不動産に関する法令上の規制
借地借家法
借地借家法とは
・借地借家法は、土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律で、借主側の保護が目的。
借地権
・借地権とは、建物の所有を目的として他人から土地を借りる権利をいう。
・借地権には、普通借地権と定期借地権がある。
【普通借地権】
・普通借地権は、契約期間の終了後、土地の借主が引き続きその土地の貸借を希望すれば、契約がそのまま更新されるタイプの借地権をいう。
・借地上の建物の用途に、居住用・事業用の制限はない。
・契約の存続期間（契約期間）は30年以上で定める。借地上に建物がある場合、借地権者の請求があれば契約は原則として更新される。更新後の存続期間は、最初の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上で設定する。
・土地の貸主（地主）は正当な理由がなければ、更新を拒むことはできない。
・契約の更新がされない場合は、借地権者は借地権設定者に対して、建物を時価で買い取るよう請求できる（建物買取請求権）。
【定期借地権】
・定期借地権は、契約期間の終了後、契約の更新はなく、土地が貸主（地主）に返還されるタイプの借地権をいう。
・定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権がある。
・定期借地権に関しては、以下を覚えておく。
一般定期借地権が存続期間50年以上、事業用定期借地権の存続期間10年以上50年未満であること
事業用定期借地権は利用目的が、事業用建物のみであること
事業用定期借地権の契約は、公正証書に限ること
一般定期借地権と事業用定期借地権は更地にして返却すること
借家権
・借家権とは、他人から建物を借りる権利をいう。
・借家権には、普通借家権と定期借地権がある。
【普通借家権】
・普通借家権とは、普通借地権と同様、建物の貸主（大家さん）に正当な理由がない限り、契約がそのまま更新されるタイプの借地権。
・普通借家権の存続期間を定める場合は1年以上で定める。契約期間を1年未満とした場合、「期間の定めのない契約」とみなされる。契約期間終了に際し、貸借人は契約の更新を請求でき、賃貸人が更新を拒絶するには正当な事由が必要。
【定期借地権】
・定期借家権とは、契約期間の終了後、契約が更新されずに終了するタイプの借家権をいう。
※普通借家権と違って契約期間は1年未満にも出来る。
・定期借家権の場合、貸主は借主に対して事前に定期借家権である旨の説明を書面（or電磁的記録）でしなければならない。
・契約期間が1年以上の場合には、賃貸人は期間終了の1年前～6か月前の間に、貸借人に対して契約が終了する旨の通知をする。
造作買取請求権
・借主は貸主の許可を得て、エアコンや畳など（造作）を取り付けることができる。
・そして、契約終了時において、借主は貸主に時価でその造作の買取を請求することが出来、これを造作買取請求権という。
・ただし、貸主は買取をしない旨の特約を付けることにより、造作買取請求権を退けることが出来る。
賃料の増減額請求権
・借家の賃料が、社会経済の変化等により不相当となった場合は、貸借人もしくは賃貸人が賃料の増減を相手方に請求することができる（賃料の増減額請求権）。
・一定の期間、賃料を増額しない旨の特約は有効。
原状回復義務
・建物の引渡後に生じた損傷の内、貸借人の通常の使用等によって生じた建物の損耗や経年劣化は、賃貸借契約終了時において貸借人は原状回復義務を負わない。
区分所有法
区分所有法と区分所有権
・区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、集合住宅（分譲マンションなど）で生活する際の最低限のルールを定めた法律である。
・マンションには、購入者が専用で使える専有部分（各部屋）と、ほかの購入者と共同で使う共有部分（エレベーターやエントランス、集会室など）がある。このうち、専有部分の所有権を区分所有権という。
※共有部分について
・共有部分は、法定共有部分と規約共有部分がある
・持ち分は原則として専有部分の床面積の割合で決まる。
法定共有部分：エントランス、階段、廊下、エレベーター、バルコニー等
規約共有部分：管理人室、集会所等
・また、マンション（専有部分）の土地を利用する権利を敷地利用権という。
・区分所有権と敷地利用権は、原則として分離することは出来ない。
→マンションの部屋を売らずに、敷地利用権だけ売るということは不可。
規約
・規約とは、マンションに関するルールのことをいう。
・管理者は少なくとも毎年1回は集会を招集しなければならない。集会の招集の通知は、規約に特段の定めがない限り、集会日の少なくとも1週間前に区分所有者に発しなければならない。
・規約の変更やマンションに関する事項の決定は、集会を開いて決議する。
・集会では区分所有者および議決権（専有部分の持ち分割合）によって決議する。
・集会の議決要件は次の通りである。
※議決権だけだと広い部屋を持っている人が有利だが、区分所有者の賛成も必要である。
都市計画法
都市計画法
・都市計画法は、計画的な街づくりを行うための法律である。
都市計画区域
・計画的に街づくりを行う必要がある地域を都市計画区域といい、都市計画区域は市街化区域、市街化調整区域（市街化区域と市街化調整区域をあわせて線引区域という）と、それ以外（非線引区域）に分けられる。
・各区域の内容は以下の通りである。
市街化区域：用途地域が定められている。
市街化調整区域：用途地域の定め無し。農林漁業を守るために市街化を抑制する区域
非線引区域：市街化区域、市街化調整区域の区分をしていない区域
開発許可制度
・一定の開発行為（建築物の建築、特定工作物/ゴルフ場や遊園地等の建築のために土地の区画形質を変更すること）を行う場合には、原則として都道府県知事の許可が必要である。市街地再開発事業および土地区画整理事業として行う開発は許可不要。
・許可を必要とする規模は以下の通りである。
