又貸しOKなレンタルスペース物件の見つけ方

こんにちは。レンタルスペースを運営しているヒロセなです。
今回は、レンタルスペースを運用するにあたり僕が最初につまずいたポイント「レンタルスペースとして貸出OKな物件の探し方」についてお話しします。

僕とスペース運営について

本業はエンジニア。普段は、Web開発やSaaS系のtoB事業を展開しています。エンジニアはやりがいがありますが、まとまった作業時間が必要で、突発的なトラブル対応が求められる仕事でもあります。息子と娘が生まれたことを機に家族との時間を大切にしたいという思いが強くなりました。そのため、副業としてレンタルスペース運営を始め、家族の時間を増やしながら収入の安定を図っています。

現在運営しているレンタルスペースは全部で3店舗。東京都心部と埼玉中心部にあります。2023年から副業としてレンタルスペース運営をしており、初年度に年間約750万円の副収入を達成しました。

レンタルスペース経営者同士でつながるコミュニティ「レンスペ民の集い」の運営も行っています。

又貸しOKの物件を探すのは難しい

レンスペ初心者が、物件を探し始めてまず驚くのは、ほとんどの賃貸物件で又貸しが禁止されているということ。民法612条でも「賃貸人の同意のない賃借権譲渡や転貸（又貸し）はできない」と明記されています。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

引用元：民法 | e-Gov 法令検索

もちろん賃貸人（大家さんや管理会社）がOKすれば良いですが、トラブル防止の観点から許可が下りないことがほとんどです。

僕も初めて物件探しに行ったときは、不動産屋で何時間も探してもらいましたが、「レンタルスペースとして使いたい」と申し出ると全て大家さんに断られました。物件を探してから又貸しOKか確認するのは勝率が低く、労力だけがかかるので、事前に不動産屋に又貸しOKの物件のみ案内してもらえるようにお願いをした方が良いです。

このように苦労した僕がたどり着いた「又貸しOKの物件をゲットする方法」は、ズバリ3つ！「大家さんとの交渉を頑張る」「M&Aをして既存レンタルスペースを買い取る」「レンスペ専用不動産を頼る」のいずれかです。

大家さんとの交渉を頑張る

大家さんが又貸しにNGを出したり、利用用途などの制限をつけるのは、万が一のトラブルが不安だから。トラブル予防のために初めから又貸しNGにしている方、過去に又貸しで迷惑をかけられたから禁止にしている方、と、その経緯はさまざまです。

又貸しを許可して欲しい僕たちにできるのは、大家さん自身が不安に感じているポイントをヒアリングして、上手く解消するような提案をすること。又貸しをOKしてもらえたり、条件を緩めてもらえる場合もあります。

僕が最近契約した物件も、最初は「会議のみ」の利用用途しか認められませんでした。

よくよく大家さんの話を聞くと、過去に騒音で苦労したことがあるようで、それを避けたいとのこと。また、商業ビルのため、特に平日の騒音を気にされていました。

どうしてもゲーム部屋としてスペース運営をしたかった僕は、大家さんの懸念も考慮し下記の条件で再提案したところ、無事に契約することができました。

• 飲酒は禁止

• 平日はゲーム部屋として貸し出さない

• 営業時間を短めにする

M&Aをして既存レンタルスペースを買い取る

既にレンタルスペースとして営業しているスペースを事業ごと購入する方法です。基本的には、内装工事済みで設備が揃った又貸しOK物件を買い取れるため、すぐに事業をスタートできるところが魅力です。

M&Aと聞くと一見難しそうですが、M&A専用のプラットフォームを使って売り出している物件を探すだけ。希望通りの物件に出会えることは稀ですし、売却額の妥当性や、購入後に利益を出せそうかなどを自分で見極める必要があります。しかし、上手くいけば初期費用をグッと抑えてスタートを切れる可能性も。

僕のおすすめプラットフォームは「トランビ」。ご存じでない方は、覗いてみるだけでも参考になるのでぜひチェックしてみてください。

事業承継・M&Aプラットフォーム
TRANBI【トランビ】

1番おすすめ！レンスペ専用不動産会社を頼る

一般的な不動産会社の扱っている物件は又貸しNGが多いので、効率が悪いのが現実。当時途方にくれていたところ、又貸しOKの物件を専門で扱っている不動産会社があることを知りました。 

専門の不動産会社で物件探しをすると、内見に2〜3件いくだけで納得のいく物件を見つけることができ、無事契約に至りました。それ以降は、僕の条件に合う良い物件が出るたびに不動産会社の方から連絡をくださるので、今では物件探しの手間はほとんどかかっていません。

実際レンスペ運営をしている多くの方が、そういった会社から仲介してもらい物件を決めています。レンタルスペースが浸透しているエリア（東京、名古屋、大阪など）であれば、又貸しOKに強い不動産屋があると思うので、物件よりも先に不動産屋探しから始めるのがおすすめです。

不動産会社をどうやって見つけるか

又貸しOKに強い不動産屋を自力で探すのはとても大変。レンタルスペース運営をしている僕でも、専門の不動産会社は、都内で2つしか知りません。数が少ないからこそ、そのエリアでレンタルスペース運営をしている人に直接紹介してもらうのが一番です。

とはいえ、スペース運営をしている人に出会う機会はなかなかないと思います。情報交換できるコミュニティーを上手に活用している人は、レンタルスペースの運営を次々に成功させています。スペース運営仲間を作りたい方は、僕が運営しているLINEコミュニティ「レンスペ民の集い」へ参加してみてください。

レンタルスペース情報交換LINEコミュニティー
「レンスペ民の集い」

ここは、レンタルスペースの経営者だけでなく、これからスペース運営を始めたい人もたくさん参加しています。もちろん誰でも無料で参加できますし、課金などは一切発生しません。不動産探しはもちろん、レンタルスペースに関するさまざまな情報収集の場として使えますよ。