不動産投資における良い物件の定義や選び方

こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は物件選びについて書いてみました。

不動産投資における良い物件の定義

・空室になりにくい
・安定収入が見込める
・資産価値が高い
・高利回りが期待できる

などを揃えた物件こそが不動産投資における良い物件と考えることができます。特にこれから資産形成の一環として家賃収入による副収入や私的年金作りを目指す方であればこの条件から外れることはほぼ無いでしょう。

良い物件選びのポイント

自分の目の届く範囲

土地勘があり、すぐに確認できる範囲にある自分の目が行き届くエリアの物件の方が土地特有の人の動きや住みやすさが理解できているので判断しやすいです。

自分が住むという目線では物件を選ばない

該当の物件に対して「どんな入居者需要があるか？」「どんな年代・家族構成がターゲットとなるのか？」という、入居者目線で物件を選びましょう。「自分が住む」という目線で物件を選んでしまうと立地と入居者のニーズにズレが出てしまいます。

賃貸需要の有無（立地・場所）

将来的に人口の減少率が低いエリア・人口が多いエリア（東京圏を中心とした大都市圏）は賃貸需要の見込みが期待できます。また、主要ターミナルにアクセスの良い物件を選べば尚良いです。

都内の場合

新宿・渋谷・池袋・東京・上野・品川等の主要ターミナル駅からドアtoドアで30分前後で通える物件は人口需要・利便性も見込めるため、安定した居住者の需要が見込める物件と考えられます。

例え多少狭い物件でも、都内急行停車駅で駅徒歩5分以内であれば日当たりが悪かろうが大通り沿いだろうが入居者の需要は常に見込めますが、一方で主要ターミナルから30分以上電車に乗る・駅から徒歩15分以上離れている、といった物件は近隣に企業や大学が多くあるという特殊な条件で無ければ同じ都内でも苦戦を強いらるでしょう。

生活圏の有無

・スーパー・コンビニ
・飲食店が多い
・ドラッグストア

などが最寄りにあると生活圏が成り立っており人も集まりやすい傾向にあります。加えて、ファミリー向けの投資物件であれば最寄りに公園・学校・病院などの公共施設があると更に需要が見込めます。

住みたい街ランキング

住みたい街ランキング2018｜SUUMO(スーモ)
＜2018年＞LIFULL HOME'S住みたい街ランキング

SUUMO(スーモ)やLIFULL HOME'Sなどで行っている住みたいまちランキングは借り手目線で人気の街と理由がわかるためエリア選びの際の参考になります。

また、過去のランキングも見れるため長期間人気上位のエリアがどこなのか？もわかります。長期間人気＝長期安定した家賃収入が見込めるので過去から現在にかけて需要の有るエリア・エリアの特性を掴みましょう。

収益価格を計算

『選定対象となる不動産（物件）が将来生み出すだろうと予測する純利益』『現在価値を総合して算出する不動産の価値』を合計した金額が収益価格であり、収益価格が高い＝資産価値が高いと言えます。

[計算方法：直接還元法]
直接還元法の計算式
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り

 メンテナンスされている

不動産の資産価値を保つには物件がこまめに管理・メンテナンスされていることが必須。すなわち物件の管理体制が重要です。

特に下記項目を重点的にチェックしておきましょう。

・管理人は常駐なのか？
・共有部分の状態は？
・修繕計画があるのか？
・定期点検の有無？

修繕積立金

「修繕積立金」の有無は重要ですが、更に加えると『修繕積立金が低すぎない（適正価格かどうか？）』ことも重要。極端に少ないと今後の大規模模修繕工事に備えるためにも将来の値上がりは避けられません。

修繕積立金は実質家賃ですので

家賃がアップする
↓
退去者が出てくるリスクがある
↓
家賃収入に影響する

という危険があります。

国土交通省によると修繕積立金の目安は平米当たり約200円/月と定めています。平均と比べて安すぎる物件は修繕積立金を低く抑えて利回りを高く見せようとしている可能性があるので避けるべき。目安に沿った修繕積立金を集めているかどうか？を確認しましょう。

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン｜国土交通省

利回りは実質利回りで計算

業者とのやり取りやや広告、販売図面などで言われる（記載されている）利回りは表面利回りであることが多いため、実際の物件収益は実質利回り（管理費・税金などのランニングコストを除いたあとの数値）で判断しましょう。

著者情報：REIBOX

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