不動産投資ってどうやって儲かるの？

不動産投資用の物件を買って、不動産賃貸業を始める時、どんな収益の構造になっているかを理解した上で、始めて行きましょう。　収益の構造をしっかりと理解することによって、あなたに合った収益のスタイルが見つかると思います。　そして「物件を売却するまでが、不動産投資」です！

不動産投資の3つの収益構造とは？

こんにちは、ロケット大家の 佐藤 まさる です。

前にも書きましたが、不動産投資を行う際の収益の構造は、主に次の3つがあります。

●インカムゲイン（キャッシュフロー）：
　家賃収入からローンの支払い、運営経費、税金等を除いた毎月の収益
　
●キャピタルゲイン：
　物件の価値が、所有中に上がることによる売却益

●減価償却を使った節税：
　建物の原価償却によって、現金支出を伴わない支出が発生するので、これを使って税金を削減

特に、キャピタルゲインは、物件を売却しないと、その利益が確定しません。このため、「物件を売却するまでが不動産投資」と言っても過言ではありません。

まずは不動産投資で十分なキャッシュフローを確保？

不動産投資用をおこなっている方の中には、物件を買う際には、キャッシュフロー（インカムゲイン）が命とうい方も多いですが、本当にそうでしょうか？

同じ金利で融資を受ける場合、そこそこの利回りの物件であれば、融資期間が長い方が、毎月のキャッシュフローが多く取れます。

しかし、融資を受けた元本の返済は、融資期間が長いと、なかなか減っていかないんです。このため、いざ物件を売却したいと思った時に、原本が減っていないため売却ができなとか、売却の利益が得られないといったことが起こってしまいす。

このため、毎月のキャッシュフローと、融資の元本の返済のバランスをうまく取ることが大切です。

このインカムゲインについては、あなたが物件を購入する際に、ある程度考えてコントロールすることができます。

インカムゲインを重視して物件を購入するのであれば、土地の価格が安い地方の物件か、利回りが高い築古の物件を狙っていくことになります。

キャピタルゲインの夢は追わない！

不動産投資の二つ目の収益の構造のキャピタルゲインは、まさに博打と一緒で、あなたが積極的にコントロールできない要素です。

キャピタルゲインは、土地のもつ資産性によるところが大きいので、東京の都心のように土地の価値が高い所や、駅前などの再開発があって資産性が高くなるような場所を選んでいくことが大切です。

まさに、立地によって価値が決まると言っても過言ではありません。

不動産投資の初心者の皆さんは、あまりキャピタルゲインで値上がりする夢は追わずに、売却するときに、「値上がりしていたらラッキー！」という程度に考えておきましょう。

特に、築古の物件は、購入した時の値段と、同じ値段で売れるだけでも、大きなメリットになります。

減価償却は、あなたの味方！　上手に使って、税金を取り戻しましょう！

不動産投資の三つ目の収益構造が、物件の原価償却を使った節税です。

不動産の建物を購入した際には、非常に高い買い物で、且つ、長い間使う物ですので、一度に経費とするのではなく、物件の耐用年数に従って、毎年一定の額を経費とする方法が取られます。

ちなみに、耐用年数は、木造：18年、軽量鉄骨（3～4mm）：27年、重量鉄骨（4mm超）：34年、鉄筋コンクリート：48年といった年数になります。

この原価償却は、毎年、一定の金額を支出の伴わない経費となりますので、他の不動産賃貸業の運営に係る経費と合わせて、確定申告することになります。

個人で物件を所有している場合は、不動産からの所得と、給与所得を合算して確定申告することになります。このため、不動産からの所得が赤字の場合は、給与所得と相殺することができますので、給与所得で支払った税金の還付を受けることができるのです。

仮に、2000万円で購入した築30年のアパートを保有していたとしましょう。
表面利回りが、10％とすると、年間の家賃収入は、200万円になります。
このアパートのローンの支払いと運営費が、家賃収入の50％とすると、手元に残る利益は、100万円になります。

このアパートの建物の価格が、1600万円とすると、毎年の原価償却は、400万円になります。
このアパートの場合、築30年ですので、既に減価償却の期間が過ぎています。このようなケースでは、償却の期間を4年として計算しますので、年間400万円となるんです。

この結果、確定申告の際には、「利益100万円－減価償却400万円＝300万円の赤字」という事になりますので、給与所得から300万円が減額されて、税金が還付されることになります。

特に、給与所得が多い方は、築古の物件をうまく活用して、税金を取り戻していきましょう！

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私はコーチングのスキルもありますので、お役に立てると思います^_^
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