vol.11.5～リノベーション費用を住宅ローンで組む～

前回の記事でマンションの売買契約と住宅ローン契約について記載しました。
他のリノベーション会社はどうかわかりませんがリノベるでは売買契約と同時にリノベーションの工事請負契約（初回請負契約）をリノベるとの間で結びます。

リノベーション費用はまだ具体的に決まっていない状態なのになぜ請負契約を結ばなければならないのかというと、
住宅ローンでリノベーション費用も賄うためには、物件の残代金決済のタイミングで「物件価格+リノベーション費用」が住宅ローンとして口座に振り込まれるため、リノベーション費用がいくらなのかを銀行に伝えないとローンを組むことができないためです。

したがって売買契約と同時に一旦概算でリノベーション費用がいくらなのかを見積り、請負契約を結ぶ必要があります。
ではリノベ費用を見積もるにあたっていくつか疑問に思うことがありましたのでりのべる及び銀行に聞いてみました。

１．概算見積ってどうやって出すの？

あくまでリノベーション費用の大枠を確保するというテイなので結構アバウトでした。
まずリノベるから1枚の用紙が渡されます。
その用紙にはリノベーションの内容とその工事金額が記載されており、自分たちがやりたいリノベーションにチェックしていきます。
さらにこれとは別にベーシックプラン費用というものがあり、こちらは過去の実績から平均㎡単価が出されているので自分たちが購入するマンションの専有面積に乗算して算出します。
この2つの合計額をリノベ費用として見込みます。
わかりにくいですが、前者がオプション費用で後者が最低限かかる費用と考えてください。

２．概算見積と実積算で差額が出た場合は？

大枠としか取っていないため、当然実際の工事費用と差額が出てしまいます。差額についてはどうするか聞いてみたところ、
①リノベるとの請負契約
まずリノベるとは物件引き渡し後に設計の打合せを行い、さらにショールームへ行きキッチンやトイレ等の住宅設備を決め、工事費用を確定させます。
その後、初回請負契約の変更契約を結び、契約金額の変更を行います。
実際に施工が始まり、また工事費用が変更となった場合は、竣工後に再度変更契約を結んで引き渡しといった流れになります。

②銀行との住宅ローン
銀行によるのですが、私たちが借りた銀行では、リノベーション費用分の住宅ローンについてはリノベーション費用を支払った後に余った分は繰り上げ返済をするだけです。
一方、足りなかった場合は追加で貸してくれるわけではないので自腹となります。
足りなかったら嫌だしどうせ余ったら返すのなら限度額まで一旦借りちゃえばいいじゃん！と一瞬思いましたがまたある疑問が、、、

３．住宅ローンはいつから払い始めるの？

普通に家を買った場合、引き渡されて自分のものになったら住宅ローンの支払いが始まるけど、リノベーションをする場合はリノベーションが終わるまで賃貸に住んでいなければならないため、このままだと家賃と住宅ローンの二重払いになってしまいます。
そんなの払えるわけないじゃんと思いましたが、銀行もそこまで鬼じゃなかったです。
実はリノベーション費用も住宅ローンに組み込める銀行だと物件引き渡しからリノベーション工事が終わるまでの間は金利だけ払えばいいということでした。
（実際には金利のほかに管理費+修繕積立金は管理組合に払う必要があります。）
なので貯金がわずかしかない人でも心配しないでください。

ということで、リノベーションが終わるまで「金利だけ」は払わなければなりません。
つまり、限度額まで借りてしまうと無駄な金利を数か月間支払うことになります。
また、今後設計や住宅設備を決める際にこれだけ枠があるからと言って無駄にハイグレードな設備を入れてしまいそうな危険もあったので、あくまで住宅ローンの月々の返済額をみて無理のない金額の範囲内で見積もりました。

結局私たちの場合、リノベーション費用は1250万円で見積もってもらいました。（この費用にはアスベスト除去費用50万円も含まれております。）