不動産投資初心者の私が340万円で家を買い、その1ヶ月後に入居者が決まった話
こんにちは、不動産投資家１年生のRYOです。今回は、私が１号戸建てを購入し、リフォーム中に入居者が決まった話を記事にしたいと思います。
【不動産投資】開始までのプロセス
2020年２月、私は340万円で家を購入しました。予てから不動産投資を目標として行動してきたので念願の１号目物件となったわけです。とはいえ、やはり最初の一歩は不安と恐怖で押しつぶされそうになっていたのを今でも覚えています。
不動産投資家、その中でも戸建てをメインとした投資家さんからすれば340万円の収益物件は高くて購入しない方が多いと思います。今の私でも340万円で家は買いません。買うにしても指値をして交渉がうまくいけば買うと思いますが、、、。
当時、私は、不労所得を構築するため色々勉強し多くのことを試してきました。不動産投資を始める前は、株式投資、FX、物販、アフィリエイトに挑戦しましたが、いまいち成果が出ず、諦めてしまいました。以下にこれまでの挑戦と成果を記載します。
過去の副収入への挑戦
2013年
☆アフィリエイト：友人２名を誘って挑戦するも勉強不足のため即断念。
2016～2017年
☆物販：約５万円。梱包や発送が面倒で断念。
2017～2018年
☆株式投資：年間約18万円。株式優待や配当金、売却益を得るも微益であることと不動産購入資金調達のため中断。不動産投資の規模拡大後、再参入予定。
2018年
☆FX：スキャルピングや自動売買するも、累計-6,000円。断念。
2020年
☆不動産投資開始：開始後6ヶ月で家賃月収12万円達成。年内に３号目購入予定。来年のうちに６～７号目まで購入計画中。
以上のように、これまで幾度となく挑戦してきましたが、どれもいまいちな結果で終わりました。
個人的な構想としては、株式やFX、物販で不動産投資への資金にしようとしていたわけですが、結局資金構築には至っていません。自身の労働所得で得たお金で不動産を購入することにしました。
これが、不動産投資開始までの私のプロセスです。
失敗をしないための知識武装と行動
学生時代から頭の片隅には、どうしたらお金持ちになれるのか、時間的・経済的自由を手にすることができるのか。そんなことを潜在的に意識していたと思います。それがこれまでの行動になっていたと思います。最近になってようやくスタートを切ることができました。長かったです。
これまで、株式やFXに挑戦してきましたが、この2つは特に、巷でも失敗談が飛び交うほどの金融商品であることは皆さんもご存じかと思います。
しかしながら、破産や大きな損失を被ってはおりません。むしろ株式では+18万円。FXでも-6,000円の損失に止まっています。
失敗を最小限に抑えた最大の理由として、私自身が臆病であったからだと思います。臆病であるがゆえに勉強してある程度のトラブルにも対応できたからだと思います。
有名な投資家の与沢翼さんも臆病であると自身で述べています。だからこそ、勉強し、理解し、実践したから爆益を生み出したのでしょう。（与沢翼：仮想通貨で資産爆増し海外不動産も複数所有）
私が不動産投資を始めた際も、勉強して不動産リテラシーを習得してから行動に移しました。不動産業界は情報が閉鎖的で情弱であると搾取されやすいと知っていたので、必要以上に知識武装しました。
そのうえで、物件を探し、何十件も問い合わせや現地調査をして、そのうちの数件は内覧までしました。
内覧の経過
１件目：売値820万円 ・立地☆☆ ・物件の状態☆☆☆
400万円で指値するも仲介業者から拒否
２件目：売値420万円 ・立地☆ ・物件の状態☆
200万円で指値通るも、雨漏りにより２階の床抜け落ち寸前。修繕の知識と術がないためお断り。←指値しておきながらやっぱりやめますは、不動産業者との関係を壊すので禁忌。
３件目：売値398万円 ・立地☆☆ ・物件の状態☆☆
340万円で指値。現金買い。
上記の経過を経て１号目物件を購入するに至りました。購入までに内覧は３件ですが、現地調査や電話での問い合わせを含めると20件以上はアクションを起こしています。
今振り返ると、１件目、２件目の物件を買えても利益はあまり出ていなかったと思います。3件目に内覧し購入した１号目戸建てでさえも今思えば、もっと安く買っておけばよかったと思っています。しかし、それで買えなかったら他の物件で失敗していたか、そもそも不動産投資を諦めていたかもしれません。そう考えると、340万円という少々高値でも買えて良かったと言えるでしょう。
