賃貸の退去時にかかる原状回復の費用～長く入居した方が良い？減価償却って！？～

Poncha.j

2021年6月10日 12:49

入居者さんが退去する時、壁紙が一部ワンピースの壁紙になっていました！

せっかくなのでということで、オーナーさんと話してそのままにしたら全然入居者さんが決まらなくて、即効張り替えました・・。

どーも、Ponchaです('ω')

以前お話ししました原状回復についての記事が評判が良く、費用について教えてほしいとご依頼がありましたので、今回は、原状回復の費用について深堀してお話をしたいと思います。

今回も入居者(借主)さん視点でお話をしていきたいと思います！

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借主の原状回復費用って安くできる！？

まず初めに入居者(借主)負担の原状回復費用って安くできるのでしょうか？

結論から言うと、入居者さんの住み方次第というところです。

同じ部屋でも住み方ひとつで、1年後の部屋の状態は全然変わってきます。

本当にびっくりするぐらい違います。

やっぱり汚れや匂いなど全然違うんですよね。

普段からちゃんと綺麗に使っていれば10年入居でも、自然現象による損耗や経年劣化は多少あるにしても、全然綺麗だったりします。

逆に、メンテナンスなどせず乱雑に使用していれば、1年でもめちゃくちゃ汚くなります。

つまり、もし原状回復費用を抑えたいというのであれば、まずこまめに掃除をして綺麗に使うことを心がけましょう。

退去時に管理会社や大家さん、オーナーさんが立ち合いをしてお部屋を見ますが、すぐに年数に比べて綺麗なのか汚いのか判断できます。

やっぱり人ですから、綺麗に使っていれば少しぐらいの傷などは多めに見てくれる場合が多いです。

まあ、お部屋は家賃を払っていると言えど借りものですからね。

大切に使用したいですよね！

なんか、これでまとめで終わっちゃいそうですね(笑)

ご安心を！！もう少し続けます！！

長く住むと原状回復の費用があまりかからない？

費用を軽減するコツというよりも、長く住むとこういう特典があるよ～って感じですね。

この辺りは、隅々まで説明すると長くなるので、ざっくりとご説明しますね！

長く住めば住むほど、経年劣化で設備は古くなり壊れやすくなってきます。

そして、通常使用していて設備が壊れた場合は、大家さん、オーナー(貸主)負担で修繕を行います。

この辺の詳細はこちらの記事を参考にしてみてください！

退去する時の原状回復って？～原状回復ってどこまでを負担しないといけない！？～

同じように普通に生活していても、設備以外のモノも徐々に劣化していきます。

ここで言うモノというのは、壁紙（クロス）だったりです。

一番わかりやすい壁紙でお話をしていきたいと思います。

壁紙などの材料は、年月によって徐々に価値がなくなっていく

例えば、入居した時リフォームを行い新品の壁紙だったとします。

3年たったタイミングで傷などは一切なく綺麗に使用していたのに、壁紙自体が徐々に汚れてしまい、若干くすんでしまったりします。

決して故意的に傷をつけたわけではないのですが、自然現象により劣化してしまっている。

そうなると、退去後にまた張り替えないといけないのですが、この時の修繕費はだれが払うのか？

3年の歳月ですが、別に故意で汚したわけでなく、自然現象による損耗に該当します。

となればオーナー、大家さん(貸主)である貸主負担！！

となります。（おさらいです）

では、壁紙の一部を傷つけてしまったので張替えが必要となった場合、全額を負担しないといけないのか？

そんなことはありません！

よく考えてみてください。

確かに、一部を傷つけたので入居者（借主）負担で修繕するのは理解できます。

もちろん一部分だけ張り替えることはできないので、その面の壁紙を張り替える必要はあります。

ここまでの流れはわかりますよね？

ただ既に3年も住み、壁紙も劣化しているのに、入居者（借主）側が全額負担して新品にするっておかしくねー？

ってなるわけです。

こんな感じでトラブルが絶えなかったんですよね。

そう言ったトラブルが起きないようにする為に、それぞれの材料や設備などに、このぐらいの年数たったら価値はこのぐらいになりますよーといった基準が定められてます。

これは減価償却と言います。

先程の壁紙のお話しで言うと壁紙は、6年で価値がなくなります。(厳密には1円)

退去した年数に応じて、張り替えた時から6年の間で、オーナー、大家さん(貸主)、入居者(借主)で修繕する費用の割合を定めているのです。

こんな感じ！

入居者が2年で退去、壁紙を張り替えるとなった場合

入居者(借主)が約6.5割負担

オーナー、大家さん(貸主)が約3.5割負担

入居者が3年で退去、壁紙を張り替えるとなった場合

入居者(借主)が約5割負担

オーナー、大家さん(貸主)が約5割負担

入居者が7年で退去、壁紙を張り替えるとなった場合

オーナー、大家さん(貸主)がほぼ全額負担

といった感じです。

ちなみに、

壁紙、クッションフロア、カーペット・・・6年

冷暖房器具（エアコン等）・・・・・・・・6年

で、消耗品とみなすのが、

畳表替、障子紙、襖紙

そのため、経過年数は考慮しません！

フローリングは少し厄介で原則経過年数を考慮しないのですが、フローリング全体張り替えの場合は、建物の耐用年数に基づき残存価値を計算し、負担割合を決めるとなっています。

