このご時世でも頑張って融資を引き出す方法を考える
こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。
今日は融資を引き出す方法について書いてみました。
そもそも不動産投資の融資が厳しくなった理由
【１】
複数法人で主に新築物件をフルローンやオーバーローンで取得するスキームの問題化
【２】
売買価格や属性内容操作によって地方1棟マンションを取得する方法の問題化
【３】
新築シェアハウスのオーバーローン取得の問題化
など。そのため、
収益性、資産性、そして流動性の高い物件を正しく取得することを最優先として、融資戦略を練ることで金融機関が融資したいと思わせるようにする。
概ねこのあたりの融資を引く際の考え方・ポイントと思ってます。
融資を引きだす方法を考えてみる
1,マンションで融資を引く
特に厳しくなっているのがアパート投資、ですがマンション投資は話が別。不動産投資ではマンション投資を行う方が融資が引きやすくなります。
2,属性を高める
勤務先（上場企業勤務などは高評価）、勤務年数（現在の会社に3年以上勤務）、現在の資産状況や年収額、自己資金として用意できる資金や頭金（目安は不動産価格の10%～20%程度）、相続する予定の遺産など、自身の属性を引き上げることができる要素は融資前にできる限り準備・改善をしておく。
3,融資審査の資料を用意
融資担当者に対して不動産投資をきちんと事業として経営していこうと考えている・人柄が誠実である・融資審査に協力的である・事業の経営能力が高い、などを伝えるための資料を事前に用意してください。
4,融資審査に落ちたら、新しい金融機関にチャレンジ
全国には銀行だけも100行以上あります。ある銀行で融資に落ちたとしても諦めずに次の融資先を開拓してください。また、銀行以外にも信用金庫や信用組合まで選択肢を広げれば400以上にアタックできます。
5,融資に強い上場企業の不動産投資会社を選ぶ
「グローバル・リンク・マネジメント」「FJネクスト」「プロパティエージェント」などは提携金融機関が豊富で上場している不動産投資会社の代表格。会社の信用を借りて融資を引き出します。
融資先の例
■都市銀行
融資形態：事業性資金融資（プロパー融資）を取り扱う
融資金利：1～2％前後
融資額：評価額の7～100％
融資期間：耐用年数－経過年数
融資基準は個人属性を重視しています。およそ純資産5000万円以上が必要です。団体信用生命保険の加入額には上限があります。マンションだけでなくアパートにも融資かのうですが、構造が木造の場合は一定の条件があるところも少なくない。
■地方銀行
融資形態：事業性資金融資（プロパー融資）または、アパートローン（パッケージ融資）
融資金利：1～3％前後
融資額：評価額の70～100％
融資期間：耐用年数－経過年数
営業エリアが地方都市中心で、営業拠点の周辺にある物件への融資に強みを持つのが地方銀行。融資を受けられる人も営業拠点に近いところに限定されていることが多いです。個人属性を重視する銀行が多く、年収で1500万円以上、金融資産で5000万円以上保有している、などの条件がある。法人に対する融資も柔軟に対応してくれる場合もあり。地方銀行は金利がやや高くなりますが、融資期間も30年以上など長めに取ることができて、個人投資家に有利な融資を行なっているところもあります。
■信用組合
融資形態：事業性資金融資（プロパー融資）
融資金利：2％ほど
融資期間：耐用年数－経過年数
信用組合は組合員の相互扶助と経済的地位の向上を図るための金融機関。収益不動産に積極的に融資をするのは信用組合の中でも資本が大きく、銀行並みの商品とサービス力を兼ね備えている信用組合です。これらの大手信用組合は営業エリアが広く、首都圏近郊もカバーしています。
■信用金庫
融資形態：事業性資金融資（プロパー融資）
融資金利：2％ほど
信用金庫の中でも営業エリアの広い信用金庫では、収益不動産に積極的に融資をしてくれるところもあります。信用金庫の中には、融資期間を比較的長く取ってくれるところもあります。融資の割合を共同担保を取る、預金を増やすなどの方法で増額することができます。
■インターネット銀行
融資形態：アパートローン（パッケージ融資）
融資金利：2～3％
融資額：物件価格の90～100％
インターネット銀行は初めて不動産投資を行う人向けのローンなどを扱っていますが、融資対象者にも条件があります。例えば、個人属性では勤務先や年収などが審査上重視されています。なお、融資の限度額は既存の借り入れも含め年収の10倍までの融資が可能なケースもあります。築年数が古くても、郊外の物件であっても対応してくれる銀行もありますが、物件の資産性と収益性をきちんと見極めた上で融資を受ける必要がある。
■ノンバンク系金融機関
融資形態：アパートローン（パッケージ融資）
融資金利：3～4％前後
融資額：担保評価によって変化
ノンバンク系金融機関は、金利がやや高いのですが、その代わり柔軟に対応することが可能。融資の際には共同担保を取られる可能性があります。一方で、構造や築年数による返済期間制限もありません。また、共同担保の評価により、購入金額を超える融資も可能。加えて融資エリアの制限もありません。
■政府系金融機関
融資形態：事業性資金融資（プロパー融資）
融資金利：1～2％前後
融資額：物件と申込者の評価で決まる
融資期間：基本10年
政府系金融機関の特長は営業エリアが限られていないことです。全国エリアで融資を受けることが可能です。 融資枠が限られており、億単位の物件に対する融資は不可能です。数千万円程度の収益物件を狙うのであれば、活用しやすい金融機関です。また、年齢や性別、使用使途、支店によって融資条件が変わります。
まとめ
不動産投資の問題が顕在化することで収益不動産に対する融資を取り扱う金融機関が融資の引き締めをしています。ですが、極端だった融資が普通の基準に戻り始めている状況ともいえるので収益性や資産性が安定している物件で個人の属性、自己資金などが適正であれば融資は出ます。
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