物件購入後の行動
買付を入れた時は、不安と恐怖で押しつぶされそうになっていましたが、これまでの努力を考えると恐怖も自信に変えることができました。
指値をして数日後、売主さんから承諾の回答を得たと仲介業者さんから連絡が入りました。この時は、「やっと不動産投資家の仲間入りができた」と興奮が収まりませんでした。
同時にこれから始まる物件の修繕と賃貸募集の作業をしていかなければならないという使命感に駆られました。
不動産を購入するアクションを起こした時、同時に不動産の「買付のやり方」や「賃貸募集のコツ」、「安く家を直すDIYの方法」を勉強していました。おかげで、物件の引き渡し日に早速修繕のための作業を開始できました。もちろんどれも初めての試みであったのでスムーズに作業は進みませんでした。
物件引き渡し時にやった事
① 物件の引き渡し日に５件の賃貸仲介業者へ足を運び募集依頼を実施
② 修繕に必要な機材のリストアップとDIYの方法を勉強
③ 賃貸募集の情報収集（裏技やコツ）
上記の①が引き渡し日に即日実施したこと。②と③は、引き渡し前に実施したことです。
引き渡し日以降、本業の仕事以外の日は、リフォーム作業に明け暮れました。当時は、朝から夕方まで作業していましたが時間の流れが非常に早く、全然作業工程の進みを感じることができませんでした。
事前にDIYの方法をYouTubeで予習しながら作業していましたが、見るのと実際にやるのでは全然違いました。なかなかDIY作業がうまくいかず何度も諦めそうになっていました。けれども、サポートしてくれる家族の事を考えると途中で辞めるわけにはいきませんでした。つまづきながらもYouTube動画を繰り返し見ながら並行して作業をしていました。
日中はリフォームをしていましたが、夜は、賃貸募集の方法にフォーカスし情報収集していました。その時に、知った情報が「ジモティーを使った賃貸募集」です。情弱の私にはとても有益な情報をしることができ、早速ジモティーで賃貸募集を始めました。
ジモティー募集して１週間もすると、３件ほど問い合わせが入りました。そのうちの１件は、内覧日の調整までこぎつけることができました。
そして、リフォーム中ではあったが入居希望者の方の内覧を行いました。
これまた初めての事でしたので、ドキドキが止まりませんでした。
こなれた感じを出したかった私は、何度も内覧案内のイメージトレーニングをして当日を迎えました。
イメージトレーニングの甲斐もあってか、即日入居申し込みに至りました。この時は、買付が通った時以上に嬉しかったです。以前から目標として掲げていた不労所得を目前にすることができたからです。
この時、もちろん入居希望者から家賃交渉はありました。最初、家賃7万円で募集していましたが交渉の結果、家賃6.5万円で決まりました。
その後は、入居も決まっていたのでリフォーム作業もポジティブに取り組むことができました。物件購入から１ヶ月もしないうちに入居申し込みに至りましたが、私にとっては、長く、辛い１ヶ月でした。しかし、これからの人生においては貴重な経験になったことは間違いありません。
現在の近況と今後の構想
以上が、不動産投資初心者の私が独学で不動産投資を学び、340万円の家を購入して1ヶ月で入居者を決めた話です。
私にとって、今後の不動産投資活動の土台となる１ヶ月でした。
つい先日、２号目戸建てを購入しました。こちらも購入後、約1ヶ月で入居が決まりました。
以下に２号目戸建ての概略を記載しておきます。
２号戸建て 売値250万円 ・立地☆ ・物件の状態☆☆
指値→購入価格：120万円
リフォーム費：40万円 家賃：5.5万円
以上が概略です。
賃貸付けは、仲介業者さんの紹介でした。もちろんジモティー募集もしていましたが、今回は、賃貸仲介業者さんに負けてしまいました(笑)。
今後の、展望としては来年末（2021年末）までに６～７号戸建てを購入することを目標としています。
家賃年収480万円に達した時点で不動産賃貸業を本業としていきたいと考えています。
不動産投資をするために、多くの事を学びました。むしろ不動産投資をしたおかげで情報収集力が身に付き、自分自身への投資にもなりました。今後も学びを継続し規模拡大や新規事業も展開できるよう努力していきたいです。