未登記物件、購入する？しない？悩んでいる人へ。【土地家屋調査士さんに確認済】

てらのこ

こんにちは。
てらのこ(@sally88265041)と申します。
2021年から夫婦で不動産投資を始め、
現在アパート１棟、戸建て５戸所有しています。

ブログはこちら↓

https://www.teranoko.website/

ブログに書くほどではないけど、
Twitter(X)だと物足りない…
というモヤモヤを消化するために
ちょっとした小ネタをnoteに書いていこうと思います。

「未登記の物件購入しようか悩んでる…」

という方は
目次をタップして飛んでみてください✈️



最近、
／
これは、購入したい✨✨✨
＼
と思える物件がありました。

・4LDK
・駅徒歩5分
・ユニットバス
・2年前に外壁、屋根修繕済み
(いいところだけ、紹介してます🤫)

そして、調べてみたら
・未登記

謄本ないじゃん😭

でも、
未登記なら、
実需は嫌がるのでは…？

しかも、
融資は組めない。

これはチャンスだー🤩✨✨✨
ということで、

アタックしました。

結果は…





惨敗😭😭😭

利回り(数字)で考えないと
買う意味はないので
仕方ない。

物件価格のマイナス50万円なら可能
とのお返事。値引率2割くらい。

うーん。残念。

でも、

これ
1棟目だったら絶対に買ってた案件😭

＊今はアパート1、戸建て6なんで
利回りの基準厳しくしてます。

はー、またか…
って落胆。
前回も同じようなことあったんです。
想定実利回り20%のハウスメーカー物件を見つけたときのことです。
物件の見つけ方も詳しく載せてます↓

というか、、
掲載1週間後で
半額以上の指値だけど
普通に交渉してくれたぞ…🫢？

それは、
なぜなのか…？
考えてみると、
明確な理由があります。

１つはこれ↓

交渉してくれる物件って限られてます。

だからこそ、

「やっぱり今の探し方がいいのかー💡」
と思いました。

問い合わせがない物件でも
賃貸業をする上では
いい物件になるもの、
意外とあるんです。

でも、、
／
1棟目のときに知りたかったよーーーー😭
＼
(心の叫びを吐き出させてください笑)

利回り(数字)で考えないと
買う意味はないので
仕方ない。(2回目)

あ、
ちなみに、
私の基準はこちら↓

すごい、
ザックリですけどね🫢
(物件によって多少変えます)

さて、ここから本題です↓

未登記物件を購入するときの注意点

今回、初めて
未登記物件を検討しました。

その際に、
注意点などを色々調べたり、
税理士さんに聞いたりしたので
これを読めばザックリと1分で丸わかり💡
です。

※詳しく知りたい方は自分でよーく調べてください。

「未登記物件ってやめておいたほうがいい？」
「リスクはどれくらいあるの？」
と悩んでいる方は一発で解決しますよ。

では、
どうぞ。

↓

「未登記」
というのは、登記簿に載せていないので
権利がない状態です。

・所在地
・面積
・地目
・建物種類、構造、床面積
・登記の日付
・所有者情報
etc…

上記の権利がない。
ということで、

融資は使えません🙅‍♀️
というか、使える確率が低すぎるので
やめたほうがいいです。

----------------------------
✅現金で買える物件ならアリ
----------------------------

まず、ここチェックしてくださいね。

次に、
購入後は

表題登記
(土地家屋調査士に依頼)

が必要になります。

ひょーだいとうきって何？？
って言うと、
この部分です↓

赤線囲みが表題登記

表題登記を行うには、
2種類以上の書面の提出が必要で
・検査済証
・建築確認通知書
これらがあれば大丈夫🙆‍♀️

ってネットに書いてあったんですけど、
税理士さんに聞いたら違いました😱
※土地家屋調査士免許あり

まあ、違うというか、
税理士の考え方によるんでしょうね。

じゃあ、何が必要かっていうと
・固定資産税の納税確認ができる書類
らしいです。

要は、
・検査済証
・建築確認通知書
だと
新築当初から住んでる人の名前
or
建築主の名前
しかないので(当たり前ですね)
「売買」または「相続」をしている場合、何も証明できません。
というか、そのケースが多いのだとか。

そのため、
市役所で固定資産税の納税台帳を遡って確認し、売主が所有しているものかどうかを判断するそうです。

つまり、

------------------------------------
✅所有権を証明できそうな書類がある
------------------------------------
これも、チェック。
これがなかったら、厄介です😓

そして、
未登記のケースも
色々あって、
・新築から未登記
・増築部分が未登記
・未登記のまま相続したもの
・違法建築(容積率オーバーなど)
などがあります。

とくに、
相続が絡んでいると
厄介みたい。
何も書類ない可能性が高いです泣

違法建築は買わない方がいいですよ❌

三角屋根→陸屋根
とかの物件は危ないかも…。よく調べてください。

あとは、
他人に勝手に登記されていて
所有権を奪われているパターン

これ、最悪ですね😱
購入したのに、他人の所有物になっている…
というケースがあるとか😭😭😭

そのため、
未登記物件を買う判断として
最適な方法を紹介します

↓

未登記物件の購入判断

✅現金で買える
✅所有権を証明できそうな書類がある

この2つが当てはまるのであれば、
ほぼ大丈夫だと思いますが、
不動産屋さんに
きちんと確認しておきましょう。

内覧後などに、
「登記ができないものではないですよね…？」
と一言聞けばOKです🙆‍♀️

あとは、
「登記は物件の引き渡しの前」
or
「引き渡しと同時に」
にしたいことを伝えておきましょう。

--

ここは、不動産屋さんの
考え方次第なのですが、、
基本的に「面倒ごと」は嫌いです。

なので、
「後で揉めるなら、きちんとしておくか…」
というケースが多いと予想できます。
※テキトーな担当者もいるので注意してください。

そこで、
書類がないだの、
相続だから難しいだの、
色々教えてくれると思います。

それで、
難しそうなケースなら諦める。
普通に表題登記できそうなら買う。
で判断できます。

それと、、
なぜ、
物件の引き渡し前or同時に
登記をするのか？
というと、

「登記ができないじゃん！！😱」
というケースがあっても
手付金を支払って放棄することはできます。
※最悪の場合ですよ↑


ちなみに、

契約の流れとしては…
--------------------------
①売買契約を締結
↓
②建物の表題登記の申請・完了
↓
③決済日に取引をする
(登記書類の確認、売買代金支払い)
↓
④所有者保存登記・所有者移転登記の申請
---------------------------

こんな感じです。

未登記物件の購入で
迷っている方の
参考になれば幸いです✨

最後まで読んでいただき、ありがとうございました🙇‍♀️

Xも随時更新、ブログも週一更新を目指して頑張ります。

良い不動産を買えるように、お互いコツコツと頑張っていきましょう👍

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