【物件探し&不動産オーナー向け】後悔する前にまず読んで！「中古物件×リノベーション」の良し悪し
以前に「リフォームとリノベーションの違い」というテーマで解説をさせていただきましたが、今回はリノベーションのメリットとデメリットについて解説をいたします。ご自宅、または不動産投資を行っていて、管理物件のリノベーションを検討中の方、ぜひお役立てください。
こんにちは！編集チームの鈴木です。不動産投資を通して豊かな未来の実現をお手伝いするコンシェルジュ「ReBIRTH株式会社」の公式noteへようこそ！
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メリット
新築を建てたり購入するよりも安い費用で、きれいな物件に住むことができる
状態に悩まされず、エリアや物件の選択肢が広がる
手放す際の売却額が上がりやすい
資産価値が下がりにくい
新築を建てたり購入するよりも安い費用で、きれいな物件に住むことができる
リノベーションは既存の建物の躯体を活かして、内装や設備などを一新するのが基本です。そのため、同じエリアや広さの物件で比較すると、新築住宅を建てる、もしくは新築物件を購入するケースと、中古物件を購入してリノベーションするケースでは、中古物件を購入してリノベーションをする方が、躯体を活かせる分、費用が安いのが一般的です。
中古物件は古さが気になるものです。しかし、リノベーションによって内装や設備などを一新して、真新しい状態にすることが可能です。
状態に悩まされず、エリアや物件の選択肢が広がる
新築物件では希望するエリアが予算の面から購入が難しいケースでも、中古物件を購入してリノベーションするのであれば、予算内に収まるケースもあります。
新築マンションや新築の建売住宅、あるいは注文住宅を建てるための土地を探すと、駅前などの利便性の高いエリアは既に何かしらの建物が立っていることが多く、売り出されるケースは限られています。特に新築マンションはまとまった土地を必要とするため、「○○駅の近くに住みたい」と考えていても、希望する時期に希望するエリアで販売があるとは限りません。駅前の開発が一段落すると、何年も新築マンションの発売がないエリアもあります。
そこで、中古物件を購入してリノベーションをするという選択をすることで、幅広いエリアや物件から選択することができます。
手放す際の売却額が上がりやすい
終の棲家のつもりで購入したマイホームも、結婚、子どもの誕生や独立、親の介護、あるいは転勤といった、ライフステージの変化などによって手放す可能性もあります。
マイホームを売却する際に問題となりやすいのが、売却価格と住宅ローンなどの借り入れ残高の兼ね合いです。住宅ローンを借りてマイホームを取得した場合は、売却価格がローン残高を下回る場合には、差額を貯蓄などから補填しなければ、売却することができません。
中古物件をリノベーションすることで、新築物件を購入するよりもマイホームにかける費用を抑えられれば、住宅ローンなどによる借り入れを少なくすることができます。そのため、売却のハードルが下がることもメリットといえます。
資産価値が下がりにくい
新築のマンションや戸建ては、新築から15年程度の期間で建物の資産価値が大きく下がっていくのが一般的とされています。そのため、築15年を超える中古物件を購入してリノベーションすると、比較的資産価値が下がりにくいこともメリットに挙げられます。
また、一般的に資産価値が下がりにくいのは、ターミナル駅にアクセスしやすい駅近くの物件です。中古物件をリノベーションすることで、選択肢の幅が広がり、費用を抑えられるため、立地条件にこだわった物件探しがしやすくなります。
さらに資産価値が下がりにくいと、売却する際に住宅ローンの借り入れ残高を売却価格が下回り、貯蓄などで補填しなければ売却できないといった事態が起こるリスクも抑えられます。
つづいて、デメリットについても把握しておきましょう。
デメリット
すぐに住むことができないため、二重払いする必要がある
解体後に予想外の瑕疵（かし）や修繕箇所が発覚する可能性がある
築年数が長い場合は耐久性に不安がある
ローンの金利が高くなることがある
すぐに住むことができないため、二重払いする必要がある
中古物件を購入してリノベーションをすると、すぐに住むことはできないため、今の住まいの家賃との二重払いが発生する可能性があります。物件探しにかかる期間以外にも、リノベーションプランの設計や工事のための期間があるためです。
リノベーション会社などと設計プランの打ち合わせをして、リノベーションプランを確定し、工事を行って引き渡しを受けるまでの期間は、少なくとも3～6ヶ月間が目安です。
賃貸物件の更新時期や今の住まいの売却による引き渡し時期、子どもの入園・入学といった事情で新居に引っ越しをしたい時期が決まっている場合には、早めに物件探しなどをスタートすることが必要です。
解体後に予想外の瑕疵（かし）や修繕箇所が発覚する可能性がある
建築士やリノベーション会社などのプロは、現場調査の結果や築年数から、ある程度、物件の状態を想定した上で、リノベーションプランを立てて工事費用を算出しています。
しかし、壁や床を解体してみなければわからないことも少なくありません。壁を解体すると、水漏れが起きている、躯体に損傷があるといったことが判明するなど、想定外の箇所の修繕が必要になり、追加費用が発生することがあります。
また、マンションの場合は躯体は専有部分のため、基本的には補修が必要な場合の費用は管理組合の負担となります。自費負担でやろうとしても、管理組合の理事会による調査や補修方法の協議、承認などが必要なため、いずれにしても補修工事の実施までに時間がかかります。
築年数が長い場合は耐久性に不安がある
築年数が経過している物件は、耐震性の面などの耐久性に不安があることもデメリットです。
耐震基準は建築基準法の改正によって、変更が繰り返されています。特に大きな変更となったのは1981年6月の改正で、1981年5月末までに建築確認申請が下りた物件は「旧耐震」、1981年6月以降の物件は「新耐震」と呼ばれています。旧耐震の物件は、耐震診断を受けていて新耐震を満たしているケースや、耐震補強工事を実施しているケースを除くと、耐震性の面での不安があります。
また、木造住宅の場合は2000年6月の建築基準法の改正で、基礎形状、柱や筋交いなどの接合方法、耐力壁の配置などについて規定が設けられました。それ以前の木造住宅はこれらの部分が設計士の裁量となっていたという点も、踏まえおく必要があります。
ローンの金利が高くなることがある
一般的に住宅ローンの金利よりも、リフォームローンは金利が高く、借り入れ限度額が低く抑えられています。つまり、中古物件を購入してリノベーションにリフォームローンを利用する場合には、住宅ローンよりも金利が高いことがデメリットです。
ただし、中古物件を購入してリノベーションする場合には、リノベーション費用も住宅ローンに組み込めることがあります。しかし、この方法をとるためには、住宅ローンを申し込む際にリノベーションプランの間取り図や概算の見積書などが必要なため、物件を購入する段階でリノベーション会社が決まっていることが前提となります。
中古物件を購入してリノベーションをすることを検討している場合には、早めにリノベーション会社も探しておきましょう。
今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。いかがでしたでしょうか。
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