26歳で中央区築地にマンションを購入するなんて思ってもなかった話

はじめまして！すするぞーです。

2020年12月　築地にマンションを購入しました。

「なぜ築地に？」
「なぜその歳で？」
「なぜ不動産？」etc

こういった質問をたくさん頂くのでまとめました！

このページでは「なぜ築地に？」という点について書き起こしたいと思います。

簡潔に6つにまとめました！(簡潔ではない)
[1]何となく街の雰囲気が好き
[2]都心3区(港・中央・千代田)で探していた
[3]埼玉の実家まで1本で帰れる
[4]再開発エリア
[5]『3方よし物件』であること
[6]【割安】物件であること

特に[2],[5],[6]は購入における大切なファクターでした。
それではいきます。

[1]何となく街の雰囲気が好き
人多過ぎない、治安悪くない。
約半年通っていたバチェロレッテ黄さんが手掛けるパーソナルジムBESTAがある。←
ご飯屋さんが充実してる！
お気に入り店は「八五」「炭火焼干物屋食堂越後屋・・・etc

[2]都心3区(港・中央・千代田)で探していた
購入した物件の徒歩圏内はこんな感じです。
新富町1分、築地6分
東銀座14分、 銀座/東京20分

[3]埼玉の実家まで1本で帰れる
何だかんだ月1で帰ってます。
帰ると母と伯母と婆婆が喜ぶからです。
去年(2019年末)までは愛犬が居て、帰るとそれはそれはもう喜んでました。

[4]再開発エリア
築地市場(詳細は最下部へ。一言で言うと”街”が出来る)
※新コロ、五輪延期でちょっと計画崩れかけてる


そして大前提である【購入の軸】でもあった

[5]『3方よし物件』であること。
【住んでよし/売ってよし/貸してよし】

▼住んでよし
・駅近(1分)
・埼玉の実家まで1本。(1hくらい)
・8階。(大嫌いな蚊入ってこれないはず)
・南東向き。(明るい部屋が良かった)
・内廊下。(ホテルみたいで正直凄い気に入ってる)
・修繕積立金残高1億円以上。(安心感、管理体制も◎)
・ボロ物件。(リノベで好きな様にできる！そして割安)
・ペット可。(直近で飼う予定無いけど嬉しい＆希少価値)

▼売ってよし
・リセールしても直ぐ買い手は見つかる。(と思う)
・今回この部屋は僕が速攻申込み。
※同マンションにて内見する前に直ぐに申込みが入ってしまって、内見出来なかった部屋もありました。

▼貸してよし
・貸した場合は想定グロス利回り4.5%
※リノベ前家賃と同等の場合でもグロス利回り3.9% 言い方は悪いけどこのボロさでこんな家賃取れるのか…と思いました。。やはり立地は神。

＊グロス(表面)利回り
「年間の家賃収入が物件価格に対して何%あるか」という比率。

例えば4,000万円の物件を購入して家賃15万円で賃貸に出した場合、
15万円×12ヶ月÷4,000万円　→0.045(＝4.5％)

で、この数字が何なの？ってなりますよね。
もし、この4.5％の表面利回り物件を35年間のフルローンで4,000万円で購入して、15万円で賃貸に出すと22.2年でローン返済が完了します。

計算式は
1÷4.5％→22.2(年)

ここまできたらお分かり頂けた方も多いかと思います。
この”利回り”は高ければ高い程良いという事に。

だって、仮に利回り10％の物件だったら

1÷10％　→10(年)

4,000万円で購入した物件が10年で返済できちゃいますから。。

じゃあ利回りの高い物件を探そう！と思った方、落ち着きましょう。

基本的に利回りの高い物件は都心外や駅遠になります。

何故かというと都心外の方が物件価格が圧倒的に安いから。

たまに23区内でも
利回り7％!!オーナーチェンジ物件‼︎
とかっていうのが出ていますが、

実際駅からどれぐらいの距離なのかエリアとして強いのかをよく調べた方が良いです。立地に勝るものはないと思っています。

また、常時空室にならなかった場合の想定利回りとして記載されている事にも要注意です。

渋谷や港区などであれば、公開してから数日で次の借り手が見つかるという事もありますが、都心外だと平気で数ヶ月間空室というのもあり得ます。

その為、どんなに利回りが高くても僕は都心外に物件を持つ事は怖くて出来ません。
このnoteを読んで下さった方は利回りが高いから良いと言ってくる業者に踊らされない様に気を付けてください。

そして追及し続けた、
[6]【割安】物件であること
相場から15%程安い物件を手に入れる事が出来たのは物件を比較しまくった恩恵です。

『割安とは』
例えば夕飯のカレーの具材で全く同じ産地の野菜、肉、米、ルーが徒歩3分圏内のスーパーにあるとします。
A店で1,200円　B店で1,000円　C店で800円で売ってたらC店で買う方が多いと思います。

