【REALGATE】2024年1月 Monthly Report
株式会社リアルゲイト（東証GRT 5532）IR担当です。2024年1月度の月次報告は以下のとおりです。1月31日に第1四半期決算発表がありました。
１．2024年9月期第1四半期決算について
2024年9月期第1四半期業績
通期計画である売上高7,700百万円・営業利益640百万円に対し、1Qの売上高は2,588百万円（進捗率33.6％）・営業利益は260百万円（進捗率40.7％）となりました。なお、物件売却（PORTAL POIINT HARAJUKU ANNEX）の引渡し並びに新規開業物件にかかる設計・施工売上によるフロー型売上の計上がありました。
2024年9月期の計画達成に向けて
まとめとして、今期の計画を達成するための具体的なアクションとともに、2Q以降の展望も含めた形で1Qでの進捗状況を示しております。営業利益については上期に通期計画をほぼ達成する見込みであり、下期は新規案件への投資を加速させることで、来期以降の成長に繋げていきます。
補足説明：収益化イメージ及び四半期ごとの収益の傾向
また、この度、収益化イメージについての説明スライドを追加しました。当スライドは、渋谷区延床400坪の再生物件を想定して、引渡後のどのタイミングでどの程度の収益を見込めるのかということを示したスライドとなります。運営形態それぞれで収益性もタイミングも異なることを示しました。
PMは設計・施工請負契約とセットであることが大半ですので、竣工時に大きく粗利が計上されます。一方、保有は、引渡時に物件取得費用が発生します。MLは、竣工後にビルオーナーに支払うML賃料が発生しますので、リースアップに近くなるまで赤字が先行します。ただし、保有やMLはご覧のとおりリースアップ後に高収益に転じますので、当社としては成長のための先行投資だと位置づけています。
先述の収益化イメージをご理解いただくと、四半期ごとの収益の傾向がクリアになると考えています。
当第1四半期は営業利益が260百万円と予算比進捗40.7%と好調な数値となっていますが、これはPM物件の工事売上でフロー粗利が大きく計上されたことに加え、新規取得した保有物件の引渡しやML物件の開業がなかったため、先行投資が少なかったためです。下期はフロー粗利が抑制的な分、積極的に成長のための先行投資を行う計画ですので、結果的に営業利益は上期に集中する見込みとなっています。
その他決算説明関連資料について
詳細については、『決算説明資料』『短信』をご覧下さい。また、IRTVによる動画（12分9秒）での決算説明、ログミーでの書き起こしも用意しておりますので、目を通していただけると嬉しいです。
２．適時開示について
2024年1月12日「譲渡制限付株式としての新株式発行の払込完了に関するお知らせ 」
取締役・執行役員・一部従業員に対して、18,500株の譲渡制限付株式として新株式が発行されたことをお知らせいたしました。
３．今後の予定など
参加型IRセミナー登壇について
2024年3月24日（日）午後1時より、普段、名古屋を中心に活動してらっしゃるKabu Berry Lab主催のyamaさんを東京に出向いていただき、高輪ゲートウェイにある当社運営物件「RandL TAKANAWA GATEWAY」で、参加型IRセミナーに登壇することになりました。もちろん、オンラインでもリアルタイムで配信予定となります。詳細につきましては、Kabu Berry Lab様の当該ページをご覧ください。皆様のご参加を心よりお待ちしております。
以前もログミーで個人投資家説明会を開催しましたが、そちらはオンラインのみでの開催でした。対面も含めたハイブリットでの個人投資家の皆様に向けた説明会の開催は、今回が初めてとなります。初回だからこそ、是非とも自社運営物件で開催したい！という強い気持ちから、ログミーでの個人投資家説明会実施直後（本当に帰宅直後）に、yamaさんにコンタクトを取ったことを今でもはっきりと覚えています。無理なお願いを快諾してくださり、心から感謝します。
何より、参加していただく個人投資家の皆様（もちろん、オンラインでの参加の方も含めて）に、個人投資家交流会も含めて充実した楽しい時間を過ごしていただけるよう、当社としても全力を尽くして準備できたらと思っていますので、ぜひともチェック＆参加してください！
４．メディア取材について
会社四季報オンライン「IPO社長、かく語りき ～『都心･築古物件』に特化するシェアオフィス企業の勝算」
創業の経緯・収益構造・エリア戦略などに触れ、中長期での成長戦略について代表岩本がお話させていただいています。全文を読むには会員登録が必要ですが、ぜひご一読ください。
５．代表岩本が語る 不動産再生のコツ
【代表岩本が語る 不動産再生のコツ】と題して、当社ウェブ（IRサイトではなくコーポレートサイト内）で月一で岩本がコラムを掲載しています。
今月は、「旧耐震建築を考える『本当に必要な法改正』とは」と題してコラムを執筆しております。
代表である岩本は、一級建築士です。岩本はいつも「リアルゲイトは ”ものづくり” の会社だ」といっていて、それは会社の根幹であると考えています。そんな "ものづくり" の会社の代表である岩本の生の声として発信されている【代表岩本が語る 不動産再生のコツ】過去アーカイブについては、当社ウェブにまとまっていますので、ご覧いただけると嬉しいです。
６．あれこれ
今回の決算説明資料は、appendixも地味に更新しています。その中から、新たに追加した「不動産再生のメリット」のスライドについて補足説明をさせてください。
上記スライドは、渋谷区延床400坪の物件を想定してPJスタートから竣工までのイメージを期間ならびに総事業費を簡略化して示したものです。
リアルゲイトは不動産業ですので、投資家のみなさまは金利の影響と建築コストの高騰の影響ついて懸念されているかと思います。金利の影響については、物件売買によるキャピタルゲインを主としておらず、賃料収入といったインカムゲインを主としていることに加え、築古再生は新築開発に比べて竣工までの期間が短く、総事業費が低く済みますので、金利の影響は抑制的です。建築コストについては、躯体等、可能な限り既存物件の資材を再利用しますので資材投下も新築に比べて少ない上、PJスタートから竣工までの期間が短いため人工も抑えられます。また、竣工が早い分だけテナントからの賃料も早く収受できますので、収益化のタイミングが早くなります。
ただ、新築開発物件のほうが賃料が高く設定できるから数年後には回収できるのでは？という疑問を持たれる方もいらっしゃると思いますが、オフィス賃料設定（特にシェアオフィスやスモールオフィス）は住宅と違って相場が固定化されておらず、築年数等で単純に左右されるものではありません。下記スライドは渋谷区の物件ではありませんが、築古再生物件であってもテナントニーズを的確にとらえていれば新築物件と遜色ない入居テナントへの賃料設定が可能であることを示す一例となります。
７．お問合せ先
IRに関するお問合せは、以下のメールフォームよりお問合せください。
株式会社リアルゲイト - IRサイト（https://realgate.jp/ir/）
注意事項
このメールは当社のIR活動等についてお知らせすることのみを目的としており、投資勧誘を目的としたものではありません。
投資に関するご決定は登録者様ご自身の判断で行っていただきますようお願いいたします。
リアルゲイトは、企業の枠を超えた共創IRで投資家にIR記事を届ける新しい試みである「IR note マガジン」に参加しています。