取上基準、要求仕様書（RFP）を整理しよう！

おはようございます！若月りくです。

今日は、タイトルに耳馴染みが少ない言葉が躍っていると思います。
久しぶりのノウハウ系の投稿になりますので、新しい言葉も含めて学ぶ感じで読み進めて頂けると幸いです。

分かりやすい表現で結論を申し上げると『自分なりの判断軸を持ちましょう』という事になります。

その理由は、不動産には人の数だけ物件があるからです！　←　当たり前と言えば、当たり前・・・正確には人口に比例して物件が存在するという事になりますかね。
従い、自分なりの判断軸がないと無数の選択肢の中から、自分に合ったもの、より良いものを選べないという状態に陥ってしまいます・・・

さて、タイトルの説明に戻ります。
『取上基準』と言うのは、言葉の通り、自分なりの判断軸を明確に基準として持つ事になります。エリア、駅からの距離（駐車場の有無）、築年数、構造、広さ、間取り、採算、仕様等の内、幾つかの項目で、満たすべき基準を予め設定しておくのです。絶対に外せない必須項目、あると好ましい任意項目が自分なりに整理されている事がベストです。
取上基準の使い方として、検索サイトや物件リストを眺める時は、数ある案件リストの中から、自分の目的にあったものを見つける、その判断を早める事に繋がるので、明確かつ厳しく設定しておく事が好ましいでしょう。

一方で、『要求仕様』と言うのは、建築請負工事の世界で、発注者が建設会社に見積依頼をかける時に纏める仕様書の項目を指します。ソフトウェア開発では、要件定義とか言うようでうし、コンサルティング界隈では、カッコ良くRequest for Proposal（RfP）と言ったりもする様です。
私たちの様な個人は、仕様書まで落とし込まないので、営業担当者と会話したり、不動産業者に〇×△な物件が出てきたら教えて欲しいとお願いする時に伝えるイメージと思って頂けたら良いと思います。前項の取上基準は厳しく設定する事を勧めましたが、逆に、要求仕様は、ある程度、ユルく、又は、例外や解釈の素地を残す様に伝える事がポイントになります。必須条件は外してはいけませんが、要求仕様が厳し過ぎると代理人に取って探せないものを探して欲しいと言っているに等しく、結果的に、良い物件どころか、全く案件が出てこなくては検討も進まず本末転倒になります。従い、バランスが大事になります。

例えば、若月りくの初期の取上基準、要求仕様のベースを構成するものは以下の通りでした。
時には厳しく厳密に案件を絞り込み、時には緩めて具体的な案件の持ち込みを依頼したりとケースバイケースで微調整しながら使っておりました。

【2010年前後の取上基準】
エリア：　　　　山手線、東横線の沿線又はそれに準ずるエリア
駅からの距離：　10分以内又は複数駅・路線へのアクセス
築年数：　　　　新築のみ
間取り：　　　　ワンルーム
採算：　　　　　表面利回り 4.5%程度
　　　　　　　　フルローン又はオーバーローン
　　　　　　　　調達金利 2.5%程度

当時から10年超が経過した現状では、立地を始め、大きく取上基準の変更をかけています。
不動産市場環境、資金調達環境、社会的雰囲気も随分と変化しているので、結果的に採算も大きく変わっています。

皆様が注目している取上基準は、どの様なものになりそうですか？
都心部のトップワンなら近い雰囲気に纏まってくるのだと思いますし、全国を見渡すと色々な魅力にあふれた都市もあるのだと思います。
皆様がお住まいの、又は、皆様が注目しているトップワン物件の条件もお聞かせ頂けると幸いです。