あまり売れてない自分のnoteを再度試したら1200万の利益が出た話
ども、こんにちは。
エンジニア大家でございます。
noteの更新は久々すぎて緊張しますね。
さて、私が一昨年書き上げたnote「低属性な個人事業主・フリーランスのための不動産投資」ですが、
購入していただいた方々には本当に感謝しております。
労働と投資を除いて得た初めての所得だったので嬉しさは格別でございました。
ですがこのnote、そんなに売れてません😅
ま、そりゃそうですよね。
巷に不動産投資に関する情報は溢れていますし、無料で教えてくれそうなコミュニティーやツイッターの先駆者もいらっしゃいますし。
しかしながら、私も1棟目不動産の結果が嬉しすぎてテンション上がった勢いでnoteを書いてしまったということもあり、実績不足を指摘されようものなら、それは否めません。
というわけでnoteの再現性を確認すべく自ら実行してみました。
noteを書いた時期より前に購入していた不動産をnoteを公開した後に売却しました。
時系列的にはおかしいのですが、行動した内容はnoteのとおりです。
2棟目不動産の結果発表〜！
先に結果をお伝えします。
購入から売却の丸2年間で1200万円（税引前）の利益を出すことに成功しました！
利益の計算ですが、ざっくり言うと以下です。
2300(土地建物の売値) ＋ (2年間の家賃・火災保険等の収入) - 1150(返済残高) - (2年間の融資返済・取得税・固都税・その他経費) - 300(リフォーム代) = 1200万円
購入代金↓
売却金額↓
2棟目物件の購入から売却までの流れを簡単にまとめました。
2018年10月：2棟目のアパートの物件探し開始
2018年11月：公庫へ融資打診
2019年12月：1375万円で売買契約を締結
2019年2月：決済＆融資実行
2019年7月：4戸のリフォーム完了
20219年12月：上記のうち3戸入居された
2020年5月：残りの空室3戸のリフォーム完了
2020年11月：ついに満室！＆売却依頼開始
2020年12月：2300万円で売買契約を締結
2021年2月：決済（売却完了）
入居付ですが、noteに記載されている内容そのままを実行しました。
具体的には家賃設定を見直し客付け会社様へのお礼と入居特典を拡充しました。
このあたり、noteには重要なことがサラッと書かれているのでありがたみを感じないかもしれないので、時間があったらnoteの方も更新したいと思います😃
改めて思ったことは、私のnoteには再現性がありました。
（ていうか、不動産の再生に再現性があるということですね。。）
以下、各項目を掘り下げます。
物件探し
「楽待」で見つけました。「健美家」にもあったようですが、楽待に載せた業者が元付けだったのでそっちに連絡しました。
物件は11戸で4戸が入居中。駐車場は4台分あるが、1台だけ使用中だった。
ちなみに関東で利回り20%超えの物件をさがしていたら、
当アパートが27%超えという値だったにも関わらず掲載後3ヶ月誰も購入していなかったとのこと。
こういう誰も手を付けない物件こそ旨味がある！（渋味もありましたけどね😅）
購入
指値もしましたが、3為ということで仲介手数料込で1375万という金額で落ち着きました。
ただ、相続人5人が相続登記を行った後で私に所有権が移るということで、話がまとまってから決済までに3ヶ月もかかってしまいました。
融資
俺たちの公庫から1375万円を1.31%10年で借りました。
月々の返済は12.5万程度ですが、すでに3.5万円の家賃で4戸入居していたので、返済＋利子＋管理費＋清掃代でトントンという理想的な状況でした。
リフォーム
まず屋根が地震の影響でひどかったです。
棟瓦がけっこうな範囲で落下してまして、雨が野路板にダイレクトに伝わっている部分もありました。
それでも幸いなことに室内への雨漏れは確認できませんでしたが、屋根は真っ先に着手しました。
屋根工事は100万かけました。今思えばもっと安くできたのですが、
依頼した大工の親方がすごい人脈をお持ちだったので、
