わかりやすく徹底解説！中古物件購入の流れ
ほとんどの方にとって、住まいの購入は人生で最も高いお買い物で、１、２回程度しか経験しないことです🏡
世の中はIT化が進んでいますが、不動産業界は驚くほどアナログな業界で、物件購入の手続きはとても煩雑で、大小さまざまなタスクを自分でこなさなければならないため、初めて住まいを購入する方の多くが、手続きの途中で不安を感じてしまいます…😔
私自身、10年ほど前に不動産会社を創業しましたが、未だに根強く「紙」の文化が残っており、業者とのやりとりにもFAXが使われていたりと、旧態依然なこの業界に衝撃を受けました…💦
今回のnoteでは、中古マンションや中古戸建物件の購入の流れや注意点をわかりやすく解説しますので、これから住まいの購入を検討されている方や、実際に購入されて、今、まさに手続き中という方の手助けになれば嬉しいです❗️
1️⃣物件の内見〜購入のお申し込み
物件を内見して、気に入った物件が見つかったら、売主さんに購入の意思を伝えるために ”申し込み” を行います📝
購入のお申し込みは、不動産会社が用意する「買付証明書」や「不動産購入申込書」などという名称の紙に、希望の金額やお引き渡し時期などの条件を記載して、不動産会社経由で売主さんに提出します。
不動産会社によっても異なりますが、お申し込みは、基本的に＜提出が早い順＞＜金額が高い順＞などで優先権が決まりますので、内見が１日に多数入るような人気物件の場合は、確実に物件を押さえるためにも、できるだけ早く、できるだけ物件価格「満額」でお申込みをするようにしましょう🥸
この書面をもって、売主さんと諸条件を交渉し、条件がまとまったら、売買契約に進むことになります。
「◯万円くらいに値引きしてくれるなら買いたいのですが、一度、売主さんに打診してもらえませんか？」というようなご要望をいただくことも多いですが、価格などの条件の交渉は、基本的にこの書面を売主さんに提出することによって可能となります。購入する意思があるかどうか分からない方の交渉に応じるのは、売主さんとしても不安がありますので、きちんと購入の意思を示したうえで、交渉を行う必要があるのです🥸
2️⃣住宅ローンの事前審査
購入のお申込みをする際に、売主さん側の不動産会社さんから「この買主さんは事前審査は通っていますか？」と聞かれます。
住宅ローンの事前審査（仮審査ともいいます）は、その方が問題なく住宅ローンが組めることを証明するものになります。
住宅ローンの事前審査に通っていないと、お申し込みを受け付けてくれないことも多いので、気に入った物件が見つかった時には住宅ローンの事前審査を速やかに申請する必要があります🏃🏻♂️💨
この時点では、実際に住宅ローンを組む金融機関を決定する必要はありませんので、住宅ローンの事前審査はどの金融機関で通しても問題はありません🏦
もし住宅ローンを組みたい金融機関が決まっている場合は、その金融機関でも申請すると良いでしょう。
今は金融機関のホームページやアプリ上で簡単に申請できる金融機関も増えてきましたので、できるだけ早く申請するようにしましょう📱
事前審査は複数の金融機関で申請しても問題はありませんが、優先順位の高い金融機関2〜3件程度にとどめておくと良いでしょう。5件も10件も通してしまうと、金融機関によっては審査に悪い影響を及ぼすリスクもあります😵
3️⃣物件の売買契約
無事に住宅ローンの事前審査も通り、売主さんと価格やお引き渡し時期などの条件がまとまったら、売主さんと売買契約の締結を行うことになります📝
売買契約は不動産会社のオフィスで行うことがほとんどで、売主さん、買主さん、不動産会社の担当者が出席します👨👨👧👧
【ご契約当日の持ち物】
✅ご実印（印鑑登録済みのもの）
✅顔写真付き身分証明書（運転免許証等）
✅手付金（ほとんどの場合、物件価格の5％）※原則現金にて
✅契約書貼付用収入印紙代（物件価格5000万円未満：1万円、5000万円以上：3万円）※現金にて
