中古＋リノベーションの極意 #07／良い戸建物件の条件
こんにちは🙋🏻♂️足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
こちらのnoteでは中古物件＋リノベーションのプロの視点から、中古物件の選び方やリノベーションのポイントについて連載でお伝えしています✏️
バックナンバーは以下よりご確認ください👇
≫ 第一話 戸建vsマンション
≫ 第二話 新築vs中古
≫ 第三話 リノベーションのコツ
≫ 第四話 物件の探し方
≫ 第五話 良い物件の条件
≫ 第六話 良いマンションの条件
第七話の今回は「良い ”戸建物件” の条件」について、考えていきたいと思います🏠
戸建物件は "自分の城感🏯" が強く、お庭やガレージなど、戸建に憧れを持たれている方も多いと思います✨
しかしながら、戸建物件探しにはマンションよりも多くの "失敗のトラップ🕳️" が潜んでいます。劣悪な物件を掴まされないように、良い戸建物件の条件について学んでいきましょう✏️
✅ 法律を守って建てられている物件
まず、戸建物件を選ぶ際に最も重要な観点が「ちゃんと法律を守って建てられているかどうか」です☝🏻
建物を新築で建てる際には、建物の大きさや高さ、耐震強度や接道条件など、建築基準法等の法律で定められた様々な要件を満たして建築する必要があります。
「法律を守られていない家なんてあるの❗️❓」と思われてしまうかもしれませんが、恐ろしいことにSUUMO等の物件サイトには、このような法律を守って建てられていない「違法建築物」が驚くほどたくさん掲載されています😨
もちろん、そういった物件を販売したり広告掲載したりすること自体は違法では無いのですが、その物件が違法であることを知らずに不動産会社に問い合わせをしてしまう方も多いと思います📞
このような違法建築物は価格が非常に安く設定されているため、一見魅力的に見えてしまいます👀✨戸建物件で相場よりも安い物件は "必ず何かしらのネガティブな理由" がありますので、要注意です❗️
不誠実な不動産業者に当たってしまうと、問い合わせ時や内見時には違法であることを伝えず、契約直前になって、あたかもそんなに問題がないような言い回しで説明し、契約を締結してしまうような業者もあるので注意が必要です😱
不思議なことに違法建築物を購入すること自体も違法行為ではありません👮🏻♀️
具体的には容積率や建ぺい率（その土地ごとに建てても良い建物の大きさの制限）がオーバーして建てられてしまっている物件や、建物の目の前の道路に対しての接道条件を満たされていないような、「再建築不可」と呼ばれるような物件が多く存在します🏚️
昔は新築住宅を建てる際のルールが甘く、建物を建てた後の検査が必須ではなかったため、平気で違法建築物を建てられてしまっていた時代がありました😔
少しでも床面積を大きくするために、建ぺい率を守らずに敷地ギリギリで建ててしまっているような物件が多いのです💦
現在は建物が完成した段階で、きちんと法律を守って建てられているか、第三者による "完了検査" が必須となっているため、違法建築物を建築することができません🔍
この完了検査が無事に通過すると「検査済証（けんさずみしょう）」という証明書が発行されることになります📄
つまり、この検査済証が発行されている中古物件は、基本的に安心して購入することができるといえますので、気に入った物件が検査済証が発行されているかどうかは不動産会社の担当者さんに確認するようにしましょう☝🏻
とはいえ、いまだに完了検査の実施率は100％に達していないのが現状です📈
平成13年前後に建てられた物件でも完了検査の実施率は60%程度と、まだまだ低かったので、検査済証がない物件＝買ってはいけない危険な物件ということではありません☝🏻
検査済証がない場合でも、ちゃんと法律を守って建てられていることが確認できれば、購入しても大丈夫です🙆🏻♂️
✅ 接道条件が良好な物件
上記の項目でも少し言及しましたが、戸建物件の場合、建物が建っている敷地がいかに道路に接しているか？が非常に重要なポイントとなります🛣️
建築基準法という法律で、「建物を建てる敷地は道路に対して2m以上接していないといけない」というルールが定められています📖
