クレストプライムタワー東小金井モデルルーム訪問
１．概要
敷地面積：2847.10㎡
総戸数：151戸(非分譲20戸含む)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上20階
駐車場：63台(うち、機械式58台、平置き5台)
→設置率：約42％
駐輪場：302台(建物内ラック式141台、平置き17台、建物外ラック式144台)
→設置率：200％
バイク置き場：14台(建物外平置き)
専有面積：61.96㎡〜134.39㎡
価格：未定
→2月には発表、60㎡台の標準的なお部屋で1億2,000万円程度を予定
→標準的なお部屋で坪単価としては約600万円程度
→角住戸やプレミアムも含めた平均となると更に高額となる可能性あり
売主：㈱ゴールドクレスト
設計：㈱イクス・アーク都市設計
施工：ピーエス・コンストラクション㈱
管理会社：㈱ゴールドクレスト
交通：JR中央線「東小金井」駅 徒歩1分
所在地：東京都小金井市梶野町5丁目1143番地3他(地番)
竣工予定：2027年1月
引渡時期：2027年3月
管理費(月額)：未定
→㎡あたり400円は超えて来るため70㎡換算で3万円超
修繕積立金(月額)：未定
→修繕積立金は㎡あたり100円ほどと、70平米換算で7,000円程度
＜外観＞
東小金井駅最高層のタワーレジデンスです(一般的なタワー型ではなく、高層板状マンションと言う感じであるため、公式HPでもタワーマンションではなく、タワーレジデンスという表現をしています)。
外観は上記の通り重厚感があり、二層吹き抜けのエントランスから高級感も感じます。背中側のデザインは若干単調ではありますが、全体として経年優化していきそうな外観という印象です。
南向きと、北西向きの2つの棟があり、南向きはサウスタワー(66.00㎡〜134.39㎡)、北西向きはフロントタワー(61.96㎡〜65.68㎡)と言います。各棟は廊下でつながっています。
20階建の高さ60メートル級のタワーレジデンスとなりますので、決して大きなものではないのですが、東小金井駅周辺は低層の建物しかないので、かなり目立つ存在となりそうです。間違いなくランドマークとなるでしょう。
駅周辺は電線が地中化されており、空が大きく感じられます。
＜駅周辺地図＞
東小金井駅へは60メートルと目と鼻の先です。1分後には駅のホームに立っていられる距離感です。隣には今年5月に開業を予定している商業施設(ヨークフーズ)があるため、買い物利便性も高いです。
ユニクロやGU、ちょっとした家電を買いに行きたければ武蔵境や武蔵小金井まで行けばよく、百貨店や日用品以外のものを買いたいときには、吉祥寺や新宿まで出る形になると思います。駅が近いのですぐに出られるのは便利です。
地権者との合意が得られず低層の建物が残ってしまい、若干敷地形状が歪なのは少し残念ですね。
２．価格と間取り
＜価格＞
価格は未定のため、発表されてから別途記事を投稿させていただきます。
＜北西向き＞
F-61 B type 2LDK+S 61.96㎡
＜南向き＞
S-66 G type 3LDK 66.13㎡
S-66 I type 3LDK 66.13㎡
S-72 H type 3LDK 72.42㎡
S-73 D type 3LDK 73.67㎡
S-82 Lr type 3LDK+S 82.43㎡
間取りは田の字です。
タワーマンションであれば、ワイドスパンで、全室リビングと同じ向きの窓があって欲しいところですが、そのような間取り(※1)はありませんでした。
サウスタワーとフロントタワーは非常に距離が近く、廊下側の洋室は、ほとんどのお部屋で採光が期待できないです。日中でもかなり暗いと思っておくのが無難です。そのためか、サービスルーム表記のプランが多くなっています。
(※1)超簡単に書くと以下のようなイメージです。ワイドスパンであれば、洋室がすべてバルコニーと面しており、廊下側からではなくリビング側から採光が得られます。玄関のある廊下側の採光がなくても影響がありません。
物件概要に専有面積61.96㎡〜134.39㎡と記載があったので、広いお部屋もあるものだと思っていましたが、広い部屋は19階と20階のプレミアムのお部屋のようです。詳細は決まっていないとのことでした。
通常プランのお部屋は、80㎡超がLrタイプのみで、こちらは1戸しかないため、非常に貴重な住戸となっています。坪単価は盛られることでしょう。
ルーフバルコニー付き住戸は上記の他に76.15㎡の住戸が1戸あります。
