不動産投資の利回りを計算する方法

2019年7月9日 11:39

こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は地方都市で不動産投資を行う際のポイントについて書いてみました。

不動産投資における利回りは『物件価格（支出額）に対して1年でどれほどの利益（家賃収入－費用）が得られるか？』を指します。収支計画の設計で欠かせません。

利回りを知ることで理解できること

・どのくらいで利益を上げることができるか？
・支出した金額の回収期間
・借りた入れたお金の返済までの期間

利回りを知ることは物件購入前に「投資すべき物件かどうか？」を理解するための指標となります。

1,表面利回りで計算する方法

年間の満室想定での家賃収入を物件価格で割った計算が表面利回り。不動産広告や営業マンが話す際に出てくる利回りは表面利回りを指しています。表面利回りはランニングコストや諸経費は考慮されない計算のため、物件の規模感・大枠を理解するための利回り計算となります。

▼表面利回りの計算式
表面利回り（％）＝年間（の満室想定）の家賃収入÷物件価格×100

▼計算例

部屋数：1室
家賃：月8万円（一律）
建築費用（物件価格）：1000万円

↓↓↓

年間家賃収入：8×1×12ヶ月＝96万円
表面利回り：96万円÷1000万円×100＝9.6%

2,実質利回りで計算する方法

年間の家賃収入から年間に掛かる諸経費を差し引いたものに対して、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った数字を指し不動産物件の実態を表す数値が実質利回り。

▼実質利回りの計算式
実質利回り＝（年間家賃収入－年間に掛かる諸経費） ÷ （物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

▼計算例

部屋数：1室
家賃：月8万円（一律）
年間支出：20万円（税金・管理修繕費など）
建築費用（物件価格）：1000万円

↓↓↓

年間家賃収入：8×1×12ヶ月＝96万円
実質収益：96万円-20万円＝76万円
表面利回り：76万円÷1000万円×100＝7.6%

実際に手元に残る収益（お金）を現実ベースで判断するためにも実質利回りで計算しましょう。いざ物件を購入しては見たものの、

「想定していた収益を得ることができない」

「細かな計算をしたら赤字だった」

「満室想定でいたのに実際は空室率が高かった」

となればキャッシュフローが赤字になり物件の維持・運用ができなくなります。そうならないためにも、事前のシミュレーションでは実質利回りで計算してください。

ランニングコスト
空室損失費用、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用、賃貸管理会社への管理委託料、火災保険料
建築時諸経費
登録免許税、不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用

など。

著者情報：REIBOX