・開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があるまでは、原則として建築物を建築できない。また、工事完了の公告があった後は、原則として予定していた建築物以外を建築等することはできない。
建築基準法
建築基準法とは
・建築基準法は、建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律である。
用途制限
・都市計画法では、用途地域を住居系、商業系、工業系に区分し、全部で13種類に分けている。
・建築基準法では、この用途地域に応じて、建築できる建物とできない建物を具体的に定めている（これを用途制限という）。
・1つの敷地が複数の用途制限地域にまたがる場合には、面積の大きい方の用途制限が敷地全体に適用される。
全部は覚えられないので、以下を覚えておく。
・住宅/図書館/老人ホームは、工業専用地域だけ建てられない。
・診療所と保育所はどこでも建てられる。
・ホテル/旅館は、準工業地域はOKだが、工業地域と工業専用地域は不可。
道路に関する制限
・建築基準法では、交通の安全や防火等のため、建物に隣接する道路にも制限を課している。
【建築基準法上の道路】
・建築基準法では、道路を次のように定義している。
幅員（道幅）が4m以上の道路
幅員（道幅）が4m未満で、建築基準法が施行されたときに既に存在し、特定行政庁の指定を受けている道路（2項道路）という。
【接道義務とセットバック】
・建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上設定しなければならない。これを接道義務という。
・なお、幅員が4m未満である2項道路の場合には、原則として道路の中心線から2m下がった線が、その道路の境界線とみなされる。これをセットバックという。セットバック部分は道路なので、建物の建築は不可、建蔽率や容積率にも算入できない。
建蔽率
【建蔽率とは】
・建蔽率とは、敷地面積に対する建物の建築面積をいう。
建蔽率＝建築面積/敷地面積
・建蔽率の最高限度は、用途地域ごとに定められている。
・なお、建蔽率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、建蔽率は加重平均で計算する。
【建蔽率の緩和】
・次のいずれかに該当する場合には、建蔽率が緩和される。
《防火地域・準防火地域内の緩和》
（1）建蔽率が80％ではない地域の、防火地域内にある耐火建築物等
（2）準防火地域内における耐火建築物等・準耐火建築物等
→（1）or（2）に該当すれば、建蔽率+10％
《角地等の緩和》
特定行政庁が指定する角地等の場合→建蔽率+10％
上記2つを両方満たせば、建蔽率+20％となる。
《建蔽率の制限がないもの》
・次に該当する場合には、建蔽率の制限がない。
・そのため、建蔽率100％で建物を建てることが出来る。
建蔽率が80％とされている地域内で、防火地域内にある耐火建築物等
【防火地域と準防火地域】
・建物が密集している地域では、火災の類焼が起きやすくなる。
・そのため、このような地域を防火地域または準防火地域に指定し、建物の構造に一定の制限を設けている。
※特に何も指定されていない地域を無指定地域という。
・規制が厳しい順番に、防火地域→準防火地域→無指定地域。
・2つ以上の地域にまたがって建物を建てる場合には、最も厳しい地域の制限が適用される。
容積率
【容積率とは】
・容積率とは、敷地面積に対する延べ面積をいう。
・容積率の最高限度は、用途地域ごとに定められている。
・なお、容積率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、容積率は加重平均で計算する。
【前面道路の幅員による容積率の制限】
・前面道路の幅員が12m未満の場合には、容積率に制限がある。以下の①か②のいずれか低い方が容積率の上限となる。
①都市計画で定められた指定容積率
②前面道路の幅員（m）×法定乗数
※法定乗数：住居系用途地域4/10、その他の用途地域6/10
・なお、2つ以上の道路に面している場合には、幅の広いほうの道路が前面道路になる。
建築物の高さ制限
【絶対高さ制限】
・第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の3つの用途地域内で規定されている建築物の高さの上限を絶対高さ制限（or高さ制限）という。その高さは、都市計画により、原則として10m or 12mのいずれかが設定されている。
【日影規制】
・住宅の日照を確保するための高さの制限を日陰制限という。住居系用途地域（8地域）、近隣商業地域、準工業地域の用途地域内では、条例によって中高層の建築物に一定の高さ制限が設定されることがある。
【斜線制限】
・建築物の高さが、隣地や道路の反対側の境界線上から一定の斜線を引いた線の内側に収まるように制限する規定。その目的や適用地域によって、北側斜線制限、隣地斜線制限、道路斜線制限の3つがある。
防火規制
・火災による被害から守るために指定されている地域として防火地域、準防火地域がある。これらの地域内では、原則として建築物を防火建築物や準防火建築物などにしないといけない。
・建築物が、防火規制の異なる地域にわたる場合は、原則として厳しいほうの規制がその建物すべてに適応される。
農地法
・農地法とは、農地や農業従事者を保護することを目的として、農地や採草放牧地の売買、転用等を規制する法律。
・農地等を取引する場合、原則として許可が必要である。
・上記のように「転用」や「転用目的の権利移動」の場合には、原則として都道府県知事の許可が必要であるが、市街化区域内にある一定の農地については、あらかじめ農業委員会に提出すれば都道府県知事の許可は不要。
コメント
用途地域と用途制限がかなりしんどいですね。
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