新築アパート企画 建てたいエリアの目標利回りを想定する

るーとです。新築アパート企画という事で、エリアと目標の想定利回りを検討してみます!

エリア決定→想定利回りの決定
という順番で考えて見ようと思います。

利回りは、エリアによってある程度平均値があります。そして、エリア決定における重要なファクターは、なんと言っても融資です🤣
不動産投資を行う上で、私のような持たざる者が戦うためには、金融機関の融資可能なエリアで勝負をしなければなりません。

以前築浅アパートを探している時に、ヒアリングした経験からすると、居住地の金融機関では、23区内・千葉県・埼玉県の16号線内側位までが検討可能との事でした。
・土地勘ある
・予算1億円以内での規模感（自己資金2割）
この2点を考慮すると、土地の金額が都内と比べ若干落ちる千葉県の16号線内側を攻めて行きたいと思います。

そして目標利回りですが、楽待で検索すると都内の建売新築アパートの相場は、6.5%〜位で販売されています。7%台というのはほぼないですね。
7%台とかの物件を見ると、15㎡台の部屋があったりと利回りを上げる何らかのロジックが働いています。
twitterなどで有名な投資家ひーやん様が、23区内で土地から新築をやっておられますが最低8%目指されて実現していますね。（twitter情報で恐縮ですが😅）つまり建売とのイールドギャップは、1.5%です。

そして私が想定したエリアでは、建売新築アパートは、7%台半ばで販売されている事例が多かったです。
（楽待の新築アパートなので、非公開物件等であれば8%とかもありましたね🤔）

先程の単純比較にはなりますが、イールドギャップを考慮すると、

・木造 １K 20㎡以上
・駅徒歩10分圏
・利回り9%以上
・エリア 千葉県の16号線内側

上記の条件が、今後の軸になります。
次回、利回り9%が実現可能か実際出ている土地情報から想定してみます！🙇