住宅購入 売主さんが宅建業者の場合と個人の場合の違い～売主が業者って！？～
初めて不動産業界に入った時、売主が業者さんの場合は～と言われて、売主さんが業者の時なんてあるの？と思っていましたが、めちゃくちゃ多い！
きっと私と同じ気持ちになって人は少なくないはず！
どーも、Ponchaです('ω')
住宅購入をする上で、売主さんってどんな方か気になったりしますよね！
新築を除いて、売主さんは個人の方！
と思っている方は多いのではないでしょうか？
実は、売主さんって必ずしも個人の方とは限りません。
売主さんは、その道のプロである不動産会社であることも結構多いです。
では、売主さんが業者さんの場合とはどういうときなのでしょうか？
ということで今回は、
住宅購入 売主さんが宅建業者の場合と個人の場合の違い
というテーマでお話ししたいと思います！
売主さんが業者さんなのか、個人なのかで契約条件が若干異なるので、注意しましょう！
自身が運営している記事をそのまま転記しております！
今回はこちら記事！
https://ponchablog.com/2023/11/29/%e4%bd%8f%e5%ae%85%e8%b3%bc%e5%85%a5%e3%80%80%e5%a3%b2%e4%b8%bb%e3%81%95%e3%82%93%e3%81%8c%e5%ae%85%e5%bb%ba%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%ae%e5%a0%b4%e5%90%88%e3%81%a8%e5%80%8b%e4%ba%ba%e3%81%ae%e5%a0%b4/
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売主さんが個人以外の場合ってどんな時？
住宅購入を検討し始めで、中古物件を検討されている方の多くは、
売主さんは個人の方！
と思っているのではないでしょうか？
実は、売主さんって個人の方の場合もあれば、業者さん（不動産会社）である場合も、結構あるんです。
え？売主さんが業者さんの場合ってどんな時？
と疑問に思った方いるのと思うのでもう少し深堀したいと思います！
売主さんが業者さん（不動産会社）の時の多くは、
リノベーション済のお部屋の場合です。
これはどういうことかというと・・
不動産会社が、自社でその物件を買い取り、リノベーションを行い、再販する！
というものです。
リノベーション済物件のほとんどは、売主さんが業者（不動産会社）さんだと思っても大丈夫です。
売主さんが業者さんだった場合、個人の場合と何が異なる？
売主さんが業者さんだったとしても、多くの方は
そうなんだ～
で終わってしまうかもしれませんが、実は個人の方の場合とで契約の内容が若干異なります。
結論から言うと、
売主さんが業者さんの時の方が、個人の方と比べて、
買主さん側が有利に契約条件になっている！
ということです！
これの理由は単純です。
業者（不動産会社）さんというのは、いわばその道のプロです。
で、買主さんは、素人の個人の方。
プロの業者さんなんだから、
・自社で売る商品の保証をしなさいね～
・売主側に極端に有利な条件をNGだからね～
という感じに制限が設けられています。
リノベーションしている、していない関係なしに、自社で買取販売している以上、メルカリのような個人間の売買と異なります。
一般的に、法人が個人の方に商品を売っている以上、消費者契約法の観点からで一定期間の瑕疵担保責任が課されます！
さらに不動産の場合は、宅建業法の内容がプラスで課されますね！
また、契約条件についても、プロの業者さんが自身に有利な条件にならないような制限も設けられています！
プロである業者さんは、売主側に有利な契約の条件を付与しようと思えばできちゃうわけです。
だって、何も知らない個人の買主さんからすると、売主側に有利な契約条件というのが、そもそも何なのかすらわからないんですから・・。
そのため宅建業法等で、売主が業者（不動産会社）である場合は、個人の売主さんの時と比べて、より買主さんの保護するような内容になっているんです！
もう少し、具体的な内容をご説明したいと思います！
売主さんが業者さんだった場合の制限
売主さんが業者（不動産会社）さんだった場合の、制限についてざっくり説明したいと思います！
一つ一つ説明しちゃうと、宅建の勉強ばりに長くなるので、ここではざっくりとした内容だけお伝えいたします！
・手付金の支払額の制限
・手付金の解除ができる期日
・違約金の額
・契約不適合の期間
などが挙げられます。
他にもいろいろありますが、代表的なところは上記内容です。
・手付金の支払額の制限
手付金の額は、多くの場合、売買代金の5％ぐらいで設定されます。
が、これ以上高くても、低くても問題ありません。
しかし、売主さんが不動産会社だった場合、手付金の額に制限が出ます。
既に完成している物件であれば、1000万 or 売買代金の10％ 以下
になります。
これは、手付金の額を高くすると、いざ手付金を放棄して契約解除をしたいとなっても、個人の方だと額が大きすぎて解除ができない！
ということになってしまうからです。
法人は、個人の方に比べて財力が有りますからね！
・手付金の解除ができる期日
手付金の期日ですが、個人間の場合であれば、契約してから1週間～3週間ぐらいの間で設定することが多いです。
が、売主が業者さんの場合は、この期日を設けることができません。
これは、買主さんを保護する観点からです！
というのも、業者さんが売主だった場合でも手付解除日が設けられたとしたら・・