まだ印鑑登録をしたことがないという方も時々いますが、不動産の取引をする上で、印鑑登録済みの印鑑が必要になってしまいますので、早めに用意しておきましょう💮
印鑑登録は区役所や市役所で行うことができます🏢
ハンコと身分証明書を持参すれば、その日のうちに登録ができます。
手付金は、中古物件の場合【物件価格の5％】のことがほとんどなので、例えば4000万円の物件を購入する場合は200万円になります💴
この手付金は、物件代金の一部を契約時に売主さんに一時的に預けるもの
驚くことに、手付金は売主さんの銀行口座への振り込みは原則NGで、ご契約当日に現金で売主さんにお渡しすることがほとんどです😮💦
売主さん側の不動産会社が先進的な会社の場合は、事前のお振込でもOKという場合もありますが、大手不動産会社を含め、未だに現金でのやりとりがほとんどとなります…😱
ATMでは一度に引き出せる金額に制限がありますので、あらかじめ銀行の窓口でのお引き出しが必要となります。大金を持ち歩くことになるので、気をつけて持参するようにしましょう。
不動産会社の会議室などで重要事項説明書・売買契約書の読み合わせを行い、契約内容に両者が合意すれば、署名・捺印を行い、手付金を売主さんにお渡しします💴
売買契約はおおよそ１時間半〜２時間程度で終わることがほとんどです🕑
ご契約の日は売主さんに会える数少ない機会ですので、物件についての質問があれば、この機会に確認するようにしましょう🙂
ご夫婦一緒に住宅ローンを組む場合は、ご夫婦共同名義での契約となります。共同名義の場合は、ご契約当日にご夫婦ともに出席する必要があります👫
4️⃣リフォーム会社と打ち合わせ開始（現地調査）
無事に不動産の売買契約が締結できましたら、リフォーム会社との本格的な打ち合わせがスタートします🛠️
まずはリフォーム会社の担当者が実際に物件に伺って、お部屋の中の写真を撮影したり、採寸を行ったりします📷この作業のことを「現地調査」といい、おおよそ１時間半〜２時間程度かかることが多いです。
現地調査はリフォーム会社の担当者さんがひたすら作業をしますので、基本的には買主さんは立ち会わないことが多いですが、リフォーム会社さんに現地でリフォームの希望を伝えたい場合などは、買主さんが同席することもあります。同席を希望する場合は、リフォーム会社さんに予め伝えておくと良いでしょう🙂
売主さんがお住まい中の物件の場合は、売主さんにも負担をかけることになってしまいますので、ご契約の時などに「後日、リフォーム会社と再度、現地を確認させて欲しい」とお伝えしておくとスムーズです👌
リフォーム工事の規模にもよりますが、現地調査の後、２週間程度でリフォーム会社からリフォームプランやお見積もりの提案があり、何度かのお打ち合わせを経て、リフォームの内容を固めていくことになります✏️
5️⃣住宅ローンの本審査
ご契約が無事に締結できたら、すぐに住宅ローンの本審査を申請する必要があります📝
売買契約書に記載されている「融資承認取得期日」までに、どこか一つでも本審査の承認が得られている必要があります🈴
もし本審査の申請を忘れていて、融資承認取得期日が過ぎても、どこの金融機関からも本審査の承認が得られなかった場合は「違約解約」となってしまい、多額の違約金を支払う必要が出てくる可能性もあるので、住宅ローンの本審査は可能な限り早く、申請を済ませる必要があります😱
住宅ローンの本審査は２〜３の金融機関で申請される方が多いです。
住宅ローンを組みたい金融機関が決まっていて、全く不安要素の無い方の場合は、１件だけの申請でも大丈夫ですが、万が一、承認されなかったらとても困りますので、少しでも不安がある方は複数申請しておくと安心です👌
もし、いくつも頑張って本審査を申請したのに、どこもかしこも承認が得られなかった・・・という場合には、売買契約書にも記載されている「融資特約」を使って契約を解約することができ、契約時に売主さんに預けた手付金も返金してもらえます。（そんなことにならないように、契約前に事前審査を通しておくのです🥸）
