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【REALGATE】2024年4月 Monthly Report

株式会社リアルゲイト（IR）

株式会社リアルゲイト（東証GRT 5532）IR担当です。2024年4月度の月次報告は以下のとおりです。4月23日に第2四半期決算発表がありました。


１．2024年9月期第2四半期決算について

24年9月期第2四半期実績

決算説明資料 P6

上半期時点で、営業利益は702百万円と、通期予算（640百万円）を上回る結果となりました。売上高も5,013百万円と、予算比進捗65.1%と極めて順調に進捗しています。

24年9月期下半期の戦略

決算説明資料 P22

下半期については、来期以降の継続的な成長のために、積極的な物件の購入とML物件の取得といった仕入活動を強化していきます。もちろん、物件の高稼働維持はマストだと考えています。また、4月からベースアップも実施していますが、従業員一人一人が更に活躍できる環境と強い組織づくりのための整備を行い、中長期目標の達成や企業価値の向上に努めていきます。

補足説明①：通期の営業利益について

ストック収入の伸びがいまいち？という印象を受ける方もいるかもしれませんが、まさに当期は転換期と位置付けています。

決算説明資料 P21

成長戦略の大きな柱の一つとして、物件購入を積極的に進めています。保有はリースアップ後の収益性も高く、また、キャピタルゲインも期待できます。しかし、物件取得費用が大きくかかったりと、リースアップまでのしばらくの期間、収支上は耐え忍ぶ時期だったりします。
例えば、2024年7月開業予定である自社保有物件の「AMBRE」は、2023年3月に物件取得の決済をし、既存テナントさん退去後の、2024年4月より本格的な工事を開始しました。この場合、新規テナントさんが入居してくださるまで、投資フェーズとなるのですが、リースアップまではおおよそ半年から8か月をみていますので、継続的なストック収入として収益にに大きく貢献するのは、来期以降です。
当社の大きな特徴は、仕入を積極的に進めながら（＝投資フェーズで短期的には赤字となる物件を抱える）、それでも業績を順調に伸ばしているしているという点です。これは来期以降の、それも継続的な成長のためです。
IPOによる資金調達により、積極的な投資が可能となったのがこの1年ですので、投資フェーズを終えて収益に大きく貢献しだしてくるのが今期の終わりから来期以降だと考えています。引き続き同項目の開示は続けていく予定ですので、数字の変化に注目いただければと思います。

補足説明②：業績修正をしなかった理由

「上期時点で通期予想の業績を上回っているため、今回、業績修正を期待していました。なぜされなかったのでしょうか？」というご質問です。

通期の営業利益予想6億4,000万円に対して、2024年9月期第2四半期時点で7億円と、すでに突破しています。

修正予算を出さなかったのは、これから物件取得を進めていくことで通期予算を上回ることは確実ですが、まだどれだけ上回るかがはっきりしていないためです。ミスリードしてはいけないため、取得の数が決まって上振れ分が決まったところで、きちんと発表したいと考えています。時期としては第3四半期になると思います

ログミー書き起こしより（代表岩本による質疑応答）

「上方修正を出さなかったのは下半期で営業利益がマイナスになるからだ！」と誤解されそうですが、そんなことはなく、「7億円＋α」の「＋α」の部分が焦点となります。この「＋α」の部分は、どれだけ仕入（特に物件取得）をするかにかかっています。いずれにせよ、現状の数字（7億円）を下回ることはない予定です。

その他決算説明関連資料について

詳細については、『決算説明資料』『短信』をご覧下さい。また、IRTVによる動画（9分25秒）での決算説明、ログミーでの書き起こしも用意しておりますので、目を通していただけると嬉しいです。IRTVの決算説明動画には、今回から字幕をつけてみました。また、『四半期報告書 - 第16期第2四半期(2024/01/01 - 2024/03/31)』もEDINET経由で開示しています。
決算説明動画では説明しきれなかった点について、IRTVの「Financial summary」を通じてお話させていただいておりますので、併せてご覧いただけれると嬉しいです。

