見出し画像

不動産投資を地方都市で行う際の注意点

REIBOX

こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は地方都市で不動産投資を行う際のポイントについて書いてみました。

地方で不動産投資を行う際の注意点

1.賃貸需要の有無

利回りの大小だけでなく、賃貸需要があるのか？実際に人が入る立地なのか？物件に加えその周辺環境まで予め確認してください。

2.土地勘が無い場所での判断基準

土地勘が無い場所の場合、目的とするエリアにメガバンクの支店があり、該当の投資物件を融資対象にしているかどうか？また、物件そのものの担保評価が低すぎないか？を確認します。

加えて、土地勘を養うために民泊を使ってその土地のリアルを体験してみても良いでしょう。

3.客付け会社を事前調査

格付け会社の評価が良いのか？を事前に調べておきましょう。都心と比べて地方では客付け会社の数が少ないので、どの会社とやり取りするか？の数が限られます。しっかり客付けしてくれる会社でなければどんなに良い物件でも意味を成しません。中には「そもそも購入しない方が良い」という選択肢も出てきます。

4.インフラの充実を確認

インフラが充実しているエリアはビジネスが発展しやすいので仕事を求めて多くの人が流入しやすいのです。そのため、周辺インフラが充実しているか？も確認しておきましょう。

その都市の人口が維持されるか？は『インフラ（道路・鉄道・空港など、産業を支える交通網）の整備』が大きく影響します。東京圏が地方よりも不動産投資的に有利なのはその背景があります。

地方都市での不動産投資におけるメリット

a.利回り

地方物件の利回りは東京圏よりも多めで5.0％を切るところはありません。一方、都内なら人気の城南エリア（港区・品川区・目黒区・大田区の4区で構成されるエリア）の期待利回りは4.4%、城東エリア（墨田区・江東区などの東京大手町まで15分以内[鉄道沿線]）は4.5%ほど。

参考：不動産投資の表面利回りとは？実質利回りとの違い・何％が理想的？ | REIBOX｜不動産投資で失敗しないためのオンライン実践書


b.経費

東京圏と比べて土地の価格が低いため、建物価格を高く設定しやすく減価償却費を多く計上できる。

c.少額資金

東京圏と比べて少額で一等地の物件が購入すことも可能。また、跡継ぎがいないのでどうしようか？と持て余している物件の場合、有利な条件で譲度して貰える可能性もあります。地方でも一等地であれば人口減の影響が受けにくいのでねらい目。

d.ライバル

東京圏ほど周囲にライバルがひしめいていないので、買い逃しや慌てて判断することでの判断ミスの可能性が減る。

e.田舎特有の需要

ゆったり暮らしたい・ペットと暮らしたい・裕福ではないが子だくさんの家族、といった都心では珍しい否か特有の需要があります。需要に即した戸建て物件を安く購入し、メンテナンスをすることで賃貸需要を喚起できます。

地方都市での不動産投資で成功するポイント

1.人口増加率

地方とひとくくりに考えるのではなく『地方のどの都市なら人口が増加しているのか？（もしくは大きく減少していないのか？）・賃貸需要が見込めるのか？』と考え投資対象エリアを見つけましょう。

総務省統計局「第2章　人口・世帯」では『都道府県別人口と人口増減率（エクセル：34KB）』『都市別人口（エクセル：109KB）』などがあるので、人口増加率（変動率）を読む際の参考データとして活用できます。

▼人口増加都市の例

（例1）人口増加率が比較的高く注目される都市なら神奈川県の川崎市。就業人口に占める研究機関従事者の割合が全国で2番目に高い、タワーマンションや大型商業施設の開発も進んでいます。

（例2）名古屋（日本初のリニアモーターを用いた「リニア中央新幹線」の開通が決定しており、品川～名古屋間を片道約40分程で行き来できる利便性の高さから注目される）

（例3）滋賀（東海道新幹線の経路を東から見ると名古屋と大阪の中間点に位置しており、大阪や京都への通勤が可能・地価の安さ・インフラ整備・利便性の良さ、などから人口が増えている）

（例4）つくば市（日本でも屈指の学園都市であり、つくばエクスプレスにより秋葉原へ45分で移動できる交通インフラの改善などから人口が増えている。）など

2.都市計画

今後、地方の人口が減少していくのはほぼ決定的なため、それに合わせて、商業や医療など生活に欠かせないインフラを一定の地域に集約するまちづくり（都市計画）が始まっています。地方での不動産投資は都市計画の有無をを確認した上で開発されていく場所へ投資をしていきましょう。

3.賃貸需要を数字・事実で見る

地方でも大学や大手企業の工場が近隣にある・都市計画で改善された地域、であれば人が集まりやすいので賃貸需要が見込めます。

そのエリアが人気がある・ない、といったイメージ・抽象的な判断ではなく、そのエリアに入居者がいるのか？（賃貸需要）、売却需要があるのか？（次に買ってくれる人がいるか？）、数字で判断すれば地方都市で成功する可能性が上がります。（地方に限らず東京圏でも同様。）

4.土地勘のあるエリア

全く知らないエリアへ投資するのはリスクが伴うため、できる限り土地勘のあるエリアを選定対象にしてください。どうしても場合は、現地に何度か足を運んで土地勘を養う・民泊で予め現地を確認・地元の不動産会社に電話でヒアリングして不動産投資を行っても儲かるエリアかどうか？の判断をしましょう。

5.格安物件＋DIY

家主さんも持て余すほどのオンボロ物件・空き家物件を激安で購入し、格安の製品を使ってDIYで改築して貸し出せば高利回り物件として復活させることもできます。初期費用の少ないため資金的なリスクも抑えることができますので地方都市ならでは不動産投資アイデアと言えます。

地方都市＝NGではない！賃貸需要の調査が全て

不動産投資においては地方だからNG、東京だからOK、といった単純な話にはなりません。いずれのエリアにおいても賃貸の需要があるかないか？です。需要があればそのエリアが地方都市でも東京圏でも関係ありません。


著者情報：REIBOX

Twitter：@reibox_press
ブログ：西東京→神奈川へ！マーケと不動産好き社長のブログ
運営メディア：REIBOX


いいなと思ったら応援しよう！