不動産でも同じ様な事がザラにあります。
色々話を聞いているとA店の1,200円で買う方も結構多いと聞く。

「なぜ築地に？」への回答はこのような感じです。
[1]何となく街の雰囲気が好き
[2]都心3区(港・中央・千代田)で探していた
[3]埼玉の実家まで1本で帰れる
[4]再開発エリア
[5]『3方よし物件』であること
[6]【割安】物件であること

再掲しましたが[2],[5],[6]のどれかが欠けていたら買っていなかったと思います。


築地の再開発情報を載せる前に、
高値掴みをしてしまわないように、
調べてる内に情報を浴び過ぎて頭の整理が出来なくなってきてしまった時の為に、
僕が尊敬する2人の投資家が言っていた事を記載します。

「1番ダメなのは自分の頭で考えずに人の話を鵜呑みにして盲目的に手を出す事」

「正解探しをするとうまくいかない、投資に必要なのは未来を予測する力」



▼築地再開発情報
未来予測について、大抵はGoogleや日経などに情報が載っています。

築地市場がなくなりそこはどうなるのか全てGoogleに載ってました。

【築地の未来】「築地まちづくり方針」より
・大規模集客交流施設
・新たな東京ブランドの創出に資する研究開発施設
・浜離宮恩賜庭園等とも連携する交通ターミナル機能や防災機能
・交通結節点にふさわしいにぎわいを創出
・ホテル、サービスアパートメント など
・国際競争力向上に必要な、展示場機能を備えた質の高い国際会議場

●築地まちづくり方針
敷地を4つのブロックに分けてそれぞれのゾーンに機能を持たせる。
・交流促進ゾーン
都民に開かれた舞台ともなる大規模な集客・交流施設や、新たな東京ブランドの創出に資する研究開発施設。
・おもてなしゾーン
国際競争力向上に必要な展示場機能を備えた質の高い国際会議場、ボールルームなどを備えた上質なホテル。
・ゲートゾーン
浜離宮恩賜庭園などとも連携する交通ターミナル機能や防災機能、ホテル、サービスアパートメント。
・水辺の顔づくりゾーン
水辺を活用して賑わい空間を創出し、アメニティ性の高い広場や緑地、レストランなどをイメージ

●地下トンネル
東京オリンピック・パラリンピック」終了後には、地下トンネルが完成し、2022（令和4）年には片側2車線で虎ノ門まで全通する予定

●地下鉄新線構想
計画では、銀座駅付近に「新銀座」駅を設置し、ここを起点に「新築地」駅、「勝どき」駅、「晴海」駅、「新市場」駅の各駅を経由し、りんかい線の「国際展示場」駅付近の「新国際展示場」駅に至る全長約4.8kmのルートが想定

●計画
・東京ＢＲＴの運行が始まり、築地は都心と湾岸を結ぶ重要結節点へ
・築地のまちづくりの方向性はみえない
　①五輪開催延期による開発業者選定の遅れ
　②新型コロナの影響で、不動産市場の先行き不透明感

・２０２０年度　
敷地東側の開発業者先行募集予定
　船着場、バスターミナル、ホテルなどを想定
→新コロで事業見通し立たず
・２０２２年度　
敷地全体の開発業者公募予定

●今後の開発方向性
・「築地まちづくり方針」に基づいて１年程度かけて公募要項をまとめる
・国際的な交流拠点にするという基本コンセプトを守る

●MICE
MICE（マイス）を中核施設とする再開発計画を決定した東京都の小池百合子知事
企業などの会議（Meeting）
企業などが行なう報酬・研修旅行（Incentive Travel）
国際機関・団体・学会などが行なう国際会議（Convention）
展示会・見本市・イベント（Exhibition・Event）の頭文字を使った造語で、それらの総称

国際会議等の機能を中核としながら、文化・芸術、テクノロジー、デザイン、スポーツ・ウェルネス（健康増進）などの機能が融合して相乗効果を発揮し、東京の成長に大きく寄与する交流拠点として発展していく」という将来像を提案。
その実現に向け、約23万平方メートルの市場跡地にMICEのほか大規模集客・交流施設、研究開発施設、ホテル、サービスアパートメント、広場・緑地、レストランなどを整備する一方、分譲住宅の導入は抑制。

こんな感じです。
渋谷や高輪も再開発が進み東急やJRが資本を1,000億以上投下しており街が生まれ変わっています。

そして物件価格も500万〜800万上がったりという話もザラに聞きます。
つまり東急やJRなどが投資している資本のお陰で既に渋谷や高輪に物件を持っていた人達は何もしなくても含み益が増加している事になります。

「大手が資本投下した一部を拾う事が出来る」とある方が言っていましたがまさにその通りだなと思いました。

26歳で築地に家を買うなんて想像もしていませんでしたが、投資に興味を持って試しに内見を数十軒してマイソク(不動産情報資料)を何百枚も見てたら気付いたら購入してました。

人生において家を買うのは1度きりだなんて事は無いので他と比較して割安なスーパーでカレーを買うのと同じ感覚で買っちゃいましょう。女性こそ特に。

僕もこの先あと何軒買うかは分かりませんが、
今回購入して更にもっと欲しいと思うようになりました。
今後もスーモアットホームは見続けます！