ヴィンテージマンションについて、考えてみる。
こんにちは🙋🏻♂️足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
そんな私も、今年の5月に11年間住んだ湾岸のタワーマンションを売却し、都内の築35年のヴィンテージマンションに買い替え、念願のリノベーションを叶えて家族４人で暮らしています👨👩👧👧
購入〜リノベーションのストーリーは以下のnoteにまとめていますので、お時間のある時に是非読んでみてくださいね👇
130㎡の築古ヴィンテージマンションを買ってリノベをした話をお読みいただいた方はお分かりかと思いますが、私はヴィンテージマンションが大好きです😊
マンションだけじゃなくて、ヴィンテージの家具も大好きで、北欧ヴィンテージの家具などもコツコツお金を貯めて、少しずつお気に入りのものを集めています🪑
根強いヴィンテージマンション人気
私は11年前にタワーマンションを購入した時には何も考えず、家を買うなら「新築✨」と思い込んでいたのですが、ヴィンテージマンションの存在を知ってからというもの、いつかは自分もヴィンテージマンションを買って、リノベーションがしたい❗️とずっと思い続けていました。
昨年、偶然にも理想の物件に出会うことができ、ヴィンテージマンションを買うという夢を叶えることができたのですが、最近では友人からもヴィンテージマンションを買いたいとか、興味があるんだけど…というような相談を受けることも多くなってきました🙋🏻♂️
都心のキラキラしたタワーマンションも相変わらず人気がありますが、低層の落ち着いたヴィンテージマンションに憧れる方も少し増えてきているのかもしれませんね🕰️（特にファッションやインテリアに興味のある、オシャレな方が希望されることが多い気がします）
今回のnoteでは、そんな「ヴィンテージマンション」について考えていきたいと思います✏️
ヴィンテージマンションとは❓
ヴィンテージマンションの定義は特に決まったものがあるわけではありませんが、私の考えるヴィンテージマンションの定義は【1980〜90年代に良好な立地に建てられた高級マンションで、今もなお良好な管理状態が保たれている、主に外観が風合いのあるタイル張りのマンション】です☝🏻
敷地に余裕を持って建てられており、建物の周りが植栽などのグリーンに囲まれていることが多いのも特徴のひとつです🌿
都心にある代表的なヴィンテージマンションとしては、広尾にある「広尾ガーデンヒルズ」を筆頭に、「ホーマット」シリーズ、「ドムス」シリーズ、今、私が住んでいる「ペアシティ」シリーズなどが有名です☝🏻
あとは独特な外壁デザインと青い瓦屋根が特徴の「秀和」シリーズも良く知られているかと思います。
他にも統一されたブランド名は無くとも、都内にはたくさんのヴィンテージマンションが存在します🏛️
ヴィンテージマンションの魅力とは❓
私も実際にヴィンテージマンションに住んでみて、本当に毎日が楽しく快適で、日々、たくさんの魅力を感じながら生活をしています🙂
ヴィンテージマンションにはどのような魅力があるのでしょうか❓
1️⃣ 立地が良い
1980年〜90年代はまだまだ都心部にもマンションを建設する土地はたくさんあり、当時の高級マンションほど、立地の良い場所を選んで建てられていたため、ヴィンテージマンションには立地の良い物件が多いです🏙️
今となっては特に都心部には、まとまった土地がほとんど余っておらず、良い立地に新たに新築マンションを建設することができないため、新築で立地の良いマンションを手にいれるのはかなり難しくなってしまっています💦
2️⃣ 住環境が良い
上記の "立地" とも関係しますが、ヴィンテージマンションには低層のマンションが多いため、閑静な住宅街に建てられていることが多く、良い住環境が得られたり、大きな公園沿い（パークビュー）などの良い立地のことも多いです🏞️
敷地に余裕を持って建てられているため、敷地内に管理された植栽がたくさん植えられているマンションが多いのも魅力です。
3️⃣ 建物の品質が良い