最近ではリフォーム費用も住宅ローンと同じ低金利で一緒にまとめて借りられる金融機関も増えてきました🏦
以前は「リフォームローン」などのように、住宅ローンとは別の金利の高いローンを組まなければならないことが多かったのです。
リフォーム費用も一緒に借り入れる場合には、住宅ローンの審査の際に、リフォーム会社が作成するリフォームの図面や見積書の提出が必要になる場合があります。
物件の契約直後だと、まだリフォームの打ち合わせ前なので、正式な図面や見積書ができあがるのはまだまだ先になりますが、住宅ローン審査用の「仮」の図面や見積書をリフォーム会社に作成いただく必要があります。（変な話ですよね・・・😅）
6️⃣ローンを組む金融機関の決定・ローンの契約
無事に住宅ローンの本審査が承認されたら、承認された金融機関の中から、一番条件の良い金融機関を選択し、その金融機関さんとローンの契約（「金消（きんしょう）契約」と言ったりします）を結ぶことになります📝
実際に住宅ローンを組む金融機関は、上記の「融資承認取得期日」までに決める必要はなく、最後のお引き渡しの日から３週間ほど前までに決まっていれば問題ありません❗️
金消契約は、最近では電子契約などで対応いただける金融機関も増えてきましたが、基本的には金融機関が営業している平日に、実際に金融機関の店舗に出向いて、担当者さんと対面で行うことが多いです🥲
7️⃣現地の最終確認
現地の最終確認は行う場合と行わない場合がありますが、お引き渡しの前に、建物やお部屋に不具合が無いかどうかを、売主さんと一緒に確認することがあります🔍
お引き渡し後に不具合が見つかって、売主さんとトラブルになってしまうことを避けるため、最終確認の機会があれば、しっかりと確認するようにしましょう🤓
具体的には、設備類が故障していないかどうか、水栓やシャワーから漏水していないか、内見時に気が付かなかった大きな傷や傷みが無いか、希望していない残置物が残っていないかどうかなどを確認することになります。
念の為、郵便受けに郵便物が残っていないかどうかも、合わせてチェックすると良いでしょう📮
8️⃣物件のお引き渡し（決済）
最後に売主さんから買主さんへ、物件のお引き渡しを行います🏠
お引き渡し期日の1ヶ月〜数週間前に、売主さんと買主さんとで相談のうえ、日程を決めることになります。
このお引き渡しも、基本的に金融機関が営業している平日の午前中、9時や10時から行うことがほとんどなので、お仕事によっては有給休暇などを取得していただく必要が出てくる場合があります📅
物件の購入は、平日にやらないといけないことも多く、結構負担が大きいのです・・・😮💨
【お引き渡し当日の持ち物】
✅ご実印
✅銀行届出印
✅ローンを組む金融機関の通帳（ネット銀行の場合は無い場合もあります）
✅ローンを組む金融機関のキャッシュカード（使わない場合もあります）
✅現住居の賃貸借契約書（※横浜市の物件の場合は不要）
住宅ローンを組む金融機関の会議室などに、買主さん、売主さん、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が集まります👨👨👧👧
お引き渡し当日に、金融機関から数千万円のローンのお金が一旦、買主さんの銀行口座に振り込まれます💴（一瞬だけすごくお金持ちになります💰笑）
金融機関から振り込まれたお金を使って、物件の代金を売主さんの銀行口座に振り込んだり、不動産会社に仲介手数料を支払ったり、司法書士さんに登記費用を支払ったりします💸（残念ながら、一瞬でお金が手元からなくなります🥲）
お引き渡しの際には以下のようなお金を各方面に支払うことになります。
【お引き渡しの際に支払う主な金銭の種類】
✅物件の残代金（売主さんへ）
✅固定資産税・都市計画税の日割り清算金（売主さんへ）
✅登記費用（司法書士へ）
✅仲介手数料（不動産会社へ）
✅住宅ローン保証料（金融機関へ）
✅住宅ローン事務手数料（金融機関へ）
✅火災保険料（保険会社へ）
無事に売主さんの口座にお金が入金されたことが確認できたら、物件の鍵の受け渡しを行い、「引き渡し完了証」というような書類に署名・捺印を行い、取引は完了となります🔑
