騙されて損をしない媒介契約の結び方

2025年1月26日 15:43

「不動産会社が隠したがる衝撃の真実！
一般媒介vs専任媒介 知らぬ間に数百万円を失う可能性も」

「不動産売却を考えている方にとって、媒介契約の選択は非常に重要です。しかし、多くの人は一般媒介と専任媒介の違いを十分に理解しないまま契約を結んでしまい、後になって後悔することがあります。
この記事では、不動産会社が内緒にしておきたい、一般のお客様が知らない両者の違いと隠された真実を明らかにします。

一般媒介と専任媒介契約の基本的な違い

一般媒介と専任媒介の最も大きな違いは、売主が複数の不動産会社と契約できるかどうかにあります。
一般媒介：
・複数の不動産会社と同時に媒介契約が可能。
・売主自身による売却活動も可能。
専任媒介：
・一社のみと媒介契約を結ばないといけない。
・契約期間中は他社による売却活動は禁止、専属専任媒介契約は売主自身による売却活動も禁止。

一見すると、一般媒介の方が自由度が高く有利に思えますが、実際はそう単純ではありません。

不動産会社の建前（表向きの意見や考え）

多くの不動産会社は専任媒介を強く勧めてきます。その建前は以下の通りです。
・独占的な取り扱い：専任媒介では、その不動産会社が独占的に物件を扱えるため、積極的な営業活動を行えます。
・効率的な営業活動：一社だけが扱うため、広告や内見の調整などの業務が効率的に行えます。
・情報管理の容易さ：買主からの問い合わせや条件交渉を一元管理できるため、売主にとっても状況把握が容易になります。

一般媒介のメリットと隠されたデメリット

一般媒介のメリット

複数の会社のネットワークを活用できる
会社間の競争により、高い売却価格が期待できる
不動産会社に対して不満があれば他社に切り替えやすい

しかし、以下のようなデメリットが隠されています
・消極的な営業活動：不動産会社は、独占的に扱えない物件に対しては消極的になりがちです。結果として、効果的な営業活動が行われない可能性があります。
・情報の錯綜：複数の会社が同時に活動すると、買主に混乱を与えかえって売却の妨げになることがあります。
・価格交渉の難しさ：複数の会社が関与すると、価格交渉が複雑になり、最終的な売却価格が下がる可能性があります。

専任媒介契約のメリットと注意点

専任媒介のメリット：

不動産会社の全力の営業活動が期待できる
情報の一元管理により、効率的な売却活動が可能
売主の手間が少なくて済む

注意すべき点：
・適切な会社選び：一社に任せるだけに、その会社の能力と信頼性が極めて重要になります。
・契約期間の縛り：通常3ヶ月の契約期間中は他社に切り替えられないため、慎重に会社を選ぶ必要があります。
・価格設定の妥当性：一社だけの判断で価格設定がされるため、市場価格と乖離する可能性があります。

不動産業界の裏事情：隠したがる真実

・「専属専任媒介」という落とし穴：専任媒介よりもさらに売却活動を制限される「専属専任媒介」という契約形態があります。これは売主の権利をさらに制限するもので、不動産会社にとってはより有利な契約ですが、一般の人にはあまり知られていません。
・交渉できる不動産の仲介手数料：法定の上限額が決まっている仲介手数料ですが、実は交渉次第で値引きが可能です。しかし、多くの不動産会社はこの事実を積極的に伝えません。
・情報の非対称性：不動産会社は市場動向や物件の真の価値について、売主よりも圧倒的に多くの情報を持っています。この情報の非対称性を利用して、自社に有利な取引を進めることがあります。

賢い選択のための戦略

・複数の不動産会社から査定を受ける：
契約前に最低３社以上から査定を受け、市場価値を正確に把握しましょう。
・契約内容を十分に理解する：
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違いを理解し、自分に最適な契約を選びましょう。
・交渉の余地を知る：
仲介手数料や契約期間など、交渉可能な項目があることを覚えておきましょう。
・定期的な報告を要求する：
特に専任媒介の場合、不動産会社の活動状況を定期的に報告させることが重要です。
・契約期間を適切に設定する：
標準的な３ヶ月よりも短い期間で契約し、様子を見てから延長するという方法も考えられます。

結論

一般媒介と専任媒介、結論から言うと、どちらが優れているかは一概に言えません。物件の状況、市場の動向、そして売主の希望によって最適な選択は変わってきます。ただし、不動産会社が専任媒介契約を勧めてくる物件こそ一般媒介契約を結ぶことをお勧めしたいのですが、この理由はまた改めて記したいと思います。

重要なのは、両者の特徴と業界の裏事情を十分に理解した上で、自分にとって最適な選択をすることです。不動産売却は人生の中でも大きな金銭的決断の一つです。不動産会社任せにするのではなく、自ら学び、考え、交渉する姿勢が重要です。この記事で得た知識を活用し、賢明な選択をすることで、数百万円単位で得をする可能性があります。

逆に言えば、これらの事実を知らずに契約を結ぶと、それだけの損失を被る可能性もあるのです。不動産売却を考えている方は、ぜひこの記事の内容を参考に、慎重に、そして賢明に契約を選択してください。あなたの大切な資産を最大限有利に売却するための第一歩となるはずです。