不動産売却で生ずる税金は3つある！節税するための方法
これから不動産を売却しようと考えている人の中で「相続した家の使い道がない」「固定資産税などの支払いが負担になっている」「まとまったお金が必要」など、さまざまな理由がある人が多いのではないでしょうか。
しかし注意してほしいのが、不動産を売却して一定の条件に該当する場合は、多額の税金が必要になるケースがあるということです。節税するための知識がなければ、金銭面で損をすることになります。
そこでこの記事では、不動産売却時に発生する税金について詳しく解説します。節税のための特別控除や精算方法を知っておき、金銭的な損がないように心がけておきましょう。
不動産売却で発生する3つの税金
ここでは、不動産売却にかかる主な税金を3つ解説します。それぞれ課税される税額が異なるため、知っておきましょう。
印紙税
不動産売却時には印紙税が必要です。売買契約書を含めた文書（課税物件表に該当するもの）に課される税金のことで、収入印紙を貼って消印をして納税します。収入印紙代は、売買価格に応じて異なります。詳しい代金は次の表を参考にしてみてください。
なお、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される契約書については、税額の軽減措置があるため知っておきましょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有者が変更になる「所有権移転」の際に支払う税金です。不動産売買により所有権が変わるため、変更した情報を法務局で登録（登記）します。この登記手続きに対して、登録免許税が必要です。
土地所有権の移転登記にかかる税率
建物の登記にかかる税率
たとえば、不動産価額1,000万円の土地にかかる登録免許税は20万円となります。さらに不動産価額が2,000万円の中古建物の移転登記には40万円の登録免許税が必要です。
登録免許税は、買い手側が負担するのが一般的になっているため、売り手側が負担するケースは少ないようです。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却した際に発生する税金です。売却により利益が出る場合の「売却益」に対して課税されます。
売却益とは、売却価格から購入時の取得費用や売却に伴う経費を差し引いた金額です。
売却価格 – 購入時の取得費 – 売却に伴う経費 ＝ 売却益
たとえば、1,000万円で購入した不動産を、2,000万円で売却して経費が500万円かかった場合の計算式は次のようになります。
① 売却価格2,000万円 – 取得費1,000万円 – 経費500万円 ＝ 売却益500万円
税率は、不動産の所有期間によって税率が異なり、約20〜40％です（詳しくは後述します）。
なお、売却不動産の購入価格を証明するための領収書や契約書を紛失している場合は、取得費は以下の計算になるため注意が必要です。
売却価格 × 5％ ＝ 取得費
この場合、売却する不動産を1,000万円で購入していても、50万円で取得したことになります。上記①の計算式に当てはめてみましょう。
② 売却価格2,000万円 – 取得費50万円 – 経費500万円 ＝ 売却益1,450万円
①と②の売却益には950万円もの差があるため、多くの利益が出ることが分かります。譲渡所得税の金額は「取得費」によって大きな影響があるため、領収書や契約書などは大切に保管しておきましょう。
売却不動産の「購入時の取得費」と「売却経費」の主な例
譲渡所得税率は所有年数で異なる
譲渡所得税は、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の2種類があります。不動産の所有期間で税率が異なるため、詳しく知っておきましょう。
不動産譲渡所得税とそれにかかる住民税の違い
譲渡所得税を計算する際には、所得税以外に「住民税」があることを知っておきましょう。
短期譲渡所得
短期譲渡所得は、不動産を所有してから5年未満（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年未満）で売却した場合に課される税金です。税額の計算は以下の通りです。
税額 = 課税短期譲渡所得金額 × 30％ × 住民税9％
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として譲渡所得税に対し2.1％が別途課税されます。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を、3年後に2,000万円で売却して経費が500万円かかった場合の短期譲渡所得税は次のようになります。
売却価格2,000万円 ー 取得費1,000万円 ー 経費500万円 ＝ 売却益500万円
イ 所得税の計算
500万円 × 30％ ＝ 150万円
ロ 住民税の計算
500万円 × 9％ ＝ 45万円
ハ 復興特別所得税の計算
150万円 × 2.1％ ＝ 3万1,500円
合計 150万円 ＋ 45万円 ＋ 3万1,500円 ＝ 198万1,500円
