返済比率

不動産投資での返済比率について。

50%以下にしましょうとか言われてますが、自分の思う返済比率は以下のような感じです。

1- 利回り8%以下 -> 45 %
2- 10% まで　-> 50%
3- 12% まで　-> 55%

10%以上であれば、返済期間も短いと思います。

15年ローンとかなんて、あっという間です。

さっと返して、楽をする。
よく、3・6％の30年ローンとかあるのですが、見かけの返済比率は、悪くありません。

ただ、築古かと思いますので、10年後の家賃を見てみて(同じ地域で自分の物件プラス築10の相場を当てはめる) 返済比率見てみてください。

不動産のガチホ(ずっと保有。ガチでホールドの意味) は、途中辛い道だと思います。償却切れたあたりとか、後半支払い利息が減ってきてからの、税金だけは理論上じわりと上がっていきます。(家賃下がってる分なんともいえないですが。)

元利均等の場合は、支払額はずーっと変わらず、その中身が後半は元金部分が多く、利息が少なくなる。つまり、元金は経費に入れられず、税金変わらないどころか、すこしあがるかもしれない、んでもって家賃も下がってる。でもローン支払い金額は変わらない。

なので、今の時点で返済比率を気にした方が良いと思います。

対策としては、楽々運営できてるのであれば、5年以降のタイミングで市況が良いタイミングで売る。

ギリの人は、残債で売れるのが何年後にくるのか、返済表と今の市場価格みながら粘る。金利が高いのであれば、繰り上げや借り換えを視野に対策する。

などをお勧めします。