不動産投資でローン返済が支払えない方の傾向

こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は不動産投資ローンを返済できない方の傾向について書いてみました。

人が集まらない立地で始める

そもそも人が集まりにくい立地で始めると家賃収入が見込めません。賃料収入が受け取れ無ければローン返済に充てることができず資金繰りがショートします。

[対策ポイント]
エリアの人口動態を確認・該当エリアの周辺環境の確認、どうしても自分で判断できないときは不動産投資会社（複数）に相談。

物件の持つ実力以上の融資額を受ける（ダメ物件）

物件の持つ実力以上の融資額を受けてしまう

▼ つまり ▼

賃料収入の見込みが低い物件に対して多額の借金をして購入する

これはローン返済が滞る危険が高いです。また、手放したとしても資産価値の高い物件でなければローンを完済できるほどの売却価格にはなりません。

物件の価値を見極めることができない状態で物件の持つ実力以上の融資額を受けると自分の年収では返済ができなくなります。

[対策ポイント]
1つの不動産投資ローン会社だけでなく複数の金融機関から見積もりを出してもらい、購入を検討している物件が適正価格かどうかを判断する。

元々の金利が高い

融資を受ける金融機関によって5％に近い金利ローンもあれば3％のローンもありますが（金利差2％）、例えば5000万円の物件を購入した場合の2％の金利は100万円も差が出てしまいます。

20年ローンで融資を受けた場合、毎月の返済額が4000円以上も負担が増えます。

[対策ポイント]
金利を下げる交渉として【今までと今後望むべく金利で計算したCF表】【確定申告書】を用意し、自分がしっかりしていると演出しつつ、今後も長く付き合っていきたい旨を伝えて交渉。それでもだめなら別の金融機関にあたります。もしくは金融機関とのパイプの太い不動産投資会社に相談してみましょう。

ランニングコスト・翌年以降の税金の見過ごし

特に投資初心者に多いのがランニングコスト（各種の経費）の見過ごし。毎月の家賃収入が入ってくると＝100％自分の収入と考えてしまいがちですが、実際は収入に対して支出面も有り、残金が自分で利用できるお金となります。この理解が抜けているといざという時の支払いに対応できません。

同様に税金もかかります。初年度は支出や家賃収入だけの収支になりますが、翌年から家賃収入に対する所得税が加算されるため税金を見逃しているとローン返済が滞る原因になります。

[対策ポイント]
ランニングコストや税金がかかることをルールとして理解しましょう。その上で予め「いくらかかるのか？」のシミュレーションを行いつつ、支出面は別の口座を作ってそちらに貯めておくと対応しやすいです。

＼事前のシミュレーションを自分で計算したい方はこちらの記事／

不動産投資のシミュレーションをエクセルで確認！利回りが良ければ融資まで検討しよう

売却時にかかる税金の見過ごし

所有していた物件を売却したときも売却益に対して所得税が課せられ、納める税金は翌年以降にかかるので忘れずにご注意ください。

サブリースの契約内容の見過ごし

サブリース契約を利用すると空室が発生しても満室時家賃の10～20％を支払うことで家賃保証を受けられるため、マンションオーナーからは人気ですが、賃料は経年で下がっていくのが一般的なので数年後には賃料改定が行われて保証額も引き下げられてしまうことがあり、長く空室が続き家賃保証だけで運営するとローンの支払いが徐々に困難になります。

また、修繕費は全額自己負担する、契約解除時は違約金が発生するというように契約内容を見過ごすと想定外の支出が伴います。

[対策ポイント]
事前にサブリース内容を確認。その上でシミュレーションを行い必要ならばサブリースを活用し、不要なら活用しないのも選択肢です。

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