解散後、その日のうちに司法書士さんが登記所に行って、売主さんから買主さんへの所有権の移転登記手続きを行います🏢🚶🏻
つまり、この日に物件の所有権が買主さんに移りますので、晴れて自分の持ち物になるのです❗️お引き渡し日以降は、自由に物件に出入りすることができるようになります。
マンションの場合、郵便ポストのダイヤルロックの暗証番号や、宅配ボックスのカードキーなどの受け渡しを忘れることが多いので、気をつけましょう🗝
金融機関の混み具合にもよりますが、所要時間は１〜２時間程度となります。特に月末や、給料日であることの多い25日などは、銀行が混み合い、手続きに３時間以上かかってしまうようなこともありますので、余裕をもったスケジュールの確保が必要となります😨
売主さんの銀行口座に物件の代金が着金したことが確認できるまでは、解散することができないのです💦（なんでこんなに時間がかかるの❓と思ってしまうほど、時間がかかることがあるのです…）
物件の引き渡しが完了したら、できるだけ早めに物件に出向いて、把握していなかった不具合が無いか、残置物が残っていないかなどを確認するようにしましょう🥸
万が一、不具合や残置物が見つかった時には、速やかに不動産会社の担当者に連絡をして、売主さんに対応してもらうようにしましょう📲
9️⃣リフォーム工事スタート
無事に物件が自分のお持ち物になったら、いつでもリフォーム工事をスタートすることができます❗️
リフォーム会社さんと工事のスケジュールを調整し、随時リフォームの工事がスタートすることになります🛠️
マンションの場合、工事着工前に管理組合に対して工事の申請が必要だったり、近隣の住人の方に承諾の印鑑をもらう必要がありますが、基本的にはリフォーム会社の担当者さんが行いますので、買主さんの方で対応する必要はありません📝
リフォーム工事中は当然、住むことができませんので、今支払っている賃貸物件の家賃と住宅ローンの支払いが二重でかかる場合があります💸
リフォーム工事をいかにスムーズに進めるか？も、無駄なお金が出て行かなくて済むポイントだったりしますので、リフォーム会社さんとうまく連携をとって、進めていく必要があります🤝
よく、リフォームの工事の前に、自分で近隣挨拶に行った方が良いですか？と、ご質問をいただきます。
基本的にリフォーム会社の方で近隣への挨拶は行いますが、住み始めた後の関係性もありますので、不安な方は「これからリフォーム工事でご迷惑をお掛けすることになりますが…」と、ご挨拶に伺うと良いでしょう🙇
やはり顔を知っている人とそうで無い人では、工事中の騒音の感じ方も変わってきたりします🙂
もちろん、工事完了後に「工事でご迷惑をお掛けしました、これから宜しくお願いいたします。」と、ご挨拶に伺うのも良いでしょう。
戸建の場合は両隣など隣接する住戸、マンションの場合は上下左右の４件に挨拶するのが一般的です
規模の小さいマンションの場合は、管理人さんにも挨拶すると良いかもしれません👨🏻💼
🔟お引越し
リフォーム工事が終わったら、いよいよお引越しとなります🚛💨
お引越しも早めに予約すると割引が受けられることもあると思いますので、リフォーム会社に工事の進捗状況を確認しながら、完成時期が確定次第、早めに引越し業者さんに依頼をすると良いでしょう🈹
マンションによっては、事前に引越し日を申請する必要があるようなマンションもありますので、マンションの引越しルールを確認するようにしましょう📄
以上が、物件購入の一連の流れになります🙂
いかがでしたでしょうか❓
とてもやらなければならないことが多く、複雑に感じてしまうかもしれませんが、一つ一つ順を追って対応していけば、そんなに難しいことはありません🌿
基本的には不動産会社の担当者が誘導してくれるはずなので、それに従って手続きを進めると良いでしょう👨🏻💼
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