当時の日本はバブル景気真っ只中で、高級マンションは建物にしっかりとお金をかけて建てられていました💰
私の住んでいるマンションでもそうですが、共用部のあまり見えない部分もこだわって贅沢な作りになっていたり、外壁のタイルなども今の新築マンションでは絶対に使われないような上質な焼き物のタイルが採用されていたりします🛕
実はこのタイルが、重厚感のあるヴィンテージマンションならではの落ち着いた良い雰囲気を醸し出しているのです😌
4️⃣ 管理状態が良い
全てのヴィンテージマンションに当てはまるわけではありませんが、やはりその街を代表するシンボルとして建てられたマンションも多いため、マンションの管理会社もプライドをかけて、マンションの良好な管理状態を維持しようと努力しているマンションが多いと思われます👨🏻⚖️
ヴィンテージマンションをお客様と一緒に内見する機会も多いですが、やはりどのヴィンテージマンションもしっかりと手入れがされていて、清潔に保たれており、管理状態の良さを体感することができます🧹
5️⃣ 居住者の人柄が良い
これも一概に言えることではありませんが、築30〜40年ほどのヴィンテージマンションですと、新築時からずっと住まわれている方も多くいらっしゃいます👵🏻👴🏻
新築当時は高級マンションとして分譲されていますので、社会的な地位の高い方が多く購入されていたこともあり、やはりお人柄が良い方が多いということが言えるのではないかと思います🍵
実際に私の住んでいるペアシティも50世帯ほどがお住まいなのですが、ご高齢の方は多いものの、とてもお人柄の良い方ばかりで、全くトラブルは無く、良好な人間関係が維持できています🙂
マンションにおいては人の問題が最もやっかいで難しいといわれています。その点ではヴィンテージマンションは安心して暮らせるのではないかと思います🙆🏻♂️
ヴィンテージマンションの課題
ヴィンテージマンションは良いことばかりかというと、必ずしもそんなことはありません😣
素敵なヴィンテージマンションにも少なからず課題はあります。
ここからはヴィンテージマンションの課題について、考えていきましょう👇
1️⃣ 独特な構造・設備
給湯や空調が個別のガス給湯器や壁付けのエアコンではなく、ホテルのように建物全体でシステムが導入されているマンションも多く存在します🚰
全館給湯、全館空調、セントラルヒーティング、HEATS（ヒーツ）などの種類（呼び方）があります。
管理費や修繕積立金に加えて、給湯基本料や空調基本料などの料金の支払いが必要で、毎月の光熱費が高かったり、設備のメンテナンス・交換に多額の修繕積立金を費消してしまったりといったデメリットがあります💸
毎月のランニングコストが高いと敬遠される方も多いので、なかなか売却しづらくなってしまい、マンション全体の資産価値も下がってしまうリスクがあります😰
個別の設備に切り替えるにしても、構造的に難しいというマンションもあるので、この点は大きなデメリットといえるかと思います💦
ちなみに、私の住んでいるペアシティはお風呂が「在来工法」といって、コンクリートで作られているお風呂で、ユニットバスへの交換がなかなか難しかったり、給湯は室内に設置された大きな「電気温水器」という巨大なタンクでお湯を作るタイプのものになっていました💦
実際に生活してみると、全く気にならないのですが、初めて見たら大丈夫なのかな❓と心配になってしまいますよね・・・😮💨
不動産会社の担当者も、こういった設備に詳しい方は非常に少ないので、特殊な設備があるマンションを購入する時には、詳しい不動産会社やリフォーム会社に事前に相談するようにしましょう☝🏻
2️⃣ 設備類の老朽化
上記の全館空調や全館給湯の設備もそうですが、エレベーターや電気設備、配管や配線等も、やはり30〜40年も経ってくると、どうしても老朽化してきてしまいます💡
老朽化したなら新しいものに取り替えれば良いじゃん❗️と思ってしまいますが、築古のマンションの場合は、なかなかマンションの構造的な可変性が低くて、最新の設備への交換が難しいといったケースも多いので、管理会社や管理組合でどのように対処していくのか、しっかりと話し合っていく必要があります📄
