収益不動産の調査方法
収益不動産を購入するかどうかの判断に直結する【調査】はメチャクチャ大事です
収益不動産購入が成功するか否か
70％～80％のウエイトを占める大事な部分です
しかもここで手を抜くと大きな損失につながります
調査を開始する前にまず行うべきことが有ります
優良収益不動産を購入出来るかどうかの
大きな分かれ道になるところです
ネットに掲載されている情報の取扱不動産業者が、売主直業者なのかを判断する必要があります
業者が売主直で売却を依頼された業者か確認する方法としては
不動産ジャパンのサイトを確認することで分かることもあります
不動産ジャパンに掲載されている物件の取り扱い業者は売主直だからです
特にネット掲載されている情報の取扱不動産業者が東京圏・大阪圏の収益物件専門業者の場合は
地元の売主直で売却を依頼された業者から情報をもらい掲載している可能性が高いです
物件を売主から直で売却を依頼された業者は自社で買主を見つけると、売主・買主両方から仲介手数料をもらえます
優良収益不動産の場合は特に問い合わせ・買付証明が殺到しますので売主直業者に問い合わせをしないと購入出来る可能性は大きく減ることになります
また値段交渉をする場合も売主直業者の場合は、売主・買主両方から手数料をもらうためにも
真剣に売主と交渉してくれる可能性が高いです
知り合いの業者がいる場合は
不動産業者しか閲覧出来ないレインズで調べてもらうと売主直の不動産業者をより高い確率で調べることが出来ます
色々と手間は掛かりますが、
それぐらい売主直の不動産業者を探すことは大事なことです
売主直業者を探して収益物件に対して問い合わせをする
問い合わせ先にメールの記載があるかもしれませんが、
メールでは無く電話しましょう
優良不動産の取得は時間勝負です
メールを頻繁に確認している業者は、そんなに多くありません
電話の際に確認するべきことは7つ
検討中・申込をした方はいるか
物件情報に記載されていない情報は無いか
空室があれば室内を見れるか
売主の売却理由
現在の入居状況
家賃のレントロールがもらえるか
土地の相場をヒアリングする
1.検討中・申込をした方はいるか
いつ収益不動産を売りに出したかも確認したいです
最近出たばかりの物件であれば、優良収益不動産の可能性があります
2.物件情報に記載されていない情報は無いか
自殺・事件等の告示事項があれば通常は売買資料に告示事項有と記載されているはずですが、記載漏れのケースもあります
また近隣住民と境界で揉めている等マイナスポイントが無いか確認しましょう
３.空室があれば室内を見れるか
空室が無ければ仕方がないですが、空室があれば業者立会の元で室内の確認は必ずしましょう
リフォームに今後いくらかかるのかを想定して買付をいくらで出すかの判断材料となります
不動産業者と初めて会うことになるかもしれません
めんどくさい客と思われると
今後優良な情報を頂けなくなりますので
誠実な対応を心掛ける必要があります
優良不動産を購入する為には、不動産業者の協力が絶対に必要です
自分の事を良く理解して頂き、不動産投資を応援して頂けるような関係作りが出来れば最高です
収益不動産業者が売主のケース（サンタメ取引も含む）は特に注意が必要です
関係者を入居させる（売却後にすぐ退去）
カーテンを付けて満室にみせかけている
このような悪質な不動産業者もありますので注意しましょう
ちなみにリマくんは
収益不動産業者が売主の場合は
物件資料を見た時点で購入検討することはまずありません
収益不動産業者はプロです
儲かる物件を相場より安い金額で売りに出すことはまずありませんから
不動産の素人から安く購入して、不動産の素人に高く売却する
基本中の基本の考え方です
４.売主の売却理由
売主の売却理由により値段交渉出来るのか、出来ないのかをある程度予想することが出来ます
値段交渉しやすいケース
売主が高齢で子供に不動産を残して迷惑かけたくない
親から相続したが管理経験が無いので手放したい
本業の業績が悪く早く不動産を現金に換えたい（銀行主導の場合もあり）
これまで自主管理してきたが管理するのが面倒くさい
入居率が悪いので儲からない
値段交渉しにくいケース
売主が不動産投資家（毎月家賃収入があるので無理に安くで売却する必要がない）
5.現在の入居状況
現在の入居状況が良いケース
入居率が良くて儲かっているのに、売主はなぜ売りにだすのか
理由を探りましょう
しっかりとした理由があれば大丈夫です
現在の入居状況が悪いケース
現在の入居状況が悪くても問題ありません
しかし入居率が悪い原因の把握は必要です
適切なリフォームがされていない
共用部の管理状態が悪い
相場より高い家賃にこだわっている
募集賃貸会社との関係が良くない
6.家賃のレントロール（一覧表）がもらえるか
家賃のレントロールには、入居時期・家賃の記載があります
家賃が下落傾向なのか、横ばいなのか
ある程度今後の家賃推移を予想することが出来ます
現地を不動産業者と確認し問題無と判断した場合は次の４点を確認してから買付証明の提出をしましょう
近隣の賃貸募集店に確認する
近隣のアパートを確認する
建物に不具合が有る場合は建築業者に確認する
土地の価値を調査する
1.近隣の賃貸募集店に確認する
２店舗から３店舗に購入予定があることをお伝えし
募集・管理を積極的に受けて頂けるかを確認します
購入予定物件の住所・物件名をお伝えすれば営業担当の方は、物件を知っていることが多いです
家賃はいくら位取れるのか、
当該エリアで賃貸物件のニーズはあるかを確認して
実際の満室想定利回りはどうなのかを確認しましょう
エリアにより、ファミリーのニーズはあるが単身のニーズは少ない、逆もしかり
募集店より賃貸ニーズが、無いので賃貸募集・管理は自信が無いといわれるケースもあります
時には勇気ある撤退も必要です
購入が目的ではありません
購入して収益を上げていくことが目的ですので注意しましょう
2.近隣のアパートを確認する
賃貸相場・ニーズは、賃貸経営の根幹に関わる部分ですので
最後は自分自身で近隣物件の募集中のアパート・マンションの入居状況・間取、㎡数、募集家賃を
確認するぐらいの慎重さが求められる部分です
3.建物に不具合が有る場合は建築業者に確認する
2021年4月17日、則武地所が施工した東京・八王子市にある3階建てアパートの鉄製階段が崩落し、住民が死亡する事故が発生しました
このようなケースは稀かもしれませんが、所有者は入居者に建物不具合が原因の
被害があれば賠償責任が生じます
建物の不具合が、補修可能なのか否かの判断が必要となります
4.土地の価値を調査する
土地の価値が、直接満室想定利回りに影響することはありませんが、土地の価値を知ることにより建物の値段が分かります
検討中の物件が土地の相場以下の場合は、優良収益物件の可能性が高くなります
建物に想定外の何があっても、最悪土地を売却すれば借入額は返済出来ることは心強いですよね
一つの収益物件を購入するにあたり多くの調査する必要があります
基本的に１番始めに買付を提出した客が交渉優先権をもらえます
特に優良収益物件の場合は他の不動産投資家も当然検討していますのでスピード勝負になります
間違っても情報を出している不動産業者だけを信用して購入することが無いようにしてください
仲介不動産業者は不動産の売買が仕事です
購入後、運営管理がうまくいかなくても一切責任を取ってはくれません
優良収益不動産購入の際の参考になれば幸いです