不動産の購入時の媒介契約って！？～買主も媒介契約って必要！？

Poncha.j

2022年9月20日 16:00

不動産業界に入りたての頃、媒介契約書をちゃんと理解できておらず、買主さんに対して、専属専任媒介契約書を渡そうとしたことがあります。

先輩にめっちゃ馬鹿にされました・・。

どーも、Ponchaです('ω')

不動産売却、購入する際、ほとんどの方が、不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約についてさらっとしか説明しない不動産会社も多く、売主さんや買主さんってそもそもなんの契約書かわかっていない人が実は結構多いです！

また、媒介契約は基本売主さんに対しての説明が多いため、買主さんが媒介契約を交わす理由って何？と思っている方が実は結構多いです。

ということで今回は、

不動産の購入する際に、不動産会社と交わす媒介契約って必要！？

というテーマでお話ししたいと思います。

売主さんに対しての媒介契約書についての説明の記事は多いです。

が、買主さんに向けた媒介契約書の説明の記事がとても少なかったので、今回は買主さん向けの媒介契約書についてのご説明をしたいと思います！

売主さんの媒介契約についてはまた別記事であげたいと思います！

併せてこちらの記事をどうぞ

初めての不動産購入～リノベーション済物件の内装・設備のスペックってどのくらい？～

賃貸物件と売買物件のリフォームの違い～賃貸物件と売買物件のリフォーム費用～　

不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～

不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～

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不動産売買の媒介契約書って！？

自身の不動産を売却する時や、不動産を購入する場合、ほとんどの方は不動産会社さんに依頼をし、売却や購入のお手伝いをしてもらいます。

その際、取り交わすのが媒介契約書です。

そもそも媒介契約書って何なのか？

何も知らない方のために、色々端折って簡単にいうと、

お客さんと一緒に物件売却や物件購入のお手伝いをしますよ～というものです。

※厳密にいうとちょっと異なる・・。

もう少しちゃんと言うと、

売主さんや買主さんの間を取りまとめて、契約書とか重要事項説明書を作成、発行して説明しますよ～

という為の契約書です。

要は仲介業務を行います！といった内容ですね。

本当はもっと細かく決まりがあるのですが、細かく話すとわけわからなくなるので、一旦上記に認識で大丈夫です！

媒介契約は、売主さんと買主さんとで異なる

媒介契約は、売主さんの場合と買主さんの場合とで大きく異なります。

仲介業務を行いますよ～という根本的な内容は変わりません。

ただ、買主さんの場合は、良い物件を見つけて、その物件の売買契約時に併せて一緒に媒介契約書を交わします。

対して、物件を売却する売主さんの場合は、所有している不動産を売却の依頼するタイミングで不動産会社と媒介契約書を交わします。

つまり、買主さんの場合は、

「無事良い物件見つかり、無事契約まで来ましたね！

じゃあ、本日売買契約書の記名押印に併せて、媒介契約書を交わしましょう！」

という感じ！

で、売主さんの場合は、売買契約より前で

「私の物件が早期売却できるようあなたの会社（不動産会社）に依頼するので、媒介契約書を交わしましょう！」

ということなります。

買主さんは物件探しのタイミングで媒介契約書を交わさない！？

上記の内容から、売主さんは売却を依頼するタイミングで媒介契約書を交わします。

に対して購入者である買主さんは、物件を探すタイミングで媒介契約書を交わさず、売買契約のタイミングで媒介契約を交わします。

それは何故なのでしょうか？

シンプルに、物件が決まっていない時点で媒介契約を交わしても、お互いメリットがないからです。

厳密にいうと、媒介契約というのは物件を探すための契約書ではなく、

特定の物件に対して、買主さんと売主さんの間を取りまとめ、売買契約書や重要事項説明書を作成、説明し、お渡ししますよ！

という内容の契約書なんです。

なので、物件を一緒に探すというだけの作業は、厳密にいうと不動産会社さんの仕事ではないんですね！

言い換えると、

不動産会社さんは、物件探しをお客さんと一緒にしなくても、お客さんである買主さんが、この物件がいい！という物件を自身で見つけてきて

その不動産仲介会社さんが、その物件の

契約段取り

重要事項説明書

売買契約書

を作成し、説明をし、売主さんと契約に至れば、それだけで仲介手数料が発生するということです！

何と効率が良い・・。

といっても、契約書の作成はしてくれるけど、物件探しはしてくれない不動産会社さんに誰も依頼なんてしないですよね。

