Case1 【東京都港区】 田町駅/三田駅 マンション 実際はいくらする？
こんにちは。エイスケと申します。
現在は大手不動産会社に勤務しており、不動産に関する情報を日々収集・分析しています。
本noteでは、上記の業務を生かして、みなさんがマンションを購入する際にとても役に立つデータを提供しようと思います。
それはずばり、マンションの成約価格データです。
あなたは「マンションを買おう」と思い立ったら、おそらくSUUMOやアットホームのようなポータルサイトでまず物件を検索するでしょう。
そして候補となる物件が見つかった時、出てくる疑問…。
「このマンションって高いの？それとも安いの？」
そこで、同じようなマンションを検索して比較してみます。そして気がつくのです。「けっこう価格にバラつきがあるな…」と。
それもそのはず、そのポータルサイトに載っているのはあくまでも
「売主の希望売却価格」であり、売主によってバラバラなのです。
どういうことか？
そもそも、マンションを売却する際、まずは不動産会社に価格査定を依頼するケースが多いです。依頼を受けた不動産会社は、なるべく高い査定価格を算出し、売主に提示します。ただし、不動産会社によって査定価格はバラバラです。
次に、それら査定価格を元に、売主は希望売却価格を決めます。
例えば、”価格よりも時間優先でとにかく早く現金化したい”という方もいれば、査定価格に数百万円〜数千万円を上乗せし、利益の最大化を図る方もいます。
つまり、たとえ同じようなマンションであっても、価格にバラつきが生まれるのです。要するに売主（と不動産会社）のさじ加減なのです。
では、そのマンション価格が高いのか安いのか、結局どのように判断すればよいのでしょうか。
それは、
① マンション価格は、面積あたりの単価で比較すること
② 実際の成約価格と比較すること
の2点です。
これらのやり方でマンション価格を分析してみると、ポータルサイトに載っているマンション価格が適正なのか、それとも売主が相当利益を乗せているのか、判断することができます。
では、SUUMO等のポータルサイトで、マンションの単価比較や成約価格を検索することはできるのでしょうか？
残念ながら、ポータルサイトではマンション金額の低い順に並べ替えができても、面積あたりの単価が低い順には並べ替えはできません。したがって、単価を比較する際にはひとつひとつ手計算をしなければなりません。
また、同じくポータルサイトにはマンションの成約金額まで掲載されていません。国土交通省が成約価格を調べられるサイトを出しているのですが、マンション名までは載っておらず、おおよその情報に留まります。
それらを解決するために、本noteでは①募集中マンションの単価が低い順リストと②マンション成約データをリーズナブルな価格で本記事のおわりに掲載しております。
タイトル記載エリアでマンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
本記事の概要
東京都港区、三田駅/田町駅周辺の特性を解説
（周辺状況、再開発情報、地歴およびハザードマップ等）同エリアの募集中マンションおよびマンション成約情報を金額の単価が低い順に掲載（有料）
※マンション名(第○期まで記載)、成約単価、施工会社等細かく掲載しています。
本記事を読むメリット
エリアの特性を知ることで、そのエリアの安全性や将来性を把握でき、実際に住むイメージを掴むことができる。
同エリア内のマンション購入（または売却）を検討している方は、そのマンションが割高 or 割安かを把握できる。
上記を把握することで、割高なマンションの購入を避けることができ、数百万〜数千万円得をする可能性がある。
それでは具体的にこのエリアを解説していきます。
4つの路線が使える高い交通利便性
鉄道
JR山手線と京浜東北線（田町）、都営三田線と浅草線（三田）の4路線が使えるので、非常に交通利便性が高いです。
品川駅まで4分、東京駅まで9分、羽田空港まで20分でアクセス可能です。
羽田空港アクセス線（仮称）の開業でさらに便利に！？
現在、東京駅から羽田空港までダイレクトにアクセス可能な「羽田空港アクセス線（仮称）の工事が始まりました。
開業予定は2031年、田町駅あたりから羽田空港へ延伸する予定です。
詳細は以下のリンクもご参照ください。
JR東日本ニュース https://www.jreast.co.jp/press/2023/20230404_ho03.pdf
進む駅前再開発
田町駅西口駅前地区再開発
概要: JR田町駅西口からデッキでつながる「森永プラザビル」の建替えを中心とした再開発が進んでいます。
進捗:
「田町タワー」が2023年9月にオープンしました。
「田町タワーモール」が2023年11月末にオープンしました。
再開発全体は2028年に完了予定です。
交通広場の整備: バス乗降場やタクシー乗り場が新たに整備される予定です。
msb Tamachi（ムスブ田町）
2020年にオープンしたJR田町駅東口（芝浦口）直結の複合施設。オフィス、商業施設、ホテル、カンファレンス施設からなる地上31階建のビルです。
1階から4階に約60店舗の飲食店や物販店。24時間営業のスーパーマーケット「ライフ ムスブ田町店」が便利です。
5つ星の高級ホテル「プルマン東京田町」が入居しています。
札の辻スクエア
2022年にオープンした田町駅と高輪ゲートウェイの間にある複合商業施設です。（オフィス、マンションもあり）
2023年5月にスーパーマーケット「オーケー札の辻店」が開業しました。
港区立三田図書館が移転オープン（4階〜7階）しました。
三田駅前Cブロック地区第一種市街地再開発事業
地上20階・高さ約60mの住宅棟（三田市内最高層）と、地上3階・高さ約19mの商業棟が建設される予定です。
JR三田駅と南側区域をデッキで直結し、「にぎわい広場(仮称)」を設置予定です。
商業棟の3階に屋上庭園が設けられる予定です。
2026年に全工事が完了予定です。
ハザードマップ
浸水の深さは0.3m〜3.0m
表1のとおり、「NHK全国ハザードマップ」によると駅周辺は0.3m〜3mの浸水が想定されます。
ハザードマップとは？
・大雨が降って河川が氾濫する
・大雨が降って下水道の排水能力を超える
・大きな地震が発生して津波が発生する
上記のような事象により、どの程度浸水が想定されるのかを示したものがハザードマップです。
ハザードマップについて、詳細な情報を確認したい場合は、港区ホームページに記載のハザードマップをご確認ください。（https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/hazard_map.html）
マンションデータ
掲載しているデータ
①現在アットホームに掲載されている募集中の中古マンション一覧
②これまで開発および分譲された成約マンション一覧
ポイント
上記①②に掲載のマンションはいずれも専有面積50㎡以上を掲載しています。
上記①に掲載のマンションは1㎡あたりの単価が低い順に掲載しています。
上記②に掲載のマンションは竣工日が古い順に掲載しています。
築年数、面積、駅徒歩の距離が同じような物件でも、価格の単価に差があることがわかると思います。
あなたが検討されているマンションと同じようなスペックのマンションを探してみてください。（より価格の単価が低いものがあれば、そちらも検討されることをオススメします。）
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