１２月および昨年後半の投資生活振り返り～配当４件と追加投資
2024年１月も下旬ですが、昨年１２月に配当をもらった４社・法人や旧NISAの追加投資について振り返り、2023年後半の投資状況を反省してみたいと思います。表は昨年後半の配当の状況をまとめたもので、昨年前半分については別の投稿を見ていただければ幸いです。黄色でマークしてあるように、１２月に配当をもらったところは４社（２企業、２リート投資法人）でした。なお茶色のジャパン・リアルエステートはあとで述べた理由で１１月に売却してしまったので、これが最終配当です。配当金額は振り込まれた１口（株）当りの実質額、利回りもそれをもとに算出しています。１２月は保有株・リートの入れ替えはしませんでした。給料をもらっていた昨年まではNISAを使っていなかったのですが、１２月に申し込んだところまだ旧NISA枠も使えるとわかりましたので、追加投資して、投資法人みらい（またリート！）を28口購入しました。ハイライトしていない１１月までの投資先についてはすでに別記事で書いています。
日本郵政(6178) https://www.japanpost.jp/ir/
日本郵政についてはたくさんの記事が書籍でも、ネットにもありますので、詳しい説明は省きます。ホームページ(https://www.youtube.com/watch?v=t5fkIG_WHbc)に個人投資家対象のメッセージ動画があります。配当は中間が25円、年間で50円（予定）となっており、配当性向は2021年48.3%から2023年41.4%でしたが、次回は配当同額で72.1%の予想ですのでちょっと気がかりですね。中間純利益1,202億円（年度予想2,400億円）でした。郵便・物流ではヤマトグループとの物流サービス協力を推進していることが特記されています。PER10.9, PBR0.45ですがROE3.9の現状（昨年末)から、グループ一丸で向上に取り組むと株主通信に書かれています。業績について日本郵便の減益(純損失-210億)、ゆうちょ銀行、かんぽ生命の増益（それぞれ純利益1,821億、504億）が報告されています。2023年度末株価1291.5円でほぼ目標株価に近く、配当利回り3.81%は数値だけではまずまずではないでしょうか（ちなみに1月24日の株価は1437.5円!でした）。たくさんの従業員を雇用し、全国隅々まで銀行や生命保険のサービスを提供している公益性の高い企業として、株主にとって特段不満はなく、いつかのような不正や無理な営業をせず、DXなどの面で効率を上げていただけたらと希望します。昨年1,020円で買えたので、4%くらいの利回りなら、株価が下がったとき（あるかなあ？）買い増したいですね。
ソフトバンク(9434) https://www.softbank.jp/corp/ir/investor/
ソフトバンクも同様で、個人投資家向けの事業報告動画が上記サイトにあります。「ソフトバンク」「ワイモバイル」「ヤフー」、「ZOZO」、「ペイペイ」など通信、流通を中心に幅広く事業を展開。減益ながら配当43円は維持しています。1,485円で取得し、24日現在株価1,971.5円、PER 17、約PBR 4.3、ROE 25.4ですが、目標株価1750円くらいとすればもうだいぶん高値圏と言えるかもわかりません。それでも配当利回り4.5%前後は立派ですね。通信大手としてはNTT、KDDIを追う立場ですが、利回りではこちらにメリットがあり、通信業界全体としても重要性、発展性があると思うので、この株はたいせつに持っておきます。
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) https://www.j-re.co.jp/
長年保持していたリートですが、昨年11月6日に売却してしまいました。大型オフィスリートというのはある意味理想的な働く日本の姿を示してくれるものとして、保有する喜びを与えてくれるものでした。また地方（広島～青森～愛知北部）に住んでいても東京の最先端のオフィスをささやかながら持てる楽しさもあり、安心して一定の分配金を期待できる銘柄でもありました。しかし、コロナがあって将来の働き方（私はもう働かないですが）の変化と、コロナ前から予定されていた東京のオフィス過剰供給の不安があって、昨年後半から商業、住宅、物流などのリートに投資の重点を変えてきました。いま、ジャパンリアルエステートの運用状況報告書（りっぱな小冊子ですね！）を見てみると、堅実に利益も分配金もあがっているし、ポートフォリオの写真からもほんとに大型リートなんだな、と感心します。売却は早まってしまったかも。。。ちょっと後悔。。。今回の一口当たり分配金は12,000円（税引き後振込額は9,562円でした）、１口当り純資産額378,393円、一口価格585,000円、NAV倍率0.99、目標株価は576,900円(SBI)ですね。売り時としては間違っていませんが、またいつか買い戻したいと思っています。
大和証券リビング(8986) https://www.daiwa-securities-living.co.jp/