＜筆者の気になる間取り＞
モデルルームのプランにもなっている、S-73 D typeが良いですね。間取り図を見比べていただければわかると思いますが、S-73 D typeの窓は横幅がかなりあるため、サッシに邪魔される部分が少なく、開放感は想像以上です。
あとは、S-82 Lr typeで建築オプションを使い、Bedroom(3)を潰してリビングと一体とし、20帖を超える広いリビングで寛ぎたいです。
＜維持費＞
概要にも記載の通り、管理費は㎡あたり400円は超えるようで、70㎡換算すると3万円を少し超えてきます。
修繕積立金は当初は70㎡で7,000円程度を予定しているようです。将来にわたり積立額を増額していく計画の段階増額積立方式です。
参考：周辺相場
不動産業者でも無ければ不動産の専門家でもないので、業者用のREINSにはアクセスできませんが、一般人でサクッと調べられる範囲だと、以下のような成約状況でした。
クリオ東小金井パークフロント(築9年、東小金井駅徒歩2分)
プラウドタワー武蔵小金井(築16年、武蔵小金井駅徒歩1分)
プラウドタワー武蔵小金井クロス(築5年、武蔵小金井駅徒歩3〜4分)
東小金井駅前のクリオが坪単価300万円ちょっとで売買されています。
始発設定があり、駅前が発展しているお隣の武蔵小金井駅を見てみると、プラウドタワー武蔵小金井が坪単価300万円後半、プラウドタワー武蔵小金井クロスが坪単価500万円前後で売買されています。
これらの状況を考えると、販売予定価格はかなりのかなり強気と言えるでしょう。
武蔵小金井駅の北口では、415戸、地上35階建て、125メートル級のタワーマンションを住友不動産が建築予定です。住友不動産ですので高価格で販売してくることが想定され、将来的にはこちらの販売価格がお安く見えてくるかもしれません。
３．設備仕様
＜キッチン＞
・フォレオストーン天板
・グローエ水栓
・ディスポーザー(上からの自動給水タイプ)
→絶対にほしいキッチンの設備！！一度使ったらやめられない。
・食洗機
残念ながら、カップボードは自分で用意する必要があります。あればベターという感じなので全く減点対象にはなりません。
＜お部屋＞
・床暖房
・収納全般ソフトクローズ
・ドアキャッチャー
・一種換気(外気取り入れは換気扇)
三種換気だと、冬場は壁ポコ付近が外気取り込みで寒いということがありますが、一種換気のためそのようなことがありません。非常に嬉しいポイントです。
＜洗面＞
・フォレオストーン天板
・三面鏡(フレーム付)
→フレーム付のため、手垢がつかないのが良いです。
・床石目調磁器質タイル張り
・吊戸棚
＜浴室＞
・ダウンライト
・石目調パネル
・浴室乾燥
ミストサウナはありませんでしたが、これも減点対象にはならないでしょう。後述の通り、浴室の天井は2,000mm程度とかなり低いです。
＜トイレ＞
・ローシルエットトイレ
・手洗いカウンター
・床石目調磁器質タイル張り
減点対象にはなりませんが、トイレのボタンはスティックタイプではなくよく見る感じのタイプでした。
＜構造＞
・二重床二重天井
・外廊下
・ハイサッシ
60メートルで20階建てのため、階高が3メートル程度しかなく、天井高は2,400mmと低いです。ただ、逆梁アウトフレーム工法を活かしたハイサッシで、サッシ高は2,200mmあります。モデルルームではリビングに入ると開放感を感じましたので、サッシ高の重要性を思い知りました。廊下や浴室は天井が更に低くなりますが、特に浴室は2,000mm程度しかないため圧迫感を感じました。
＜駐車場＞
・EV充電器設備
・大きさ
全長：5,300mm
全幅：1,950mm
全高：1,650〜2,100mm
重量：2,300kg
→全長、全幅、全高、重量すべて少し大きい車でも入るスペックです。
→ハイルーフ対応ではない区画もあるため注意は必要です。
＜玄関まわり＞
・ラクセスキー
・IoT対応カラーインターホン
玄関前カメラはありません。
可動式面格子も無しですが、サウスタワーとフロントタワーのお見合いとなるため、低層階でも歩道からの目線は気になりません。
＜共用施設＞
目立ったものはありませんが、フロントタワーの1階から3階が共用施設ですが、読書などができる高級感のあるライブラリがあるようです。
エレベーターは非常用含めて4機あり、非常用を合わせると1機あたり40戸を切るので、かなり余裕がありますね。エレベーター待ちはあまりないことが予想されます。
