「持家vs賃貸」～私の決断編～
こんにちは。平凡サラリーマンのらくさまーです。
平凡だけどちょっとズレたライフスタイルを発信しています。
前回の投稿で、「持家vs賃貸」問題について発信したところ、らくさまー史上最高（※）の「スキ」をいただきましたので、このお話を続けたいと思います。
※投稿は今回でなんと４回目となります。
さて、前回のおさらいをざっとしますと、
①「家を買う」＝「リスク」
②ゆえに、「リスク＜便益」となるときにのみ、家を買うべき
③私は、これに照らして家を買う決断をした。
というものでした。
→前回の投稿はコチラ
今回は、これに即して、私の「家を買う」という決断の詳細について説明していきます。
「リスク」と「便益」の分類（前回のおさらい）
前回の投稿で、「リスク」と「便益」を次のように分類しました。
Ｒ１：債務不履行リスク
Ｒ２：突発的アクシデントリスク
Ｒ３：ご近所リスク
※Ｒは「Risk」のこと
Ｂ１：コスト的便益
Ｂ２：投資的便益
Ｂ３：心理的便益
※Ｂは「Benefit」のこと（「べんえき」でも可）
当然、らくさまーの場合は
「Ｒ１＋R２＋Ｒ３」＜「Ｂ１＋B ２＋Ｂ３」
となった、ということなのですが、これを分解すると、
①（Ｒ１＋Ｒ２）＜Ｂ１
②Ｂ２≒０
③Ｒ３≒Ｂ３
という感じでした。
そうです。結局のところ、圧倒的にコスパが良かったため購入を決めた、ということになりますね。
①（Ｒ１＋Ｒ２）＜Ｂ１の解説
プロフィール欄には、私の住宅ローン残高を掲載していますが、月々のローン返済額に既払いの頭金、固定資産税、住宅ローン控除など、住宅関連の収支額を加減すると、おおむね月額8～９万円程度の負担（年間約１００万円）となります。
私の家は、３ＬＤＫの木造で、とある地方都市の中心部にあります。手前味噌ですが、立地は最高。駅チカで、周辺では近年マンションの建設ラッシュが続いています。地方都市なので当然、人口は減少傾向ですが、その分コンパクトシティー化も進み、老後まで暮らしたとしても、おそらく不自由はないものと考えています。
この場所で、同じ家を賃借したとすれば、おそらく、家賃は１．５倍（１２～１３万円）程度。月の差額は約４万円なので、年間節約額は４８万円。
これに私の平均余命（約３５年≒住宅ローン借入期間）を乗じると、トータルコストは約１，７００万円安くなる、という計算です。
さらに、不動産としての売却価値も考慮すれば、ベネフィット「Ｂ１」は少なくとも２，０００万円は超えるでしょう。
一方で、リスク「Ｒ１＋Ｒ２」を完全に数値化するのは難しいですが、諸々のリスクヘッジをした上での「期待値（※）」で考えると、おそらく「Ｂ１」の２，０００万円を超えることはない。
これが私の見立てです。
※想定被害額にアクシデントが起こる確率を乗じたもの。アクシデントなので、「逆」期待値ですかね。
②Ｂ２≒０の解説
「Ｂ２」の投資的便益とは、家の購入を「資産形成」として考える、というものです。私が家の購入の検討をしているとき、不動産屋さんとかメーカさん（特に高価格帯の）から、この話が出ることがありました。
「今、（ケチらずに）良い家を建てておけば、将来的に高値で売ることができますよ」的な内容だったと思います。
私は、この考えに真っ向から反対します。
そもそも家は価値が目減りする「減価償却資産」ですし、土地だって人口減少社会においては、値下がりする可能性の方が高いはずです。
もちろん、都心部のマンションとか一部の地域は、価格を維持向上できるかもしれませんが、普通の人はそれを見極める目利き力など持っていません。
素人にとって、不動産投資はとても難しいのです！
それをするぐらいならば、安い家を買って、節約したお金を「長期・分散・積立」でインデックス投資した方がはるかに確実です。
※投資について熱く語った投稿はコチラ
私の考えでは、住宅購入は「投資」ではなく「消費」。
できるだけ、コスパを良くする、ということが第一だと思います。
ちなみに、①の数式のところで、持ち家の売却価値を考慮に入れてますが、あくまで残存価値を清算したらこれくらいかな、という程度で過度の期待はしていません。
言うなれば、中古車を有償で下取りに出すようなものです。（土地がある分、さすがにそれよりは高値でしょうけど）
③Ｒ３≒Ｂ３の解説
「Ｂ３」については、人の「心」によるところが大きいため、なかなか「定量化」して考えることは困難です。
よって、私の中の「リトルらくさまー」に聞いてみました。
リトルらくさまー曰く、
・「立派な家持っとるぞー！」とかいうプライドは一切ない。
・とはいえ、自分の部屋くらいは欲しい。
・子どもが小学校に入学する前までには、安住しときたい。
とのこと。
ご近所リスクは少し気になりましたが、これまたリスクヘッジしたうえでの（逆）期待値と比較すると、トントンかな、という結論に至りました。
さいごに
今回は少し長くなりましたが、いかがでしたでしょうか？
らくさまーの業界ではよく「見える化（※）」とか言いますが、置かれている状況をシンプル洗い出し、できるだけ数字や論理的思考に置き換えて分析していくと、よりクリアな決断ができるのではないか、と思います。
※逆説的に考えると「今までは見えなかった」ということですね～とか言わないようにしましょう。
ところで、今回の投稿で「リスクヘッジ」という言葉が出てきましたが、あまりに冗長になりそうだったので、その詳細については触れませんでした。
「リスク」は、あらかじめ対策を打っておくことにより、軽減することができます。らくさまーが家を買った際の「リスクヘッジ」については、別稿に譲るとして、今回はここまで。