物件探しってどう探したらいいか分からない

不動産選びでまずどう探したらいいか分からないという声をよく聞く。

仮に過去の自分に今このように問われたら僕の回答としてはこうだ。

・1物件のマイソクを隅々まで見る
・周辺物件の相場を30〜50件くらい出してみる
・実際に足を運んでみてみる
・客観と主観を取り入れる

僕も今の物件の購入に至るまでゼロ知識からのスタートで不動産に勤めていた訳でも親が投資家だったというわけでも何でもなかったので始めは苦労した。
いや、今でもなぜ割安なのか、なぜ新築マンションのとある部屋だけ売れないのか、なぜ地方で1年のうちに数千万のキャピタルゲインを生むにまで成長したのか理解するまで割と苦労している。
ただ不思議とあまりこの数字が混在する作業にアレルギー反応を示さず、よく分からないながらも理解しようとマイソクや自身で作っているExcel上のデータ、実際に現地に脚を運んでみて理由を探るといったように日々習慣化している。

購入した後でもこのような行動をやめないのは
投資目線で半住半投の家を購入したというのが大きい。(あと楽しい)

この行動をやめてしまうと例えば10年後今の物件を売りに出すまたはライフステージの変化で貸しに出すといった選択をした時にまたほとんどゼロから状態でスタートして次なるアクションを起こす事になると思う。

株や投資信託、仮想通貨を買ってる人ならこの気持ちは分かると思う。
買ったら気絶といえど少なからず日々見ているニュース媒体や株価アプリなどのチャートでどれくらいの利益を生んでいるかは気絶しながらも見ているはず。

それは恐らく単純に情報を知り得て株価が上がる原理などが理解出来てくると面白いという理由からだと思う。

不動産もそれだ。
ご存知の方もいるかと思うけど僕は前述した通り2020年12月に中央区築地に中古マンションを買った。

買った後も継続して周辺で売りに出た物件の価格、間取り、坪単価などを抽出してデータ上での比較をしている。内見も継続してる。多分その作業と価格設定されている背景を辿るのが楽しいんだと思う。

継続して半年程経つがお陰でこの周辺エリアの相場は買う前よりも大幅に理解が増した。
新築だと坪450万くらいが相場でこの相場に基づいた価格設定、容積緩和で人が居なかった町を住みやすくしたが飽和してきたので緩和を撤廃、つまり新築が建たない、建てたとしても利回りが取れずディベロッパーも建てようとしない…みたいなその町の事が分かってくると面白い。また欲しくなる。

相場より安ければ割安、割高と以前は認識していたがそもそも物件が所有権なのか借地権なのか、自主管理なのか管理会社がついているのか、リノベ済みなのか前なのかでも全然変わってくる。

ただ表面価格を見て高い安いと感覚値で判断するよりロジカルに見る事で知識量が増え、その知識は購入時など何かアクションを起こす時の自分の味方になってくれる。

これから購入しようと思ってる人にまずやった方が良いよと言うのであれば

・1物件のマイソク(不動産情報が載った資料)を分からないながら隅々まで見て知らないワードはググる
→WIC、SIC、ディスポーザー、、etc
・周辺物件の相場を1970年〜2020年築までExcelで30〜50件くらい出してみる
→住みたいエリアが定まってないなら麻布十番とか恵比寿とか
・なぜ安いのかなぜ高いのか実際に足を運んでみてみる
→眺望皆無、自主管理で共用部が汚い等安い理由が見えてくる
・その上で物件に対して主観を取り入れる
→客観と主観どちらも取り入れる、どちらかだけはナンセンス

写真は日々蓄積している築地の物件データ。
改良に改良を重ねて今の形になった。
我ながら見易いと思う。欲しい方はnoteのコメント欄かインスタにDMを頂けたらURL送ります。
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