長期譲渡所得
長期譲渡所得は、不動産を所有してから5年以上（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以上）で売却した場合に課される税金です。税額の計算は以下の通りです。
税額 = 課税長期譲渡所得金額 × 15％ × 住民税5％
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として譲渡所得税に対し2.1％が別途課税されます。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を、3年後に2,000万円で売却して経費が500万円かかった場合の短期譲渡所得税は次のようになります。
売却価格2,000万円 ー 取得費1,000万円 ー 経費500万円 ＝ 売却益500万円
イ 所得税の計算
500万円 × 15％ ＝ 75万円
ロ 住民税の計算
500万円 × 5％ ＝ 25万円
ハ 復興特別所得税の計算
75万円 × 2.1％ ＝ 1万5,750円
合計 75万円 ＋ 25万円 ＋ 1万5,750円 ＝ 101万5,750円
短期と長期では、課税される譲渡所得税の負担が大きく変わるため、節税するためには5年以上所有してから売却する方法がおすすめです。
なお譲渡所得税は、あくまでも「売却益」に対して課されます。そのため、購入時よりも売却価格が低いことで利益が出ない場合は課税されないため、売却する前に一度シミュレーションしてみましょう。
不動産売却で税金を抑える4つの特例
ここでは、不動産売却で税金を抑えられる特例を4つ解説します。売却する不動産に対して、どんな特例が利用できるのかを知っておきましょう。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
自らが居住していた不動産を売却する際、売却益の一部が特別に免除される特例です。
たとえば、自らが居住していたマンションの売却益が5,000万円だった場合、この特例により3,000万円までが非課税となります。
そのため、残りの2000万円が課税対象となります。
所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例
不動産を10年以上所有してから売却する場合に、所得税率が軽減される特例です。この特例を利用すれば、6,000万円までの売却益について税率が約14％となるため、長期譲渡所得税よりも軽減されます。
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として譲渡所得税に対し2.1％が別途課税されます。
なお、6,000万円を超える部分に関しては、税率が約20％となるため注意しましょう。
さらに「住宅ローン控除」や「特定の居住用財産の買い換え特例」との重複ができない特徴があるため、知っておくべきです。
被相続人の居住用財産（空き家）にかかる特別控除の特例
相続等で取得した不動産を売却する場合、特別控除が適用される特例です。
以下の要件に当てはまる場合、被相続人の居住用財産に関わる譲渡所得の一部が免除されます。
昭和56年5月31日以前に建築された建物
分譲マンション以外の建物
相続の開始の直前に誰も住んでいない建物
相続した土地や建物を平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却すれば、譲渡所得の金額から3,000万円を上限に控除することが可能です。
ただし、相続人が3人以上である場合は、令和6年1月1日以後に行う売却による控除額が2,000万円までとなります。
複数の相続人がいる場合には、注意しましょう。
特定の居住用財産の買い換えの特例
売却した居住用不動産の代替として新たに購入した場合、譲渡所得税の一部が免除される特例です。
「所有期間と居住期間が10年を超える」などの要件を満たして居住用不動産を買い替える場合、売却時にかかる税金を将来に繰り延べられます。
これにより、不動産を買い換える際の税金負担を軽減することが可能です。
詳しい要件については、国税庁のサイトを参考にしてみてください。
不動産売却で必要な税金の事例3選
ここでは、不動産の種類や所有期間によって必要な税金を、3つの事例で解説します。
事例1. 築3年のマイホームを売却する場合
築3年のマイホームを売却する場合に必要な税金は、以下の通りです。
印紙税
譲渡所得税（譲渡所得が3,000万円を超える部分）
住民税
このケースでは、売買契約書に貼り付ける「収入印紙」が必要になるため、印紙税がかかります。
また、売却益がある場合は、譲渡所得税が必要です。築3年の場合、短期譲渡所得となるため約40％の課税となります。
しかし、このケースでは、居住用財産を譲渡する際に受けられる「3,000万円の特別控除」を受けられる可能性があるため、課税されない可能性が高めです。
万が一、売却益が3,000万円を超える場合は、その超えた部分に約40％課税されるため、知っておきましょう。
事例2. 築10年超の空き家を売却する場合
