不動産Gメン滝島は、ワンルームマンション投資において無知な件について。
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
今回は情報発信を行っている不動産系YouTuberの中で一番のチャンネル登録者数を誇っている不動産Gメン滝島こと、滝島一統さんを取り上げていこうと思います。
滝島さんは、2022年6月にチャンネルを立ち上げ以降、現在、約40万人ほどのチャンネル登録者数を誇っています。
そんな滝島さんの代表作といえば、「ワンルームマンション投資は絶対するな！販売会社の巧妙な手口とは…？」になります。
↑この動画は、ワンルームマンション投資を否定している動画になり、2024年3月現在125万回再生されています。
結論から言うと、この動画は嘘だらけでデタラメな数字を並べて、説明しています。
なので今回のnoteでは、滝島さんの発言の何が嘘で、何が間違っているのか。
なぜ、間違った情報を配信しているのかを説明していきます。
2,この動画が嘘だらけな理由。
では早速、滝島さんの間違っている部分について一つ一つ解説していきますので、元動画と比べながらご覧いただけると分かりやすいかと思います。
2-1 「よくあるワンルーム投資案件」
何も知らない人がこの数字を見ると「なるほどなぁ〜」と思う人がほとんどでしょう。
ただ、滝島さんの発言とともに見ていくとまず、物件価格がおかしいです。
動画内で発言されていた、板橋区、そして、サブリース手数料が入っていることから、新築だと一般的には予想できます。中古は一般的に集金代行が多いので。
板橋区の1年半前の新築マンションが2,500万円？？
正直、ありえないです。安すぎます。
もし、本当だとしたら、そのマンションは現在、数百万円も値上がりしていますよ。是非、ホームズなどで見てみてください。
次に、借入2,500万円。
手付金が抜かれていません。
手付金を払わないと、クーリングオフ期間後に契約解除ができません。それでも解除する場合は、違約金数百万円を支払わなければいけないケースもあります。これは、詐欺会社の手口です。
次に金利、2.12%？？
全く、一般的ではありません。
1%台が一般的です。
1年半前で言うと、クレディセゾンもしくは楽天銀行のどちらかでしょう。
この銀行を使うとしたら、年収倍率や返済比率の関係で、買い増しの最後の一件を購入しようとしている方のみになります。
ちなみに、1件目からこの金融機関で提案してくる会社は超悪徳業者です。
次に火災保険料、年間6万円
ワンルームでこの保険料はありえないです。
一棟所有していてこの保険料だったら分からなくもないですが、ワンルームだったとしたら、詐欺です。一般的ではありません。
その他、修繕積立金も固都税も少し盛られています。
総括すると、ほとんどが詐欺会社レベルで盛られています。
恐らく、ワンルームマンション投資＝詐欺と言いたいのでしょう。
2-2 「2,500万円の物件が35年後1,000万円になる」
結論。2500万円の物件が35年後に1000万になることはないと予想されます。
根拠としては収益還元法にあります。
価格を1000万円、築35年のかなり悪い立地と仮定して、利回りをジャックスの評価利回りで考えて5%とします。
1000万×5%=50万円（年間賃料）
50万÷12=41,666円（月家賃）
となります。 もし、価格が1000万円になるのであれば、その時の家賃は約42,000円になっているということです。
一度、築35年の家賃相場をホームズなどで調べてみてください。
そんな家賃帯にはなってはいないと思いますので。
2-3「利回り6%以下の投資物件は買ってはダメ」
結論から言うと、都内のワンルームマンションで利回りが6%以上の物件はありません。と言いたいところですが、実はあるんです。
利回り6%以上の物件というと、上記のような立地が悪く、超築古、間取りも3点ユニットバスの20㎡未満。
滝島さんは、このような物件を買えと言っているのです。
誰にニーズがあると思いますか？
恐らく、滝島さんはワンルームマンションン投資の仕組みを理解しておらず、1棟アパートの基準でお話されているのでしょう。
先ほどの、火災保険料6万円も一棟ので考えていると思われます。
ワンルームと1棟は利回りの考え方や価格の出し方など、仕組みが全く違います。
ここの区別ができてない人は、ワンルームマンション投資を否定するケースが多いです。
一棟とワンルームの違いについては、また別で取り上げたいと思います。
2-4「ワンルーム投資で儲かった人は一人も見たことない」
不動産業界に20年いて、儲かった人は一人も見たことないのは、逆に怪しいです。
滝島さんが不動産業界に入ってからの20年間でどれだけ、価格が上昇しているのか滝島さんもご存知だと思います。
実際に、「物件価格が上がらないと儲からない」と本人が言っているわけですから、物件上がってたら儲かるということでしょう。
（ただし、物件価格が下がったら破綻するは間違い）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001616992.pdf
↑国土交通省 不動産価格指数
3,まとめ
滝島さんの正体は不動産仲介業です。
また、最近はフィリピン不動産を勧めています。
結論、仲介物件獲得する目的でワンルームマンションを否定しているのです。
つまり、「すでにワンルームマンション業者で物件を購入して不安になっている人に対して、不安を煽ることで売却物件を獲得しているということ。」
ただ、ワンルームマンション投資については、本当に分かっていないみたいです。
別動画では、「新築マンションは業者の利益が2割増しで乗っかっている」など、仕入れと販売の仕組み、収益還元法で金融機関が価格を決めていることを理解していません。日経平均株価と比例しているものだと思い込んでいます。
もちろん、ワンルームマンション投資で失敗する人もいて、悪徳業者もいます。
それは事実です。
ただ、それがワンルームマンション投資の全てだというのは大きな間違いなのでしっかり、何が良くて、何が悪いのか、情報発信していってほしいですね。
ワンルームマンション投資の仕組み、どうやったら儲かるのか、知りたい方は前回の記事を見てみてくださいね。
4,不動産投資110番について
不動産投資110番では、このような、ウソとホントが入り乱れる不動産投資の世界の中で、「真実」と「事実」で正面から切り込み、 『不動産投資において日本一正確で日本一信頼のできるブログ』 を目指して日々情報配信をしていきます。
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