住宅購入時の手付金って！？～手付金は住宅ローンに組み込める？～
手付金を預かる際、たまに札束を手で数えるときがあるのですが、銀行の人みたいにスマートに数えたくて、業務そっちのけでひたすら練習したことがあります。
どーも、Ponchaです('ω')
住宅購入の際、自己資金で必要になってくるのが手付金。
よく聞かれるのが、
手付金って住宅ローンに組み込めますか？
という質問。
ということで今回は、手付金の仕組みと手付金って住宅ローンに組み込めるのか？
というテーマでお話ししたいと思います。
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
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手付金って何！？
まず初めに手付金って何かについて説明致します。
手付金は、売買契約を締結する際に契約の証や契約の解除などの目的のために支払うもので法的効力があります。
手付金の目的としては、
・契約をしましたという証明するため
・契約を解除する時の解約金
（売主からの解除なら手付金の倍返し、買主からの解除なら手付金放棄といった）
・契約の取り決めを実行しなかった時の違約金
手付金は、買主から売主に支払い、売買代金の一部としても扱われます。
そのため、手付金は売買契約が成立すると、ほとんどの場合、売買代金の一部として充当されます。
簡単に解釈するのであれば手付金は、
契約してから決済までの間、売主・買主お互いが簡単にキャンセルしないようにする為
という感じです。
売買代金の一部と言いましたが、正式には預り金です。
本来は決済日に残金を支払ったら手付金は戻ってくる仕組みです。
ただ、残金支払って手付金を戻す余計な手間をかけるのであれば、最初から売買代金に充当させて、決済すればいいよね？ってなっているだけです。
ちなみに、頭金と手付金は違うので、こちらの記事を参考にしてみてください。
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
手付金の相場っていくら！？
手付金の相場は、大体売買代金の5～10％が相場です。
3000万円の物件であれば、150万～300万と言ったところです。
結構大きな金額ですよね・・。
ちなみに売主さんが個人であれば、手付金の上限はありません。
また、あくまで相場が売買代金の5～10％というだけであり、それ以下でもそれ以上でも自由に設定できます。
売主さんが不動産会社であった場合は、手付金の上限は購入価格の20％までとなっています。
手付金って払わないといけない！？
買主さんからすると、売買代金の一部になるとはいえど何百万をポンとなかなか出せないもの。
たまに手付金を無しにしたいという相談も受けたりします。
手付金の有無に関しては、売主さん次第というところもあります。
ただ手付金なしで契約すると、決済までの間、簡単に解約できてしまうのは正直リスクでしかないですよね。
売主さんの立場でいうと、契約したけど決済直前で買主さんから
やっぱりキャンセルで！
と言われたら、たまったものではありません。
売主さんにしても契約後に解約する場合は、手付金の倍額を買主さんに払う必要があります。
つまり、手付金がないと決済日直前に売主さん側からも簡単にキャンセルをすることができるわけなんです。
そういったお互いのリスクがあることから、手付金なしで契約をすることは、正直あまりありません。
手付金は住宅ローンに組み込める！？
手付金の相場は、売買代金の5～10％。
物件によっては何百万もの金額を手付金で用意する必要があります。
つまり住宅購入にあたり、最低でも手付金を支払うだけの自己資金が必要だということです。
そこで相談されるのが住宅ローンに手付金を組み込むことはできないか？
というもの。
先に結論をお伝えしておくと、難しいです。
というのも住宅ローンは、契約後に本審査を通し、決済日に合わせて借り入れをします。
手付金は、契約時に支払うもの。
つまり住宅ローンの本審査を通す前に、手付金を支払わなければいけないんです。
頭金がなくても大丈夫でも、手付金用の自己資金は必要ってことになります。
仲介手数料や火災保険料等の諸費用については、基本現金で支払う前提ですが、住宅ローン、諸費用ローンにて対応できます。
しかし手付金は、そういった住宅ローン等に組み込めないので注意しましょう。
頭金や自己資金についてはこちらの記事をどうぞ
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
手付金が払えない場合はどうすればよい！？
さてさて、そうなると住宅購入にあたり事前に手付金等の自己資金を用意しなければいけません。
しかし、中には手付金を支払えるほどの自己資金が用意できない方もいるかと思います。
そういった方はどうするべきか。
・親族等に一時的に借りる、支援してもらう
・手付金の金額交渉を売る、仲介業者と相談する
・購入の見送り、金額を下げた物件を探す
上記の内容で対応したほうがいいです。
親族等に一時的に借りる、支援してもらう
手付金はあくまで預り金ですので、売買代金に充当することもできますが、手付金分も含めた残金を決済すれば返金されます。（若干お金の動きは違いますが）
例えば、2000万の物件購入する場合で100万円の手付金を親から借りて支払った場合
住宅ローンを2000万円で融資を受けていれば、手付金の100万円が売買代金に充当し、実際の支払いは1900万。
3000万の融資を受けているので、100万円は手元に残り、すぐに親返金できるというわけです。
ちなみに110万円を超える金銭貸借の場合は、親族間であっても利子などを支払わなければ「贈与」となります。
贈与となると、次の年の確定申告で贈与税を支払う必要があります。
しっかりと借用書を取り交わしておくことが良いと言えます。
手付金の金額の交渉をする
親族等から支援が得られない場合は、一度不動産仲介会社の担当者さんに相談してみるといいです。
手付金をいくらなら払えるかなど具体的な金額の話をして、売主さんと交渉してもらいましょう。
購入意思が強ければ売主さんも手付金の金額交渉には応じてくれます。
ただ、数万円や十数万程度の金額だと売主さんに拒否されることが多いです。
購入の見送り、金額を下げた物件を探す
自己資金が用意できない場合は、一旦住宅の購入を見送るのも一つの案です。
というのも、手付金以外にも諸費用等は掛かってきます。
手元にある程度現金を残しておかないと、いざという時対応ができなくなってしまいます。
また、住宅価格を下げて物件を探すという手もあります。
手付金の相場は大体物件価格の5～10％ですので、少なくともその金額は、自己資金として用意しておく必要があります。
最初から手付金の支払う額から物件価格を設定する必要はありませんが、一つの参考要素として検討するのはありかと思います。
カードローン等での支払いは要注意！
手付金が用意できないからと言って、消費者金融等のカードローンを利用するのはおススメできません。
手付金の支払いは、住宅ローンの本審査前です。
そのためカードローン等で借り入れをした場合、融資額が下がったり、下手すると住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、手付金についてお話させていただきました。
住宅購入において、自己資金、手付金は避けて通れないところです。
手付金は、住宅ローンで基本組み込むことができない為、住宅価格と自己資金を考えながら物件探しをするようにしましょう。
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
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近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
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