24時間ゴミ出し可ですが、各階ゴミ置き場はありません。小規模タワーマンションですので、維持費との兼ね合いを考えると致し方ないでしょう。
宅配ボックスは名前が見えないタイプです。
サウスタワーの1階から3階には商業施設が入りますが、テナントは未定とのことでした。
４．学区
小学校は、東小金井駅駅前の小金井市立小金井第三小学校の学区で、モデルルームのすぐ隣です。
マンションからは歩いて2分〜3分ほどと近いですし、歩道は広く、車通りは少なめなので、安心して歩けます。
中学校は、小金井市立緑中学校で、こちらも徒歩5分〜6分ほどと近いです。
保育園についても、小金井市は待機児童はゼロです。東小金井駅の近くには、保育園が7箇所ほどありますので通いやすいと思います。
５．買い物事情
もともと東小金井駅前は、マルエツやnonowaくらいしか目立ったものはありませんでしたが、こちらのマンションの隣にヨークフーズが開店しますので、買い物利便性は格段に向上しそうです。
少し足を伸ばせば、OKストアがありますし、概要の部分にも記載しましたが、ユニクロやGU、ちょっとした家電を買いに行きたければ武蔵境や武蔵小金井まで行く形になるでしょうか。
百貨店や日用品以外の買い物を行う際は、吉祥寺や新宿まで出ることになると思います。
６．総評
＜このマンションのウリ＞
こちらのマンションのウリは、マイナー駅ではありますが、人気の中央線の駅から徒歩1分という利便性でしょう。東小金井駅前ということを考えると、将来的にもここよりも駅に近い物件は出てこないと思います。
外観の重厚感、室内スペックの高さ、抜け感のある眺望などを考えると、魅力的な箇所も多く、小金井市や東小金井に地縁のある方は、予算内でかつ気に入った場合、買っておくべきかと思いました。
総戸数が151戸で販売対象が131戸ですから、地元の富裕層の方を中心にゆっくりと着実に売れていくのではないでしょうか。
＜価格に対する第一印象＞
販売予定価格が出たわけではありませんが、ざっくりの予定価格を聞いた時に一番最初に頭に浮かんだのは、「ゴクレさん、マジですか・・・それはないっすよ。」でした。
長期販売を厭わない会社であることは重々承知しているつもりではいましたが、流石にここまでとは思いませんでした。個人的には一般的なお部屋であれば、坪単価500万円はいかないだろうと思っておりました(小声)。
＜最近の新築マンション価格の傾向＞
最近の新築マンション価格は中古マンションの相場を無視した値付けがなされることが増えてきました。特に郊外になるとその傾向が顕著に現れています。こちらのマンションも例に漏れず「ザ・新築価格！」となっています。
しかしながら、かつて高い高いと言われていたマンションでも、数年経過してみると、「今考えると安かったね。」とか「相場が追いついてきた。」などと言われてしまう時代でもあります。今後も郊外のマンションにそれが当てはまっていくのかはわかりませんが、よく検討の上、悔いのない選択をしたいですね。
＜価格に対する懸念点＞
いくら駅から近い物件は資産性があると言っても、購入価格が高すぎると、購入価格からの下落率という観点では、資産性は保たれにくいです。クレストプライムタワー東小金井の類似物件は、武蔵小金井駅徒歩1分のプラウドタワー武蔵小金井(総戸数200戸)でしょう。プラウドタワー武蔵小金井は坪単価300万円後半で取引されており、築16年といっても、駅力は武蔵小金井の方が上ですから、10年後には坪単価400万円以下、すなわち購入価格から3割から4割程度価格が下落するというシミュレーションもしておくべきではあるでしょう。
＜メインターゲット＞
子育てを終えて老後を考えたときに駅前に住みたいと考える地元の富裕層がメインターゲットでしょう。あとは、現在中央線沿線で賃貸に住んでいて、自宅が手狭になってきたからマンションを買いたいと考える一次取得層でしょうか。
専有面積が60㎡台を中心としているため、二次取得層からすると、広くなるわけでもなく、価格も高いため、選びにくいという印象です。
＜最後に＞
マンション選びは人生で大きな分岐点となります。読者様には幸せな生活を送っていただきたいので、その分岐点で少しでもこの記事がお役に立てれば幸いです。
長文の記事でしたが、ここまで読んでいただき誠にありがとうございました。今後も書きたい記事が出てきましたらアップしていきたいと思っておりますので、引き続きよろしくお願いいたします。
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