13歩目【団地型マンション一室を買うか買わないか】

現在私は、ワンルーム２戸の不動産投資を行ってます。
また、一軒家を購入しているので、不動産の所有内訳として、

ワンルーム
1件目（3年目）
購入価格1,550万円（金利2.0％）
収入6.2万円　管理費0.34万円　修繕積立金0.27万円
月々銀行への支払い0.5万円程度

2件目（2年目）
購入価格1,500万円金利2.0％）
収入6.0万円　管理費0.33万円　修繕積立金0.5万円
月々銀行への支払い0.8万円程度

一軒家（６年目）
購入価格3,100万円（金利0.75％）
月々銀行への支払い8.5万円程度

とうい内訳です。

私自身、マンション改修工事の仕事をしていることもあり、
年間100件以上マンションに携わります。

その中で、
①立地
②マンションの出来具合（ゼネコンはどこか？施工不良はないか等）・
③管理会社はどこか？
④修繕履歴（どこが大規模修繕工事をしたか？修繕は適正になされているか）
⑤管理会社から聞く居住者の質（有名なクレーマーはいないか？長年ドンとして君臨して、管理を邪魔している人はいないか？）

を中心にいいマンションの良否を判断しています。
実際のマンションの価値は、インスペクターがマンションの立地・築年数で判断することがほとんどですが、今後は、上記の観点が一番大事になってくると私は考えています。まっその話は後日。

私自身ここに来て団地型のマンション購入を考えてます。
築50年の建物になるので、一見価値はないかと思われますが、
50年前の団地型マンションは、公団住宅が建てており、壁構造で、コンクリートの厚みも十分に確保されているため、簡単には悪くなりません。

実際に、私の会社で大規模修繕工事をさせて頂き、サッシをカバー工法で取り替えた為、遮音性もバッチリ。
※かなり結露はしますが。

ここの居住者様で2戸所有されている居住者がおり、５階の１部屋を手放す考えでいる為、相談が来た感じです。

価格も250万。

しかし、私自身貯金がほとんどないため資金調達が課題になります。
もし資金調達が出来れば、イメージとしてはこんな感じ。

ローン400万円
購入金額250万円
リフォーム100〜150万円
月々返済4万円程度
※できれば3万台で行きたい。

収入6.5〜7.5万円
徒歩3分に小学校・地下鉄徒歩7分（若者5分）
※既存が３LDKです。
管理費0.5万円程度
修繕積立金1.5万円

収支＝収入6.5-返済4万-管理費0.5万円–修繕積立金1.5万円
＝△0.5万円
※ローンシミュレーションで10年返済で返済額を大体計算してます。
　金利４％

ローンシミュレーション｜十六銀行

+固定資産税が来るので、本当であれば月々1万円でもプラスに持っていきたい気持ちです。

私が検討している１番のポイントは、あと20年後に建替の話になった際に、
公団が建てた立地は、敷地が広く立地が良いため、どこかのデベロッパーに
譲渡するとしても、間違いなく購入金額は超えてくるということです。

そんなこんなで、前向きに進めていきたいと思っている今日この頃です。
話が進んだら、ブログにて報告していきます。

ちなみに、ワンルーム投資で参考になる本を下記にリンク貼っときます。
私が不動産投資だけではなく、投資で大事と思うことは、「大きな失敗」を
しないこと。無難にコツコツがとても大事です。そんな不動産投資を教えてくれる本です。是非。

不動産投資の"すごい"真実