これもずいぶん長く保持しています。HPから「本投資法人は（中略）主としてその主たる用途が住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設（主たるタイプを有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅とする建物並びにその他の高齢者施設・住宅を含むが、これらに限られない。）並びに医療施設等をいう。）に対して投資を行」うとあり、住宅ワンルームタイプ49.1%、住宅ファミリータイプ22%、ヘルスケア施設28.9%、地域では関東56.7%、東海6.8%、近畿24.5%のポートフォリオです。収益も順調に上昇していまして、今期が2,231円、次期(2024年4月)が2,300円の予想です。利回りは1月8日で4.4%、NAV倍率0.91です。人気の住宅系リートとしてはまだお買い得といえるかもわかりません。目標株価は125,666.7円と現在投資口価格104,500円から21,000円以上も乖離があるようです。もう少し地域分散や住居タイプ、老人ホームタイプの拡大はあってもよいと思いますが、それ以外に不満はなく、長く持っておきたいと思います。
追加投資（旧NISA枠）～投資法人みらい(3476) https://reit-a.pdcp.jp/3476/202305/a/introduction/
今年から新NISAを始めようと思って、１２月のはじめに口座を作ったところ、まだ旧NISA枠で購入できることから、投資法人みらいを取得単価42,745円で28口（ほぼ旧NISA成長枠を使い切る感じ）買いました。みらいはJリートポータル(https://www.japan-reit.com/)によると、22年4月時点で「総合商社の三井物産と不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT。取得対象としてオフィスや商業施設の他、収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、インダストリアル不動産及び教育施設のニュータイプアセットの取得も進めている。コロナ禍においてポートフォリオのディフェンシブ性を高める物件入替を実施し、資産規模は1,646億円、用途別ではオフィス53％、商業施設21％、ホテル16％、物流施設5％他とポートフォリオの拡大及び分散に注力した。旗艦物件は「川崎テックセンター」。格付けはJCRから「A+」を取得している」そうです。1月17日時点の投資口価格44,750円、分配金利回りは5.22%です。オフィス率が高く、東京中心(62%)なのでどうかな、と思いましたし、ほんとは地域分散効果が高いイオンリートが欲しかったのですが、イオンは１月末決算なので、これが終わってから新NISAで考えればいいかな、と考えています。
まとめ
ちなみに2024年は「金利のある年」になり、リートは「分配金利回りの魅力低下」で、「短期では買いにくい」だそうで、「直近のピークだった2023年９月から（リート投資口価格は）6%安い」とありました（日経ヴェリタス1月21日付）。そう、チャンスです。決算に煩わされない個人投資家にとっては、みんなが嫌気がさして、株価が不当に安いときこそ買い時です。大型リートでさえ3%後半から5%前後の利回り、NAV倍率も軒並み1.0を切っています。これまでの異常なマイナス金利が解除になり、YCCがなくなろうが、今後いつ金利が2.0%（目標インフレ率）になるでしょうか？私は当面はならない、と思っています。今のインフレは明らかに円安と供給不安によるコストプッシュのインフレで、いっぽう実質賃金、実質消費支出はずっとマイナスです。日本の円安は多くのエコノミストが指摘するように構造的なものであり、需要不足はあきらかに人口減と、働き手世代の将来不安の現状を反映したものです。人口減が今後さらに加速していく状況から、たとえ今春の大企業中心の賃上げが予測通りに実施されたとしても、真に需給ギャップが恒常的に改善し、利上げが継続的に行われて、しかも日経平均が上がり続けるということになるでしょうか？私は、そうならない、と確信しています。ご覧になった方も多と思いますが、Jリートの最近のパフォーマンスについては、東証の動画がわかりやすいですね。
☛ https://www.youtube.com/watch?v=dtKXEXwv8LI&t=131s
新NISAブームが来て一時的に日経平均は上がるかもわかりませんが、真に強い日本経済の復活はなく、金利もゆっくりとしか上昇しないと思いますので、今お買い得の国内リートをしばらく買っておきたいと思います。アメリカの大統領選が終わるころなら、景気後退の程度もわかり、アメリカ株への投資ができるかもわかりませんし、日米ともに今の特殊な金利の状況が落ち着けば、株式のほうにバランスをとっていくと思います。
結局2023年はリート投資中心で終わったのですが、新年の地震でいろいろ考えさせられました。今回の地震被害は地方都市で、小規模の町や集落が多く、ライフラインの切断や集落の孤立のニュースが伝えられています。いま悲嘆や苦難の中にある方の悲しみがいつか癒えて、穏やかな暮しを取り戻されることを切望しています。ただ今後急速な人口減、若年層の大都会への移住の流れを考えますと、復興に際しては投入される人的資源の不足と若い世代の過大な負担も思いやり、地域ごとに将来性を考慮して、サービスの選択や集中が生じていくのも地域の生き残りのためにもやむを得ないことかもわかりません。また、そのとき空いた土地や建物を美しい自然に帰し、必要なら再生可能エネルギーの発電施設などに再利用していくことも大切と思います。人口減、空き家や持ち主不明の土地の増加の今後を思うと、私たちが自分の土地や建物に固執する必要があるのか、財政支出やサービスの効率化を図り、新しい地域の核となる都市を築いていくのか、真剣に考えるべき時が来ているような気がします。リートのようなシステムは地方都市のサービス効率化の救世主となれたらいいですね。