◎初めて不動産を売ろうとする人が意外に知らない事。

こんにちは、じじい不動産営業マンです。
何と年始に不整脈が再発してしまい、今病院におり、少々へこんでいます。まあ前向きに頑張るしかないかなと思ってます。

本日は初めて不動産を売ろうとする人が意外に知らない事についてお話しさせていただきます。
(予告から少し内容変えました。)

今回便宜上、不動産を売ろうとする場合を、下記の３つに分けて考えてみましょう。

①何も建物が建っていない更地の売買。
②古い建物付きの土地の売買。　
③充分使うことの出来る建物付きの土地の売買。

売る人は「不動産がいくら位で売れるか？」が
一番気になるところで、「高く買ったから」あるいは「この辺は高く売れてるから」等々ほとんどの方がこちらの査定より高い価格を想定されてる場合が多いです。「我が子が1番可愛い❗️」に似た感覚だと思います。(偉そうに言ってる私も自宅を売る時は査定価格に不満を持ちました）

それでは、不動産屋はどの様にして価格査定をしているのでしょうか？

一般的には、近隣の同じ様な売買事例を調べ、この位なら売れるだろうと言う見通しをつけます。そこから個々の物件について、プラス材料とマイナス材料を色々考慮して、最終的に価格を決めます。これは専門的には比較方式と言います。
その他、原価方式とか収益法式とか価格査定方法は他にもありますが、今回他の２つは省略します。

さて、先程事例で挙げた①〜③それぞれについて、どんな要素がプラス材料になり、どんな要素がマイナス材料になるかを以下まとめました。参考にして下さい。

①の土地の価格を決める要素として大きいのは、　
　土地の形と道路づけです。
◯土地の形
・正方形に近い方がプラス要素になる傾向が
　あります。
理由　使い勝手が良いから。

・土地がいびつなかたちだとマイナス要素に
　なる傾向があります。
　→俗に旗竿地と呼ばれる国旗みたいなかたちの
　　土地は特にマイナス要素が大きくなります。

理由　進入路が細長くなり使い勝手が悪いから。

◯道路づけ
・広い道路に接している方がプラス要素になり
　ます。(当然狭い道はマイナス要素です。）

理由　車の出し入れ等使い勝手が良いから。

・一方向より複数方向に接道してる方がプラス
　要素となります。
  (但し二方向以上道路に囲まれていると、住宅
　地として考えた場合は、プライバシーの確保等
　にリスクが予想され、マイナス要素となる場合
　があります。)

理由　使い勝手がよい。
　　　道路は建物の建築が無いので陽当たりが
　　　確保される。

②については建物を取り壊す必要がある為
　古い建物があることは明らかなマイナス要素
　です。さらに鉄筋コンクリートや鉄骨造りの
　建物は当然ですが、取り壊し費用が高くなりま　
　すので、マイナス要素はさらに増えます。
　また、古い建物の場合、アスベストという
　人体に有害とされる物質が躯体に使用されて
　いる可能性があり、それもマイナス要素と
　なります。

③は室内の設備や雨漏、家の傾き等を点検し、
　問題があればマイナス。また室内や外回りが
　傷んでいたり汚かったりすると、大きな
　マイナス要素となります。

　余談ですが先日、築年数も相当経過している
　上にお世辞にも綺麗に使ってるとは言えない
　物件を、相場よりもはるかに高く売って
　欲しいと言われ本当に参りました。
　時間をかけてよければまだしも、3ヶ月以内に
　と言われてしまい本当に困り果てました。
　※価格査定は概ね3ヶ月あれば、売れるだろう
　と言う金額にするのが普通です。
　結局相場並みの金額で売却する事にご納得
　頂きました。

　今回は本当に一般的な売買について書いて
　みましたので、「知ってる事ばっかり❗️」
  の感想をお持ちの方も多いかと思います。
　役に立ったら嬉しいです。

  次回は誰に買ってもらうかで金額が違って
　くる⁉️  について書いてみたいと思います。
　ありがとうございました。