だから、不動産仲介会社さんは物件探しも一緒に行うんです。

なので物件を探している間は、不動産仲介会社さんって基本タダ働きなんですね。

買主さんは媒介契約書って必要！？

なんとなく媒介契約書がなにかが理解できたかと思うのですが、ここで鋭い人は気づいちゃったはずです。

そもそも、媒介契約書ってないといけないの！？

というもの。

そもそも、売買契約書や重要事項説明書を作成して説明しないで契約したら、宅建業法に違反しちゃいますから・・。

なので、媒介契約書がなくても、仲介として間に入り、取りまとめた以上、契約書類はちゃんと作成しますし、説明もします。

となると余計なんで必要！？ってなりますよね。

事実、買主さんも不動産会社の担当者さんも、媒介契約書ってとりあえずなんか必要な書類だから交わしておきましょうね！

みたいな感じで、なんか事務的に行っている方が多く、本質を理解していない人が多いです。

先ほどお話ししたように、媒介契約はあくまで物件探しを主とした契約書ではありません。

売主さんなどの間を取りまとめ、重要事項説明書や売買契約書を作成、内容を説明し、お渡しすることがメインです。

媒介契約書を交わさないと、

重要事項説明書や売買契約書を作成しなくてもよいから、契約できないよね？

ということになってしまうわけですね！

媒介契約書がないと困るのは不動産仲介会社側！？

媒介契約書は買主さんよりも、ないと困るのはどちらかというと不動産仲介会社さん側です。

媒介契約を交わさなくても、契約をして報酬をもらいたい不動産会社さんは、ちゃんと売買契約書も重要事項説明書も作成し、説明し契約書をお渡しします。

がしかし、媒介契約書を交わしていないと、売買契約書・重要事項説明書を作成し発行しても、仲介手数料がもらえないんです。

ちょっと勘違いしている人も多いのですが、

売買契約書・重要事項説明書には、仲介手数料については一切記載されていません。

そもそも上記契約書は、物件の情報だったり、売主さん、買主さん双方の取引内容についてなので、仲介業務がなんちゃらという内容は関係ありません。

・仲介業務がどういった内容なのか、

・それに対しての報酬（仲介手数料）がいくらなのか？

・その報酬（仲介手数料）はいつ払えばよいのか？

などは、すべて媒介契約書に記載されています。

なので、売買契約書や重要事項説明書を作成、説明して、渡したとしても、媒介契約書を交わしていなければ、買主さんとしては仲介手数料を払わなくてもよいわけなんですね！

ちなみに、過去の事例で、

媒介契約書を交付しなかったことで、仲介手数料の請求が却下されたこともあります。

つまり媒介契約書を交わすのは、不動産会社さんにとって唯一の売り上げとなる仲介手数料をもらうための生命線みたいなものなんですね。

買主さんの媒介契約書は、一般媒介契約書！？

媒介契約書には、

専属専任

専任

一般

と3種類あります。

専属専任＞専任＞一般の順で縛りが強くなります。

ただ上記の内容は、売主さんに関係してくるもので、契約のタイミングで媒介契約を結ぶ買主さんにとっては、正直関係がありません。

買主さんは、一番縛りのない一般媒介契約書にて契約します。

別に専属専任媒介契約書を交わしても問題ありませんが、何のメリットもありません。

買主さんであれば媒介契約書の種類について、気にする必要はありませんが、物件を売却する売主さんになった場合は、媒介契約書の種類はちゃんと理解しておいた方がいいです。

上記3種類の媒介契約書については、売主さんの媒介契約書の記事の時に細かくお話ししたいと思います。

媒介契約書に記載されている特約にはご注意を

媒介契約書に記載されている内容は、不動産協会などが発行している内容のフォーマットをそのまま転用していることがほとんどです。

そのため、媒介契約書に記載されている内容には、変な記載はほぼほぼありません。

なので、媒介契約書の説明は、仲介手数料などのお金に関する内容の説明以外は、かなりざっくり説明されることが多いです。

しかし、ここで注意した方が良いのが、特約がある場合です。

特約がある場合は、その不動産仲介会社さんの会社規定などで条件を付けていることが多いです。

その特約がどういった内容なのかはしっかり確認をした方が良いです。

仲介手数料がいくらなのか？というところだけに気を取られていると、そのほかの重要な部分を聞き逃してしまう可能性があります。

基本的にはおかしな内容が記載されていることはありませんが、特約がある場合は、何かしら条件があるということなので、注意した方が良いでしょう。

まとめ

いかがしょうか？

今回は、不動産購入時の媒介契約書って！？

というテーマでお話ししました。

媒介契約書は基本売主さんに関係してくる内容なので、買主さんはあまり重要視されていません。

しかし、仲介手数料や支払いのタイミングなどを記載した重要な契約書です。

しっかり内容を把握して理解しておいた方が良いと言えます。