後々のメリットを考えると多少のボッタクリも結果論OK！
そして内装ですが、空室7戸はどの部屋もひどい汚れっぷりでした。
とりあえず1Fの4戸は業者におまかせして床壁天井を総取り替え。
フローリングの部屋、カーペットの部屋、和室の部屋とそれぞれあしましたが、
すべてフローリングを敷設しました。
壁下地は大丈夫だったのでクロスを張り替えました。㎡680円の業者を見つけたのでそちらに依頼しましたが、
人気があるようでなかなか工事日程がくめないし、態度が悪かったので完成するまでに色々大変でした。
客付け
管理会社だけでなく、複数の客付け会社に依頼しました。
地方だと管理会社がすべて独占して客付けしたい意向があるようでしたが、そこは粘り強く説得してみました。
土地柄にもよりますが、不動産会社同士仲が悪い場合もありまして、大家の立場からすると「いいから上手くやれよ！」と言いたくなる場面も多かった。
けど、そういう言葉を発した結果自分の利益にならないと思い、いろいろ堪えながら活動しました。
管理会社
最初はその土地の最大手にお願いしていましたが、1年で切りました。
彼らは全く仕事をせず、酷いものでした。
殿様商売している自覚があるようで、嫌なら他に行けばっていう感じだったので第3位の会社様に変更。
管理会社変更後は半年で満室になりました😃
入居者対応
これが一番の問題でした。
ボロい物件は入居者のガラも悪いです。
その他問題
家賃滞納、ゴミ不法投棄、車のタイヤパンクのいたずらなどなど。
タイヤパンクの被害↓
タイヤの不法投棄（AP住民のものではなかった）↓
入居者・周辺住民同士のいざこざみたいな感じもあったようですね。
告知義務違反
実はこの物件、過去3年で孤独死と自殺があったのでした！
しかも孤独死はまだ一年も経過してない時期のことでした。
この事実を隠されて売却されたので、当然売り主や仲介業者に申し立てをし、
結果150万円の損害賠償金をもらいました。
この件はあまり掘り下げる気はありませんが、今後孤独死に関しては告知の必要がなくなる方向で進んでいるようで、私もそれに異論はありません。
しかし、今回のケースは明らかに売り主、仲介、管理会社が結託し告知事項を隠そうとする動きがあったわけです。
購入前に当時の管理会社に電話したことがありますが、「なにもお話はできない」と不自然に会話を毛嫌いするような事を言ってきたり、私に所有権が移った後になると突然「管理を降りる」と一方的に言われました。
また売買の仲介業者からは終始誠意みたいなものを感じず、開き直った感じでした。
こういう連中とはさっさと離れたいと思い、少額ではありますが賠償金をもらうことで縁を切らせていただきました。
売却
ついに満室になったので、売却に動きました。
運良いことに、購入者が内見に来たときは最後の空室の入居前だったので内部をお見せすることができました。
クロスの柄とかこだわっていた部屋だったので、とても気に入っていただけたようで、売買契約の運びとなりました。
もし内見が出来ない場合も考慮して室内の写真はたくさん用意しておきました。
あと、これまでの住民トラブルや孤独死、自殺の件もすべてオープンにしました。
私は隠し事が嫌いだし、悪事はいつか自分の身に降りかかると思っています。
まとめ
以上簡単ですが、自分のnoteを実行した結果をお伝えしました。
1棟目と比べたら融資の額は倍だったし、リフォームやADなど自己資金の出費があったり、不法投棄やいたずらや売主側が結託した告知義務違反などとてんこ盛りの苦労がありました。
しかし、それでも十二分な利益をあげることができたので、やはり不動産の再生は（苦労はするけれど）やってみる価値はあると改めて思いました。
あと見知らぬ土地でいろいろな協力者と信頼関係を築くことも最初は大変でした。
結果論ではございますが、最初の屋根工事に100万を費やしたおかげで人脈の広い親方から信頼を得ていろいろな人を紹介してもらったことが大きかったと今は思っております。
最後になりますが、もしよろしければ私のnoteを読んでみてください。
m(_ _)m