【仕事メモ】３０００万特別控除　要点まとめ

3000万円特別控除とは

不動産を売却して得た、譲渡所得から3,000万円を控除する特例のこと。

※譲渡所得とは、自宅（不動産）を売却したときに出た利益のこと。通常、この譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。 しかし、3,000万円特別控除が適用されれば、譲渡所得が発生しても3,000万円までは税金がかかりません。

譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までを控除するので税額は0円になります。

通常20％(600万円分)の税がかかるので、お得にできる税金対策となる。

適用要件

以下は、この控除を適用するための主要な要件

• 居住用不動産であること
  売却対象の不動産は、現在または過去に居住していた自宅でなければなりません。賃貸物件や別荘は対象外です。

• 売却期限
  住まなくなってから3年を経過した年の12月31日までに売却する必要があります。例えば、2021年に転居した場合、2024年12月31日までに売却を完了する必要があります​ 。

• 敷地のみの売却の場合
  建物を取り壊して土地だけを売却する場合、建物の取り壊しから1年以内に売却契約を結び、その敷地を他の用途（例：賃貸駐車場）に使っていないことが条件です​ 。

• 親族間の売買でないこと
  売主と買主が親族（親子や夫婦など）である場合、控除は適用されません。特別な関係にある者同士での売買は対象外です​ 。

• 他の特例との併用制限
  売却の1年または2年前に他の特例（例えば、買換え特例など）を利用している場合、この控除は適用できません。同じ特例は3年に1度しか利用できないため、過去の利用状況を確認する必要があります​ 。

注意点

• 確定申告が必要
  この控除を受けるためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告の際には、必要な書類を事前に準備し、提出期限を守ることが重要です​ 。

• 売却価格と控除の適用範囲
  3000万円を超える売却益が発生した場合、その超過分についてのみ課税されます。3000万円以内であれば、譲渡所得税は発生しません。

• 不動産の使用状況
  建物を取り壊して土地だけを売却する場合、取り壊し後の土地の使用状況にも注意が必要です。例えば、駐車場として賃貸した場合、控除が適用されなくなる可能性があります​。

結論

• 3000万円特別控除は、売却益に対する税負担を大幅に軽減する重要な制度です。ただし、適用要件が厳格であり、注意点も多いため、専門家に相談しながら進めることを推奨します。
  

• 特に、売却時期や申告手続きに関するタイムラインには十分な注意を払い、計画的に進めてください。

おまけの深堀り

譲渡所得は、売却価格から購入時にかかった経費の総額、建物の減価償却費などをさし引いて算出します。

計算式
税額＝課税譲渡所得×税率
課税譲渡所得＝譲渡価格－（※取得費用＋※※譲渡費用）－特別控除（3,000万円控除等）

※取得費・・・土地購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税など
※譲渡費用・・・仲介手数料、印紙税、測量費用、取壊し費用など

譲渡所得にかかる、所得税と住民税の税率は、以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率 合計

短期譲渡所得（約４０％）
5年以下 30％（復興特別所得税0.63％） 9％ 39.63％
長期譲渡所得 （約２０％）
5年超 15％（復興特別所得税0.315％） 5％ 20.315％

※不動産の購入日から譲渡した年の1月1日までの期間（所有期間）によって、税率が変わります。

例：2017年4月不動産購入→2022年5月売却の場合、「所有期間」は4年（2022年の1月1日までを数えるため）。

もし、所有期間が5年以下で譲渡所得が3000万円の場合、その約4割、1200万円が税金として差し引かれてしまいます。しかし、3,000万円特別控除が適用されていれば、税金はかかりません。

自宅売却で譲渡所得が出た場合、絶対に忘れてはいけないのが、3000万円特別控除なのです。