不動産仲介業の分類について
不動産売買仲介
仲介とは
不動産売買仲介とは不動産の売買の際に、売主と買主の間に立って取引を成立させる仲介役のことを言います。簡単に言うと、売却や購入のお手伝いをする役割のことです。
その業務内容は多岐に渡りますが、業務範囲自体は曖昧です。
責任の範囲 事例①
例えば住宅ローンに関して言えば、購入した物件を無事に決済できるよう、お手伝いすることは本来の業務の範囲だが、より金利の低い銀行を探したり、その銀行で決済日に間に合わせること自体は業務の範囲外となってしまいます。住宅ローン自体もかなり奥が深いので、注意が必要です。。。
責任の範囲 事例②
希望の参考プランが入らない！みたいなトラブルも多々ありますが、重要事項説明の内容が間違えていた場合は、当然仲介責任という判断となりますが、参考プランの一部が間違えていた場合などは、仲介責任は問うことができないこともあります。参考プランだけを見てとりあえず契約してしまう！といったような煽られてしまって、急いで契約する場合はリスクが結構高いので、注意が必要です。
不動産仲介業の分類
不動産売買仲介業は「元付仲介」と「客付仲介」と二種類に分けることができます。
①元付側仲介
まずは「元付仲介」から説明していきます。
元付仲介とは要するに売主側の仲介会社のことを言います。
「売却したい！」というお客様を集客し、売却物件を集めレインズやポータルサイトに掲載し、仲介していきます。
東〇リバ〇ルや〇井の〇ハウスなどの大手不動産仲介会社は元付となるケースが圧倒的に多く、売却に強い仲介会社となります。彼らは駅前などの抜群の立地での店舗展開と抜群の知名度を活用し、さらに売主向けの豊富なサービスを提供することで（※正直そこまで良いサービスがあるわけではないです）地元で売却を考えている地主や売主を集客し、売却不動産を預かることに全力を注いでいます。彼らの行動原理は、売主の為！となり買主の要望に合う不動産を探すのではなく、預かっている物件に合う買主を探すことが彼らの仕事です。
そのため、マイホームなどを探している場合（＝買いたい場合）は、とりあえず大手だからと言って彼らに相談してもそんなに物件は出てこないです。むしろ彼らが預かっている物件はレインズに載っているケースがほとんどなので、不動産業者であれば誰でも扱えます。
あるとすれば、彼らが取り扱っている物件が希望の物件の時に問合せるくらいかと思います。
※レインズ：不動産業者だけが閲覧できる、不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことで、売却依頼を受けた仲介会社はレインズに物件を登録しなければならない。（専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合。）
もちろん集客にかける広告費用も売却不動産を集めることに傾倒してます。
（テレビCMを見ればわかると思います）
②客付仲介
次に「客付仲介」について説明します。
客付仲介は買主側仲介会社のことを言い、「買いたい！！」というお客様を集客し仲介していきます。
スーモやホームズなどのポータルサイトで見た時にたくさん物件を掲載している会社は大体客付仲介となります。上場している会社も中にはありますが、中小零細企業がほとんどであり、彼ら自身の世間的な知名度はあまり必要ではなく、良い物件を如何に集められるか、掲載できるか、がポイントになります。
彼らはスーモなどで家を探している顧客を集めることに全力を注ぎ、行動原理は建前上は買主の為！となり、買主に合う物件を探すことが彼らの仕事です。ですので、マイホームを探している場合は、彼らに依頼するケースが多いと思います。
③自社物件販売（特化型）客付仲介
元々は、元付仲介・客付仲介の２分類でしたが、最近は客付け仲介の進化系で、客付け仲介の皮を被った自社物件販売会社があるので、注意が必要です。彼らは他社売主の建売を仲介した際は、朝礼で謝罪しなければならないらしく、とにかく自社物件を徹底的に売ることだけを至上命題として日々活動しています。代表的な会社は、各路線の主要駅前で物件資料を持って立って、片っ端から声をかけ集客している会社です。噂では、自社物件ではない物件の契約をすると朝礼でとんでもなく詰められるそうですよ。
私のお客様でも仕事柄朝が早く、夜も遅いため、駅近を第１優先で探しているお客様がいましたが、捕まってしまい、バス便を１時間以上ずっと進められ挙句、今決めないと売れちゃいますよと謎に煽られたりなど、こちらの希望はお構いなしにガンガン営業してきたみたいです。うちの会社にもその会社出身の人間が何人かいますが、知識レベルもかなり低く、話にならないレベルでした。。。
不動産仲介業界の特徴
売れれば終わり！
ただこの業界は「売れれば終わり！」のスタンスが根強く残っている業界であり、営業マンの知識レベルも低いわりに煽り営業スキルは高いため、決して買主のために家を探してくれるのではなく、売主である建売会社の為に動くケースが多く、探すというより売りつける！という営業マンが多いので注意が必要です。というのも、客付仲介が言うところの「物件」とは建売会社等が保有している、新築戸建や、土地、リノベマンションのことです。
両手取引がしたい！
なぜなら手数料が売主からも買主からももらえるから（いわゆる両手取引）。客付仲介会社は「元付仲介」が預かった一般の方が売りたいと依頼している物件はレインズに掲載されているので取り扱いができますが、実際に紹介されることはあまりないと思います。なぜなら売主側から仲介手数料はもらえないからです。
未公開物件
客付仲介がよく言う「良い物件」のことを「未公開物件」と言われます。未公開物件については、またいずれ細かくお伝えしますが、一言で言うと「まだレインズに掲載しておらず、販売適正時期に来ていない物件」のことです。
まだ古屋が建っている土地とか、間取りが決まっていない建売とか所有権移転が済んでいない（決済前）物件のことです。この未公開物件の品揃えが多いと、当然他社は知らない情報が増えるので、集客がしやすくなり客付け仲介しやすくなります。ちなみに未公開物件だから良い物件ではないということは理解しておいてください。
そのため客付仲介の行動原理は建前上は買主の為。ですが結局のところ「売主不動産会社の為」となるケースが多いです。
まとめ
上記のように仲介会社と言っても得意分野が全く違いますが、結論としては、元付仲介も客付け仲介も、自社物件販売客付仲介も
大半が買主の為！ではなく、売主の為！となってしまっております。
そのため、自分にとってベストな不動産を買うことを目指すのであれば、
①不動産仲介会社に騙されないように、知識をつける！
②信用できる不動産営業マンと出会う！
①は言わずもがなですが、②についてはこの悲しい不動産業界の悪しき習慣を嘆いている不動産会社は残念ながらほとんどありませんが、営業マン単位ではこのような習慣を変えたい！良くない！という人は結構います。中々見分けがつかないので難しいですが、よくコミュニケーションを取りながら、本質を見抜いてみてください！そのあたりの見分け方はまたの機会にお伝えしたいと思います。