最新の新築ワンルームマンションを徹底評価(3)
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
直近の新築ワンルーム業界は、都心の土地仕入れが難航しており、都内の端や地方都市に分譲する会社の方が多くなってきました。また、新築中古問わず、相場より割高で販売する業者も年々多くなってきました。
その中で、今回は私の相談者が実際に受けた新築物件の提案をお伝えし、購入すべき物件か否かを判断していきます。
物件を購入する際の、判断基準の参考になれば嬉しいです。
2,最新の新築ワンルームマンションを徹底評価！
今回は2つの新築物件を徹底評価していきます！
2-1 「ラフィスタ豪徳寺」
ラフィスタシリーズは、株式会社FLT、STARTのブランドシリーズになります。
物件詳細は下記の通りです。
価格 約3,800万円
立地 小田急線「豪徳寺」駅徒歩9分
間取り 1DK 約25㎡
家賃収入 111,760円（サブリース）
管理費・修繕積立金：6,820円
2024年8月築
結論、購入すべき物件ではありません。
理由としては立地、価格です。
豪徳寺駅は一番近いターミナル駅・新宿駅まで16分、渋谷駅まで18分、共に乗り換え1回といった立地になっており、立地としては良くないです。
基本的に狙うべき最低限の立地としては、東京23区内の全ターミナル駅に30分以内で移動な可能な立地が必須になってきます。
↓立地は以前、取り上げたS~Aランクの立地で選定しましょう。
https://note.com/real_estate110/n/n93f1a5ac5091
もう一つの理由の価格は、相場よりも割高であるという部分が挙げられます。価格の相場を判断する表面利回りでは約3.5％（サブリース賃料）と、
かなり低くなっており、これは、山手線の内側の相場よりも低くなっております。
もし、豪徳寺で検討できるとすれば一番低くてもでも4.0%からが検討の余地がある利回りだと思います。
ただし、将来的に家賃下落の可能性を考えると、相場通りであったとしても、好立地の物件を所有してリスクヘッジすることをお勧めします。
なお、この提案を受けた方は、金利2.333％で収支が-33,200円と永遠に損益分岐点が来ないような提案となっています。
しかも、この方はジャックスやオリックスで融資を受けることができる属性であるにも関わらず、楽天銀行で提案をされているという、酷い提案になっています。
2-2「ラフィスタ高津」
2物件目も同じくラフィスタシリーズになります。
物件詳細は下記の通りです。
価格 約3,900万円
立地 田園都市線「高津」駅徒歩8分
間取り 1DK 約26㎡
家賃収入 111,760円（サブリース）
管理費・修繕積立金：9,600円
2024年7月築
結論、こちらも購入すべき物件ではありません。
その理由も1件目と同じで立地と価格です。
まず、立地として金融機関からの評価が強いと言われている田園都市線ですが、購入してもいい立地としては二子玉川駅までです。二子新地以降は強くありません。
価格としては、こちらも割高で、約3.4%と立地に対してぼったくりとも言える価格設定となっています。
さらに、この提案を受けている方は1.8%の金利で収支が-23,700円になっており、こちらも購入してしまうと出口が困難になってしまう可能性が高いです。
3,まとめ
今回は、ラフィスタ豪徳寺とラフィスタ高津の物件を評価してみました。
今回はデベロッパーの中でも特に悪い提案、会社でしたがワンルームマンション投資の悪い、新築提案のレベルが理解できたかなと思います。
引き続き、新しい新築分譲の情報があり次第取り上げてお伝えしていこうと思いますのでお楽しみにしてください！
4,不動産投資110番について
不動産投資110番では、このような、ウソとホントが入り乱れる不動産投資の世界の中で、「真実」と「事実」で正面から切り込み、 『不動産投資において日本一正確で日本一信頼のできるブログ』 を目指して日々情報配信をしていきます。
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