“なにかと不可解”な「不動産投資」の、そもそもの話。
今回は、なにかと不可解なことの多い不動産投資について、初心者の方にもわかりやすくご紹介します。大まかな流れやその仕組みについて理解を進めることが大事です。10分あれば、読める内容にまとめておりますので、ぜひご覧ください。
対象
まわりに何かしらの投資をしている人がいて、少し興味を持ち始めた方
自身の資産形成に少し不安を覚え始めた方
不動産投資に対し、魅力あるいは疑問を持っている方
この記事でわかること
不動産投資を始めるために必要な環境や条件
不動産投資の大まかな流れ
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資開始時に気をつけるべきこと
こんにちは！編集チームの鈴木です。不動産投資を通して豊かな未来の実現をお手伝いするコンシェルジュ「ReBIRTH株式会社」の公式noteへようこそ！
このnoteでは、不動産投資、金融、経済、貯蓄、資産運用などについて、今さら聞けない基礎知識から、明日役立つ専門的な情報まで、わかりやすく簡潔に発信しています！
そもそも、お金持ちだけしかできないこと？
まず、不動産投資の元手についてです。
そもそも、不動産投資＝家を所有するとなったときに、家を買うほどの資金力を持つことが条件であるとすれば、「自分には厳しい」「多額の自己資金がないと不動産投資は始められない」とお考えではないでしょうか。
一般的に不動産投資の元手の目安は、物件価格の2~3割といわれることがあります。それは、融資を受ける際、物件価格の2~3割程度の頭金が必要になる場合があると考えられるためです。
物件価格が1,000万円ならば、元手は200~300万円が必要になります。これに加えて初期費用が必要になります。プラスアルファで資金を用意しておくとよいでしょう。
しかし、実際には
借主の年収
勤務先などの個人属性
投資物件の担保評価
によって金融機関が求める頭金の金額は変動します。そのため、条件によってはフルローンを組むことも可能です。
また、この後に解説にします「レバレッジ効果」を活かせば、元手が少額でも多くの利益を得ることが期待できます。
多くの自己資金がないと不動産投資は始められないと考えている方も多いかもしれませんが、現実的には少額の元手で始める方もいらっしゃいますよ。
レバレッジ効果とは
◯「レバレッジ効果」とは
不動産を購入するための自己資金を最小限に抑えて、金融機関から融資を受け、少ない元手から多くの家賃収入を得る方法
元来、金融機関が、「株式」や「債券」に対する投資資金を融資することはありません。
しかし、不動産投資に対しては違います。不動産の取得という目的に対しては融資を受けることができるのです。
年収や資産背景といった属性によっては、年収の10～20倍の融資が受けられることもあります。
投資資金1,000万円で具体的な例を見ていきましょう。
◯レバレッジ効果なしの場合
・融資を受けずに自己資金1,000万円の物件を購入する
→年間の家賃収入として60万円を得る
◯レバレッジ効果を得た場合
・自己資金1,000万円に加え、3,000万円程度の融資を得る
・資金4,000万円で物件を購入する
→年間の家賃収入として240万円を得る
→年間の利息額を差し引いて、実質の収益として約150万円を得る
このように、レバレッジ効果として、収益差は90万円。約2.5倍もの差がつきます。
レバレッジ効果を得て融資を受けたほうが多くの収益を得られるといえるでしょう。
不動産投資へのステップ
では続いて、不動産投資へのステップというテーマでお話ししてまいります。
①知識を蓄える
基本的なことですが、初めに重要なのは勉強することです。十分な知識を持っておくことで、後の手順がスムーズに進みます。
不動産投資の世界では、日常生活では聞き慣れない言葉が多く登場します。物件選び、ローンの審査、収支の計算など、あらゆる場面で不動産用語の理解が必要です。不動産投資についての基礎を、用語と絡めて理解していくことが入り口だと考えましょう。言葉の解釈を間違えていていると、思わぬ損失が生じかねません。
プロが関わっている不動産投資をテーマにした本やセミナーから学ぶと、実際に不動産を運用していくイメージもつかみやすくなります。インターネット経由で基礎を大まかに把握したら、不動産投資のプロの目線からの解説を受けることが重要です。
②投資する金額、目標を達成したい時期を決める
「たくさん稼ぎたい」といった、漠然としたイメージで不動産投資を始めるのはリスクがあります。
自己資金と投資する金額のバランスを考えなければ、運用するほど損をするという状況になりかねません。何年後に何万円の利益を上げるのか、といった明確な目標を立てることが重要です。
目標がクリアになれば、それを基準にして計画的に投資できます。
③物件選びを始める
目標を明確にしたら、その目標を達成するための物件選びに入りましょう。
例えば、
新築なのか中古なのか
1棟なのか区分なのか
都心なのか地方なのか
といった違いは大きな差です。目標の達成にベストな選択は変わってくるでしょう。
購入したいと思える土地や物件を探すために、情報の収集や資料を請求することが重要です。
④ローンの審査を受ける
購入する物件が決まったら、一般的には不動産投資ローンの審査を受けます。
不動産投資は、多額の自己資金が必要というイメージがあるかもしれません。実際には、全額を自己資金でまかなう人は稀です。
先に述べましたように、どのようなローンを組み頭金をいくら支払うかといった選択は、ローン返済額に直結し、手取り収入を左右します。
自分がどれくらいの金額までローンを組めるかは、早めに確認しておきましょう。
⑤物件を購入する
不動産投資ローンの審査に通り、融資を受けられるとわかったら、いよいよ物件を購入します。
物件の購入から引き渡しまでには、さまざまな書類や手続きが必要です。不動産の買い付けのセオリーも、十分に把握しておきましょう。