なお、当動画については、「やさしい株のはじめかた」さんに、書き起こし取材していただいています。文字派のかたは是非！

２．適時開示について

2024年4月25日「販売用不動産の取得に関するお知らせ」

代々木の延床面積270坪の物件を購入することとなりました。引渡予定日は9月末を予定しておりますので、今期中の決済となります。その他、詳細が分かり次第、開示いたします。

３．今後の予定など

水面下で計画が進んでいる個人投資家向け説明会への登壇は、発表できるタイミングになりましたら告知いたします。対面＋オンラインのハイブリットを予定しています。

４．その他IRの取り組み

IR 特化型Q&Aプラットフォーム「QA Station」への掲載開始

4月10日にPRとして発信しましたが、「QA Station」に掲載を開始しました。こちらにIR関連のQ&Aはまとめていく予定です。

また、同日にIRサイトをリニューアルしています。マイナーチェンジですが、必要な情報にストレスなくアクセスできる設計となるよう、日々模索しています。

「1分でわかる！」動画の試み

IRTVで決算説明動画を公開していますが、10分前後でも長いなって思われる方も多いかな、という思いがありました。監視銘柄未満だったらどのようなアプローチができるか、個人投資家としての自分だったらどうかな、という考えから、Xのポスト内に埋め込む形でサマリー動画を公開することを思いつきました。
1分以内で、音声を再生しなくても完結し、動画を埋め込んだので再生ボタンすら押す必要はないもので、そこからあわよくば完全版の本編に繋げていくような導線を意識しました。結果、52秒のショート動画として公開しました。同時に、IRTVのConnect Hubでも公開しています。

５．代表岩本が語る　不動産再生のコツ

【代表岩本が語る　不動産再生のコツ】と題して、当社ウェブで一級建築士である岩本が月一でコラムを掲載しています。今月は「築古オフィスビル再生『１階店舗を考える』」です。
オフィスビルの１階にコンビニや物流拠点が入るのは便利ではありますが、私個人としてはリラックスできるカフェのほうが嬉しいな、と思ったりします。広義な意味での「共有部」というのは言い過ぎかもしれませんが、このようにして、当社は「不動産価値の最大化」を目指しています。

６．あれこれ

4月11日に、日経新聞の「交遊抄」に代表である岩本の記事（「モメンタムくれた人　リアルゲイト代表・岩本裕」）が掲載されました。日経紙面でいえば、「私の履歴書」の下に掲載されている記事、といえば「ああ、あれか！」と思っていただける方もいるかもしれません。初見では、「モメンタム」ってあれ、いつの間に投資始めたの？？？それもテクニカル？？？？？と記事のタイトルから混乱。

英語表記「momentum」の日本語読みで、相場の勢いを評価するテクニカル指標のこと。当日の終値から一定の日数をさかのぼった日の終値を引いて計算します。日数としては、10日、20日、25日がよく使われます。プラスの値が大きいほど相場は強く、マイナス幅が大きいほど弱い状態を示します。

大和証券「金融・証券用語解説 [モメンタム]」

どうやらアメフト用語でもあるらしいということで、調べてみると「フットボールはサクリファイス（自己犠牲）とモメンタム（勢い）のスポーツだ」といった発言があったり、確かにアメフト用語でもある模様。まあ、そもそも "momentum" って一般名詞ですしね。こういうときに、自分が見えている世界って本当にごくごく一部なんだなって感じます。

７．お問合せ先

IRに関するお問合せは、以下のメールフォームよりお問合せください。

株式会社リアルゲイト - IRサイト（https://realgate.jp/ir/）


注意事項
このメールは当社のIR活動等についてお知らせすることのみを目的としており、投資勧誘を目的としたものではありません。
投資に関するご決定は登録者様ご自身の判断で行っていただきますようお願いいたします。

リアルゲイトは、企業の枠を超えた共創IRで投資家にIR記事を届ける新しい試みである「IR note マガジン」に参加しています。