道路に接している幅が2m以下の物件は「再建築不可」といって、建物が老朽化しても建て替えることができない物件となってしまい、基本的に住宅ローンを組んで購入することができません💰
また、道路に2m以上接している物件であっても、「旗竿地」といって、建物が細い通路の奥に建っているような物件の場合、周囲を別の建物に囲まれてしまっていることが多く、日当たりが悪かったり、風通しが悪い可能性があります🚩
この旗竿地の物件は上記の図の通り、外観写真のアングルでだいたい判別することができます。
道路にも様々な種類があり、大きく分けると国や地方自治体が管理している「公道」と、個人や企業が所有・管理している「私道」があります🛣️
どちらかというと公道に面している物件が望ましいですが、接している道路が私道であってもちゃんと自分の道路の持分が設定されていたり、自由に通ったり掘ったりすることができることを証明する「通行・掘削承諾書」等の書類があれば安心して購入することができます🙆🏻♂️
✅ 日当たり・風通しが良い物件
第五話の「良い物件の条件」で、日当たりや風通しの良い物件の人間の健康にとっての重要性を書きましたが、戸建物件の場合は日当たりや風通しが悪いと、建物にとっても良くなかったりします🌤️
日本で最も多い戸建物件は「木造」の戸建物件です🌲
主に木材で作られている建物なので、どうしても湿気には弱い性質があります💦
日当たりや風通しが悪いと、床下などに湿気がこもりやすくなってしまいますので、シロアリが寄ってきたり、カビが生えたり、構造が腐ってしまうようなリスクが出てきてしまいます🦠
内見時にはお部屋の中だけでなく、カーテンや窓を開けて日当たりや風通しも合わせて確認するようにしましょう🌬️
✅ リノベの場合は2×4や軽量鉄骨は要注意
2×4（ツーバイフォー）工法で建てられた物件や軽量鉄骨造の物件は、大手のハウスメーカーさんなどが建てられたものに多く、建物の性能は高い場合が多いので物件としてはオススメできるのですが、構造上、お部屋の中に撤去できない壁が存在する可能性があります⛏️
リノベーションで間取り変更を検討されている方の場合は、ご希望の間取りがちゃんと実現できそうかどうかを建築士さんに確認の上、購入するようにしましょう。撤去できない壁は間取り図を見るだけでは判別できないことが多いです📑
また、リフォーム会社もこのような構造の物件のリノベーション実績が少ないと、きちんと対処できない場合も多いです😖実際に、他のリフォーム会社さんに2×4の物件や軽量鉄骨造の物件の相談を断られて弊社に相談に来られる方も多いです。
2×4の物件や軽量鉄骨造の物件の場合は、それらのリノベーション実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう☝🏻
弊社からもツーバイフォーや軽量鉄骨造のリノベーションが得意なリフォーム会社を紹介することはできますので、信頼できるリフォーム会社を探されている方はお気軽にご相談ください🙋🏻♂️
✅ ホームインスペクションも活用しよう
第三者が細かく物件をチェックし、問題がないかどうか確認してくれるホームインスペクションというサービスもあります👷🏻
不動産会社はプロの建築士ではないので、構造上の懸念や床下・天井裏の不具合などに気が付くことができない場合もあります😢
特に築年数が古めの戸建物件を購入する際には、別途費用がかかりますが、インスペクションの活用も検討すると良いでしょう☝🏻
リノベーションを検討されている方の場合は、依頼するリフォーム会社さんの建築士さんなどがホームインスペクションと同様のチェックをしてくれる場合も多いので、そういったチェックをしていただけるか、リフォーム会社さんに確認してみると良いでしょう👀
まとめ
良い戸建物件の条件はいかがだったでしょうか❓
私も長年、お客さまのお住まい探しをお手伝いしていますが、戸建物件は本当にチェックポイントが多く、リスクもたくさん潜んでいるので、毎回、抜け漏れが無いか、ハラハラします・・・😮💨
不動産業者に言われるがまま購入して、住み始めた後で後悔してしまう…😓ということも多々ありますので、特に戸建物件の購入を検討している方は、必ず信頼できる不動産会社に物件探しを依頼するようにしましょう❗️
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