公道接道
価格 約5000万
長くなりましたので、続きは次回！
建築費高騰により、ストレスで禿げそうですが頑張って次回も書いていこうと思います。
これまでに読んで参考になった書籍です！