業者である売主さんとしては、自社の商品を売っているわけですから、自分たちから手付解除することは、よっぽどの理由がない限りありません。
むしろ買主さんによる手付解除されることの方が圧倒的にリスクです。
なので、手付解除日を契約してから3日後！
といった感じで極端に短い期間に設定することが出来ちゃいます。
そうならないように、期間による解除ができないようにしています！
つまり、買主さんはある程度余裕を持った状態で、手付解除をすることでできる！
ということです！
・違約金の額
違約金の額にも制限があります。
一般的には違約金の額は、売買代金の10％が多いです。
（たまに20％の時もあります！）
ただ、手付金の額と同様で、それ以上でも、それ以下にも設定ができます。
しかし、売主さんが業者さんの場合、
売買代金の20％を超える額はNGとなります！
手付金の時と同様に、違約金の額が高すぎると、
業者さんは財力的に違約金による解除ができるけど、
個人の買主さんだと、高すぎて支払えない・・。だから違約金による解除ができない！
となってしまうからなんですね！
・契約不適合の期間
契約不適合の期間についても、制限があります。
一般の場合、
・シロアリによる害
・給排水管による故障
上記が発見されたら、3か月の間であれば売主さん側で対応する必要があります。
また、お部屋の設備（キッチンやお風呂といった主要設備）についての不具合は、1週間であれば、売主さん側で対応してもらえます。
詳しくはこちらの記事をどうぞ！
中古不動産購入 引渡後の7日間の設備チェック～引き渡し後にやるべきポイント～
しかし、売主さんが業者である場合は、
上記内容をひっくるめて、引渡しをしてから2年間は保証しなさい！
となっています。
プロである不動産会社なので、そういった不具合を事前にチェックしなさいね！
というわけですね！
ちなみに、引渡しから2年間という文言がなければ、不具合を知ってから1年以内であれば対応してもらえます！
売主さんが業者さんだった場合の気を付けるポイント
契約条件など含めて、業者さんが売主だと、個人の売主さんより買主さんは保護を受けているいうのが理解できたかと思います！
他にも、値引き交渉やちょっとした不具合の対応など
個人の売主さんと比べて、法人ですので伝えれば、状況に応じて対応してくれることが多々あります。
一見イイこと尽くしのように聞こえますが、デメリットや気を付けるポイントはないのでしょうか？
挙げるとしたら
・契約日や引渡し時期の前倒し
・融資特約にネット銀行の記載の拒否
などが挙げられます。
売主が業者（不動産会社）さんである場合は、売り上げの問題が出てくるので、
契約日
決済日
をとにかく、前に前に設定されます！
早く売り上げに変えたいですからね。
これは、申込をした時の条件で言われます。
申込を入れてから、1週間以内に契約してね～、
契約してから、1か月以内に決済してね～
といった感じです。
その条件がのめないと、そもそも契約できないです！
と言われることもあります。
そんなのずるくない？
と思う方もいますが、法人とはいえ、売主さんにも買主さんを選ぶ権利は有りますからね・・。
そしてかなりブラックな話ですが、
融資特約による解除の銀行にネット銀行以外を記載してほしい
という会社さんもあります。
※実際従う必要はありませんが、条件として伝えてくる場合があります。
融資特約についてはこちらの記事をどうぞ
住宅購入 契約したけどローンが通らない！？契約解除できる？～融資特約の基礎知識～
また改めて記事を書こうと思いますが、金利が安いネット銀行を皆さん使いたがりますが、不動産会社さんって実は、ネット銀行を嫌がります。
理由は、事前審査は通っていても、本審査で落ちることが結構な確率であるからです。
ネット銀行は、通常の銀行と違って、事前審査の結果はめちゃくちゃ早く出ますが、かなり簡易的です。
そのため、本審査時にあれこれ細かく確認した際、
『あ、やっぱりこの人ダメですね！』
って言われることが多いんです。
一般の銀行でも、本審査で落ちることはありますが、ネット銀行と比べて圧倒的に少ないです。
そのため、融資特約にネット銀行を記載されてしまうと、高い確率でペナルティーなしで契約解除が出来てしまうわけなんです！
買主さんからすると、当然の権利です。
が、売主である業者さんからすると、売り上げにはつながらないし、再度買主さんを探さないといけないし・・などなど
とにかく、リスクが大きすぎるんですね。
ほかにも、ネット銀行は本審査に時間がかかるなど、スピード感の問題などもあり、融資特約に記載するのを嫌がる傾向があります！
実際従う必要はないのですが、中には
それでは契約はできない！
と言われるケースが稀にあるので注意が必要です！
意外と大手でそれをやっている場合があるんですよね～・・。
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、
住宅購入 売主さんが宅建業者の場合と個人の場合の違い
というテーマでお話しさせていただきました。
売主が業者さんだった場合だと、個人の売主さんと比べて、買主さんをより保護しましょう！
となるので、契約条件等が緩和された気分になります。
が、相手はその業界のプロです。
特約や、その他の条件面で巧みに変更をすることがあることを忘れないようにしましょう！
何か不明点がある場合は、必ず仲介会社さんに確認をするようにしましょう！
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