不動産投資コンシェルジュが不動産オーナーのお悩みBEST3をズバッと解決
みなさんこんにちは！ReBIRTH株式会社編集チームの鈴木です。
不動産投資を通して豊かな未来の実現をお手伝いするコンシェルジュ「ReBIRTH株式会社」の公式noteへようこそ！
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今回は「不動産投資コンシェルジュが不動産オーナーのお悩みBEST3をズバッと解決」というテーマでお話ししたいと思います。
日々、不動産投資コンシェルジュとして活動している私たちがよく聞くお悩み。当初は「不動産オーナーになれば、毎月家賃収入が入ってきて、将来も安心。」と思っていたのに、実際はさまざまな不安がつきまとうものです。
入居者がなかなか付かない…。
家賃収入がどんどん下がっていく…。
毎月の手取りが少なくなってくる…。
しまいには入居者に家賃を滞納される…。
これまで理想と現実のギャップに悩みを抱える不動産オーナーさんから、たくさんのお問い合わせをいただいてきました。そして、多くの悩みを解決させていただきました。
今回はその中でも多くのご相談をいただいた3つのお悩みとその解決策を挙げていきます。
不動産投資をご検討中の方、今現在行われている方もぜひ参考になさってください。
空室が埋まらない
入居者トラブル
賃貸管理会社が怠慢
1.空室が埋まらない
最も多いのはこちらのお悩み。空室で悩んでいる不動産オーナーさんは非常に多いです。空室が続けば家賃収入が入ってこないので、当然のことながら、多くのオーナーさんが空室を改善したいと思っています。
賃貸管理会社に依頼しているのになかなか入居者が決まらず、入居者が一度退去すると、数ヶ月空室が続く…。空室が続き、家賃収入が安定しないなどなど、空室に対する悩みはさまざまです。
ずばり、空室の原因は5つあります。
立地と環境が悪い
建物管理の状態が悪い
専有面積が狭い
室内が差別化されていない
賃貸管理会社が怠慢である
特に「立地と環境」の条件は最も重要な項目です。「物件が駅から近いか」「物件周辺の利便性は良いか」は、入居者が物件を選定する上で第一優先に考える項目です。
次に、建物管理。建物の管理状態が良いかという点です。外観、内観は定期的に清掃されているか。建物の外観に対して入居者はどのような第一印象を持つか。マンションの外観やエントランスを見た第一印象で決断する入居者もいます。
また、まれに、駅から徒歩10分圏内なのに入居者が決まらないという物件もございます。駅から徒歩10分圏内、物件周辺にコンビニやスーパーがあり利便性が良い。そんな好条件の物件でも入居者が決まらないケースもあります。
その理由として考えられるのは下記のような点です。
建物の外観や内観が清掃されておらず、第一印象に清潔感がない。
エントランスがオートロックではない。
部屋が狭すぎて、入居者のニーズに合っていない。
室内の設備や間取り、デザインがニーズに合っていない。
室内洗濯機置き場が付いていない。
賃貸管理会社が怠慢で、物件の募集に積極的ではない。
オーナーの悩みをヒアリング、調査をしていくと、立地と環境の条件が良くてもその他の条件が悪いことから、入居者が決まらない原因になっていたケースもあるのです。
物件を決める際には、上記を参考に選定し、また所有されている物件の改善にもお役立てください。
2.入居者トラブル
入居者トラブルにお悩みを抱えるオーナー様も大変多いです。
家賃滞納が慢性化している。
家賃滞納が続き、結果的に夜逃げされた。
退去後、部屋の中に大量のごみが散乱していた。
小さなことでも、毎回のようにクレームを言ってくる。
近隣の住民に迷惑をかける。
家賃滞納
属性が悪い入居者が付けば、滞納を繰り返す場合があります。オーナーにとっては精神的にも金銭的にも大きな負担です。
「滞納を繰り返す」
「家賃振り込みの連絡をしても電話に出ない」
「振り込みをすると言っても一向に振り込みをしない。」
クレーム
些細なことでも、度々クレームをあげる入居者がいます。
「隣の人の足音が気になる」「物が落ちる音がする」「叫び声がする」隣の人の声がうるさい」などなど…。神経質な方は小さな音でも、気になります。夜中でも朝でも繰り返しクレームの連絡をいただくようなケースもお聞きします。
また、「荷物が盗られた！」「部屋の外に買い物袋を置いて、少し離れた隙に誰かに盗られた」など荒々しい口調できつい口調で当たられてしまう場合もありながら、調査をしていくと、ご本人が間違えて別の階の部屋の前に荷物を置き忘れていただけであったり…。
入り口管理が重要
滞納もなく毎月安定して家賃を支払ってくださり、部屋を綺麗に使ってくださったり。属性の良い入居者を選定するのは極めて重要です。
そのため、賃貸管理会社による入居者審査、つまり「入り口管理」が重要になってきます。
賃貸管理会社に問い合わせをして改善するように声かけをしたり、申込時の審査が徹底している管理会社に変更することが解決策です。
3.賃貸管理会社の怠慢さ
あらゆるトラブルのフィルターになってくれるはずの賃貸管理会社の選定は極めて重要です。下記の項目に当てはまる場合は、要チェックが必要になります。
賃貸管理会社のチェック項目
入居者が解約通知をしているのに、物件の募集を開始しない
賃貸物件募集ポータルサイトに物件情報を反映していない
仲介業者へ物件の宣伝などをして、賃貸管理会社が積極的に物件をアピールしていない
賃貸管理会社から家賃が振り込まれないことがある
賃貸管理会社から報告・連絡が全くない
賃貸管理会社が怠慢であれば、どれだけ良い物件でも客付けがうまくいかないことがあります。
入居者の約8割は、インターネットから賃貸物件を検索しています。
賃貸物件ポータルサイトや、ホームページに掲載しなければ、物件は公開されません。入居者が退去して、募集を開始しても良いはずなのに、ポータルサイトに物件を掲載されない。入居者募集を開始しない。賃貸管理会社の対応の悪さによって、空室が続くこともあります。
賃貸管理会社は物件を管理してくれるパートナーですが、管理会社に不満を持っているオーナーがいるのも事実です。
今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。
不動産投資は運用中もいろいろ悩みごとが生まれるものです。そんなときはぜひ弊社にご相談くださいね。
◯このnoteでは、不動産投資ひいてはお金にまつわる知識をお伝えしていますが、ReBIRTH株式会社では、それぞれのご状況やご希望、お悩みなどを個別にお伺いします。いつでもお気軽にお問い合わせください。
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