成功するレンタルスペース物件の探し方とは？（立地や家賃など）

こんにちは。レンタルスペースを運営しているヒロセなです。
今回は、レンタルスペースの運営を始めたばかりの人に必ず聞かれる質問「成功するレンタルスペース物件の探し方（立地や家賃など）」についてお話しします。

僕とスペース運営について

本業はエンジニア。普段は、Web開発やSaaS系のtoB事業を展開しています。エンジニアはやりがいがありますが、まとまった作業時間が必要で、突発的なトラブル対応が求められる仕事でもあります。息子と娘が生まれたことを機に家族との時間を大切にしたいという思いが強くなりました。そのため、副業としてレンタルスペース運営を始め、家族の時間を増やしながら収入の安定を図っています。

現在運営しているレンタルスペースは全部で3店舗。東京都心部と埼玉中心部にあります。2023年から副業としてレンタルスペース運営をしており、初年度に年間約750万円の副収入を達成しました。

レンタルスペース経営者同士でつながるコミュニティ「レンスペ民の集い」の運営も行っています。

1軒目の物件探しはまずここで迷う

いざ物件を探し始めると、立地、間取り、家賃、内装、初期費用など色々と検討する項目があることに気がつきます。まだレンタルスペースを運営をしたことがない人にとっては、良い物件を選ぶためにどんな調査や準備が必要なのかが分からないもの。

ここでは、現在運営しているスペース3店舗全ての黒字化に成功している僕が、実際にどうやって物件を選んでいるかをお話しします。

「そもそも又貸しOKの物件が全く見つからない！」と悩んでいる方はこちら

僕が考える「レンスペ物件に求める条件」

僕がレンタルスペースようの物件に求める条件は以下の5つ。

1. 売上を試算した上で家賃の上限を決める

2. 初期費用は数年かけて長期的に回収する

3. 最寄駅が繁華街に近い立地

4. アクセスは最寄駅から徒歩5分以内

5. 物件の利用制限がないか

1. 売上を試算した上で家賃の上限を決める

レンタルスペースを毎月黒字化を達成するために最も重要な条件は、ランニングコストが低いこと。ランニングコストの中で最も高い割合を占めるのが家賃です。

まずは、レンタルスペースのプラットフォームを使って、同エリアの似たような物件のレンタル価格や予約状況をチェックしましょう。競合をチェックすることにより、毎週どのくらい予約が入りそうか、毎月どのくらい売上が上がりそうかを予測することができます。

基本的には、売上から家賃、水道光熱費、清掃費、備品補充費、プラットフォーム手数料を引いた金額が利益。プラットフォームを使う予定であれば、売上のうち約30%が手数料として差し引かれますので注意が必要です。

実際にスペースを運用してみると計画通りにいかないことがほとんど。試算をするときは希望的観測を除き、なるべく保守的な考え方をしましょう。

2. 初期費用は数年かけて長期的に回収する

ここでいう初期費用には、賃貸物件の初期費用（敷金・礼金・火災保険料・鍵交換代など）だけでなくレンタルスペースの初期費用（内装工事・家具家電購入など）も含みます。

賃貸物件の初期費用は家賃の4〜5倍かかるのが相場。それに加え内装工事や家具等を一式買い揃えると立地や家賃にもよりますが100万~300万円はかかるとみておいた方が良いでしょう。

僕が運営している都内家賃10万円のスペースも、賃貸の初期費用と合わせて壁の塗装や電気工事、家具一式購入が必要で、総額約190万円ほどの初期費用がかかっています。

当然安ければ安いほど良いですが、僕としては初期費用は長期的に回収するつもりで物件を探すのがおすすめ。最初に何十万もかかる初期費用をすぐにレンタル料で解消しようとすると、物件の条件が厳しくなりすぎたり、レンタル料が高すぎたりして予約が入らず、運営自体が成り立たなくなる可能性が高くなります。

毎月黒字化さえすればいずれは初期費用を回収できます。ここでポイントなのは初期費用は回収を急がない（急げない）ものと考えて、回収に数年かかっても大丈夫な金額で始めること。初期費用を必ず回収するためにも、とにかく毎月の黒字化を目指しましょう。

3. 最寄駅が繁華街に近い立地（ターミナル駅も狙い目）

基本的には、繁華街があるような人の集まりやすい立地の方が、予約が埋まりやすい傾向。多くの人にとってアクセスが良い立地にある方が、結果としてパーティーや教室、セミナーなど幅広い需要を獲得できるためです。

繁華街以外では、ターミナル駅周辺もおすすめ。地方の大型ベットタウンのような場所であれば、学生向けの教室や勉強部屋、ママ会やワーキングスペースとして需要があったりします。

4. アクセスは最寄駅から徒歩5分以内

徒歩や車で来る人がメインターゲットでもない限り、最寄駅からの距離はかなり重要なポイント。わざわざレンタルスペースを借りる人の目的は、会議、セミナー、作業、勉強会、趣味の集まり、パーティなど。複数人で集まる会場として、駅から遠いと候補から外されてしまいます。また、レンタルスペースは、突然作業場所や休憩場所が必要になったり、天候が悪くなった場合に利用されることも多く、すぐに行ける場所にあるかかが非常に重要です。

5. 物件の利用制限がないか

物件によっては、物件の利用制限（パーティNG、平日NG、夕方以降NGなど）がある場合も。そのため、予めどんな利用用途で貸し出すかを決めておかなければなりません。

具体的には「このエリアにはどんな属性の人が多いのか？」の調査をします。
その街にどんな建物（大学、オフィス、住宅、商業施設など）があるのかや、どんなレンタルスペース（パーティ、撮影、仕事など）が人気なのかなど。人の特徴を捉えることにより、何用途のスペースを開業すべきかのイメージをつけることができます。

競合が多いエリアの方が逆に安心できる

意外に聞こえるかもしれませんが、僕は、競合が多いエリアなら安心して物件を借りて良いと考えています。儲かるところは自然とスペースが多くなりますし、仮に今の時点で競合が多くなくても、儲かる場所ならどちらにせよ参入者が増えるものだからです。

つまり、競合が多いのはそのエリアでレンタルスペースの需要がある証。遅かれ早かれ競合と戦うことになるのであれば、エリアで競合を避けるよりも料金や内装などの工夫で差別化し、競合を出し抜くほうが良いかなーと思います！

物件探しで不安なことは経験者に相談するのが一番

実際に物件を探し始めると、疑問や不安がどんどんでてきます。この記事では、どんな方にも当てはまるような一般的な条件を紹介しましたが、レンタルスペースの利用目的や出したい利益などによって、最適な物件の条件が異なるのが実際のところ。

情報交換できるコミュニティーを上手に活用している人は、レンタルスペースの運営を次々に成功させています。スペース運営をしている人に出会う機会がない…という方は、僕が運営しているコミュニティ「レンスペ民の集い」へ参加してみてください。

レンタルスペース情報交換LINEコミュニティー
「レンスペ民の集い」

ここは、レンタルスペースの経営者だけでなく、これからスペース運営を始めたい人もたくさん参加しています。もちろん誰でも無料で参加できますし、課金などは一切発生しません。不動産探しはもちろん、レンタルスペースに関するさまざまな情報収集の場として使えますよ。