築10年超えの空き家を売却する場合に必要な税金は、以下の通りです。
印紙税
譲渡所得税（譲渡所得が3,000万円を超える部分）
住民税
このケースが相続した不動産の場合、被相続人の居住用財産（空き家）にかかる特別控除の特例を受けられる可能性があります。
平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却すれば、譲渡所得の金額から3,000万円を上限に控除することが可能です。
万が一、売却益が3,000万円を超える場合は、長期譲渡所得税額と同率の約20％が、その超えた部分に課税されます。
この特別控除は、被相続人の居住用財産に関わる場合に適用されるため、しっかり把握しておくと税金の軽減につながります。
事例3. 築10年超えの一棟アパートを売却する場合
築10年超えの一棟アパートを売却する場合に必要な税金は、以下の通りです。
印紙税
譲渡所得税
住民税
アパートを売却する場合は、売買契約書に貼り付ける印紙税や、所有期間に応じた譲渡所得税が必要です。
また、アパートは事業用財産になるため、居住用財産に利用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」「特定の居住用財産の買い換えの特例」などが利用できません。
しかし、一棟アパートを売却する場合、売却益を繰り延べることができる特例があります。
一棟アパートなどの事業用資産を売却したあとに、一定期間内に買換資産を取得して1年以内に事業の用に供したときは、譲渡益にかかる税金を免除することが可能（譲渡益が非課税となるわけではありません）です。
詳しい内容は、国税庁のサイトを参考にしてみてください。
不動産売却に関するよくあるQ&A
Q1. 共有名義でマイホームを所有している場合の譲渡税の支払いはどうなりますか？
A. 共有名義で不動産を所有している場合、売却時の譲渡税の支払いは各所有者がそれぞれの持分に応じて負担します。
つまり、共有名義の場合でも、売却益の計算は不動産の所有割合に基づいて個々の持分で行われるのが一般的です。
たとえば夫婦で2分の1ずつ不動産を共有している場合、売却益はそれぞれの持分に応じて分配されます。
そのため、譲渡所得税の支払いも同じ割合で負担することが必要です。
また、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間が10年を超えると特別控除の適用があり、具体的には、最高3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
この特別控除は、共有名義の各所有者1人につき最高3,000万円の特別控除が適用されます。
マイホームの特別控除を活用することで、税負担を軽減できることを理解しておくことが重要です。
Q2. マイホームの購入価格が分からない場合の対処法はありますか？
A. マイホームの購入価格が分からない場合、売却益の算出が難しくなりますが、いくつかの方法で対処できます。
たとえば、購入時の契約書や領収書、ローンの支払い明細などの資料が残っている場合は、それらを元に購入価格を確認することが可能です。
万が一購入価格が不明な場合は、取得費として売却価格の5％が「取得費」とみなされ、納税額の負担が大きくなります。
このような事態を回避するために、購入時の契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。
不動産売却の税金に関する重要なポイントを押さえよう！
不動産を売却する際には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税などの3つの税金がかかります。とくに譲渡所得税は、所有年数によって税率が変わるため注意が必要です。
少しでも税金を抑えるためには、特別控除などの「特例」を活用するのをおすすめします。
居住用財産を譲渡した場合や、所有期間が10年を超える不動産を売却する際に利用できる特例などを活用すれば、不動産売却にかかる税金を軽減することが可能です。
不動産の売却に伴う税金は複雑ですが、正確な計算や特例の活用によって税金を抑えられます。
大切な資産を売却する際には、しっかりとした知識を身につけて、スムーズな売却を目指しましょう。
株式会社マーキュリーでは税理士と提携しており、税務の相談などを税理士と連携しながらお受けすることが可能です。お気軽にご相談ください。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
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・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
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設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
公式サイト：https://mercury-realestate.co.jp/