私の住んでいるマンションでは、ちょうどエレベーターの交換の検討がなされているところです。一方で、駐車場には電気自動車専用の最新のE V充電スタンドが設置されていて、びっくりしました🚗
3️⃣ 管理組合の高齢化
上記の通り、設備類も老朽化してきているので、対策を検討していかなければなりませんが、どうしても居住者さんが高齢化しているマンションも多いため、なかなか積極的に管理組合の議論に参加できる方も少なくなってきてしまっているのも実態です🥲
優良な管理会社がしっかりと先導してくれれば問題はありませんが、どうしても居住者の管理組合への関与が低くなってしまうと、適切な維持管理が難しくなっていってしまうリスクもあるので、この点は非常に重要な課題かと思います。
私も先日、引っ越してから初めての管理組合の総会に参加しましたが、50世帯のマンションにも関わらず、実際に参加されたのは5世帯ほどでした・・・😣来年は私も理事になる予定なので、若手として、しっかりと大好きなマンションのために運営に参加していきたいと思っています💪
4️⃣ 継承の問題
築30〜40年となると、お部屋の相続や売却のケースも徐々に多くなってくるかと思います。
相続をして子や孫世帯がしっかりと受け継いでくれたり、中古で購入された方が愛情を持って住んでくれれば良いのですが、中には買取業者が買い取って、微妙なリフォームをして販売されてしまうようなことも多くなってくるかと思います😱
もちろん、お部屋の内装は管理規約のルールさえ守られていれば、所有者の好きなように変えても良いのですが、なかにはルールを守らずに雑なリフォームがされていたり、明らかにヴィンテージマンションの雰囲気を損なうような利益重視のリフォームがされている物件も多く見られます…💦
実際にそういった物件を見る機会もあるのですが、「なんでこんなリフォームしちゃったの…❓」と、とても悲しい気持ちになります😭
中途半端なリフォームをするんだったらそのまま何もせずに売ってくれれば・・・🥲と思うのですが、実際にそういう物件でも魅力を感じて買ってしまう方がいらっしゃるので、難しいですね。。。
貴重なヴィンテージマンション、その価値をしっかりと理解して、愛情を持って受け継いでいただける方に住み継いでいただきたいなと心から思います❗️
もしこのnoteをお読みいただいて、ヴィンテージマンションの購入や売却を検討されている方がいらっしゃれば、的確なアドバイスができるかと思いますので、是非お気軽にご相談くださいね🙆🏻♂️
まとめ
まだまだ新築物件を購入される方が多い日本ですが、20〜30代を中心に、中古物件を買ってリノベーションする方もとても増えてきています📈
なかでもヴィンテージマンションは今の新築マンションには無い魅力をたくさん持っている唯一無二のマンションが多いです❗️
内装はしっかりとリノベーションすれば、とても快適で心地の良い生活が送れますので、中古マンションと一括りにするのではなく、自分のお気に入りのヴィンテージマンションを探してみるのも、楽しいと思いますよ😊
我が家の見学会も随時開催していますので、もしヴィンテージマンションのリノベーションを体感してみたい！という方はお気軽にご予約くださいね☝🏻
住まい探しやリノベーションのことで、ご相談やご質問などがございましたら、遠慮なく以下のご連絡先よりご連絡いただければと思います。
■会社のInstagram：sumtimes_home
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■メールアドレス：info@sumtimes.co.jp
私が運営しているサムタイムズでは、上質な中古戸建や中古マンション探しと、信頼できるリフォーム会社選びのサポートをさせていただいております。
「上質な中古物件の見極め方講座」等のセミナー等も随時開催しておりますので、中古リノベーションにご興味のある方はお気軽にご相談ください。