仲介で購入する場合、まずは物件の売り主に買付申込書を出して売買契約を結びます。次に、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済をするという流れです。（実際には、さらに細かい手続きがあります。）
不動産投資のスタートを切る手順は、間違いないようにこなしましょう。
⑥管理する手段を選択する
物件を購入したら、その後の管理を自分でするのか管理会社に委託するのか選択します。
本業としての不動産投資なら自分で管理もできますが、副業であれば管理会社に任せるのが一般的です。管理会社に任せると、賃料の回収や敷地内の清掃などの手間がかからない一方、委託手数料が発生します。
そこでは、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
目標を設定する段階で、管理会社に任せるかどうかも検討して収支の見込みをつけておきましょう。
⑦入居者を募集する
物件の運用が始まったら、入居者の募集や修繕などに着手します。すでに入居者がいる物件なら、初期の作業は多くはありません。
入居者がいない状態であれば、入居者の募集のために広告を打つことが必要です。
入居者から見て物件に魅力がない状態であれば、修繕も検討しましょう。
このような最低限の管理は、管理会社に任せることもできます。
しかし、自発的なリノベーションはオーナーの判断であるため、収益性を考えて物件を運用していきましょう。
投資会社の選び方
不動産投資は、プロの不動産投資会社からのコンサルティングを受けて実践することがほとんどですが、その不動産投資会社の選び方についてお話しします。
最適な不動産投資会社を選ぶためのポイントが3点あります。
①顧客目線の営業方針であるかどうか
まず1つ目は、顧客目線の営業方針であることです。
不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。
重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。
例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、
購入者の年齢
購入者の年収
購入者の資産状況
購入者の投資目的
を総合的に見て、最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。
一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。
顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、
なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか
不動産投資を通してどのような結果を求めているのか
という点を、しっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみると良いかと思います。
顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみて下さい。
②リスクについてきちんと説明してくれる
不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。
ほかにも、金融機関の融資が活用できる上、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。
しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。
投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。
物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。
不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみると良いかもしれません。
③信頼できそうな担当者がいる
不動産投資では資産の管理を不動産投資会社に任せるため、オーナーとパートナーとの信頼関係が重要です。
そこでまずは、信頼して購入後の管理まで任せられる企業であるかどうかを判断します。
融資を受ける金融機関と良好な関係を築いている不動産投資会社であれば、安心して利用できるでしょう。さらに信頼できる担当者がいれば、なお安心できます。
顧客目線で親身に対応してくれたり、迅速に誠実な対応を取ってくれたりする人を選ぶようにしましょう。
担当者にも個性があるため、十分に話し合って納得した上で投資を始めることが重要です。
もしどうしても担当者と合わない場合は、企業側に担当者を変えて欲しい旨を率直に伝えることも大切なポイントとなります。
ご紹介したポイントを参考に、安心して資産運用を任せ、信頼して付き合っていける不動産投資会社をお選びください。
今回の解説は以上になります！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
私たちReBIRTH株式会社では、皆様の資産形成についてのコンサルタントをさせていただいており、皆さまに見合った不動産投資をご提案いたします。
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◯このnoteでは、不動産投資ひいてはお金にまつわる知識をお伝えしていますが、ReBIRTH株式会社では、それぞれのご状況やご希望、お悩みなどを個別にお伺いします。いつでもお気軽にお問い合わせください。
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