減価償却は、新しくした時からずっと継続される

ここは重要なポイントで知っておいた方がいいです！

今ご説明した減価償却は、新しくした時点（新品になった時）から既に始まっているということです。

どういうことかと言いますと、

・2013年1月にマンション①の101号室の壁紙の張替を行いました。

↓

・2013年2月にマンション①の101号室にAさんが入居

↓

・2017年2月（入居してから3年後）にマンション①の101号室のAさんが退去

その際にAさんがお部屋を綺麗に使用していたため、クリーニングのみでそれ以外のリフォームは行わず。

↓

・2017年3月（Aさん退去してから1か月後）にマンション①の101号室にBさんが入居

↓

・2021年3月（Bさんが入居してから4年後）にマンション①の101号室のBさんが退去

壁紙に傷がついているので、壁紙の張替をしようとオーナー、大家さんが考えるとします。

さて、この時の修繕費用はどうなるか？

壁紙は、2013年の1月から、Bさんが退去した2021年3月まで張り替えていないので、マンション①の101号室の壁紙はすでに8年2か月経過しています。

つまり壁紙の価値である6年を経過しているので、オーナー、大家さん(貸主)が費用を負担して張替を行う必要があります。

こうやって見ると、時系列を並べてみると確かに！！って思いますよね！

いつ頃新品になったかを把握しておかないと、請求されることも・・。

ここで問題なのが、そもそもBさんは、自分が入居する前にどんな修繕が行われて、どのくらい前のお部屋の状態を引き継いでいるのか把握しているかなんですよね？

賃貸住宅に住んでいる皆さんも良く考えてほしいのですが、

★今住んでいるお部屋の壁紙やフローリングっていつ張替したかご存知ですか？

もちろん入居前にお話があればわかると思いますが、正直これを答えられる人は、本当にごくわずかだと思います。

壁紙などは、汚れが目立ちにくい壁紙を選んでいることが多いので、新品なのか新品じゃないのかも正直区別がつかないです。

それ以前に、そもそも減価償却といった材料に価値があるということを知らない人も多いかと思います。

ここで気を付けないといけないのが・・。

今の例のようにＢさんが4年で退去し、壁紙が劣化しているという理由で張替となった際でも、すでに6年以上経過しているため本来は、全額オーナー、大家（貸主）負担なのでBさんには負担がかかりません！

しかし、

Ｂさんが約3.5割負担、

オーナー、大家さん（貸主）が約6.5割負担

と請求されることがあります。

あれ？ってなりますよね？

これは、Ｂさんの入居時から換算しての減価償却になってしまっているからです。

もちろんですが、これ違法です。

でも、いつ新品にしたかって管理会社やオーナー、大家さんじゃないと実際わからないですよね！

だって、

『入居する時にあの壁紙は2013年の1月に変えましたので、あなたが入居する2017年の3月時点ですでに4年たってます。

あと2年したら壁紙の価値がほぼなくなりますよ～』

なんて、ご丁寧に言う不動産会社はあまり聞かないですね！

壁紙に限らず、設備機器だったり、大量にあるので一つ一つ説明してられないのが現実ですね。

ただ、気の利いた仲介の不動産会社や知っている入居者さんだと、

『いつ頃壁紙変えました？』

など入居前にしっかり確認してますが、少数ですね。

管理会社も退去の立会い時には、

『これはいついつ変えたので今回張替が起きても費用発生しませんよ。』

ってちゃんと説明してくれるのですが、退去時のタイミングだといつ張替をおこなったかなんて、ぶっちゃけどうとでもなんて言えちゃうんですよね・・。

決して管理会社の人全てがそんなブラックな人ばかりじゃないですよ！

あくまでごく一部の方ですが、こういう人がいるということは事実なんです。

その為、減価償却については、退去時に確認するより、入居のタイミングでいつ頃になんのリフォームをしたのか確認をしておいた方が良いです！

減価償却の落とし穴に注意！！

ここで注意しておいたほうがいいことがあります！

今言ったように、壁紙であれば6年で価値がなくなります。

だからと言って、まだ全然綺麗なのにどうせ価値がないから落書きしちゃえーって故意過失で行うと、材料費は払わなくても、張替えする費用については、請求されてしまうことがあります。

これは、国土交通省が定める原状回復のガイドラインにも記載がされているので注意したほうが良いです。

また、契約書に特約として、原状回復費用として○○にかかる○○円は借主負担です。

といったように具体的に内容や金額が記載がされている場合は、その特約が有効となり入居者（借主）さんが支払わなければなりません。

もちろん、明らかにその金額が相場とかけ離れている、負担金額が明記されていない場合などは、原則無効となります。

このように、トラブルにならないようにいろいろと定めはあるものの、グレーゾーンが結構多いのも事実。

ですので、おかしいなと思ったときは、契約の時でも必ず確認したほうが良いですね。

明らかにおかしいな特約でない限り、契約書に記載がされており署名捺印をしてしまうと、契約書に書いてあることを理解したうえであなたは合意をしたとみなされてしまうので注意してください。

可能であれば、事前に契約書や重要事項説明書のコピーなど貰うことをおススメします！

まとめ

いかがでしょうか。

原状回復の費用について細かくご紹介致しました。

結構専門的なお話になってしまいましたが、実はトラブルになりやすく、お金に直結している結構大事なお話しだったりするんですよね！

業界では当然のお話しですが、正直私もこの業界に入るまでこういった減価償却などは全然知りませんでした。

知らないが故に納得せざる得ないことって実はめちゃくちゃ多いんです。

私も本当に色々とみてきました。

情報弱者や正直者が馬鹿を見てしまうこの世の中ですので、なんか腑に落ちないなーということがあれば是非お気兼ねなくお問い合わせください！