中古物件購入 物件状況等報告書とは？～売買契約書以外の書類は何がある～
以前、買主さんが契約書に押印しようとした瞬間に、業者売主さんが『実はこの物件・・』と突然のストップ、物件状況等報告書に記載のない内容をぶち込んできたことがありました・・。
恐ろしい・・。
どーも、Ponchaです('ω')
中古物件を購入する時には、売買契約を締結する必要があります。
売買契約時には、重要事項説明書、不動産売買契約書の説明があり、最終的に記名、押印する！
という流れだということはなんとなくわかっている方は多いです。
しかし中古物件の売買契約時には、重要事項説明書、不動産売買契約書以外にも物件状況等報告書、付帯設備表という書類の説明があります。
ということで今回は、
中古物件の契約時に説明される物件状況等報告書とは？
というテーマでお話ししたいと思います。
付帯設備表についてはまた別の機会でお話ししたいと思います。
この二つの書類もまた、大変重要な書面ですので、しっかり事前にどんなことが記載されているのか把握しておきましょう！
自身で運営しているブログから抜粋しています！
今回はこちらの記事
https://ponchablog.com/2022/12/24/%e4%b8%ad%e5%8f%a4%e7%89%a9%e4%bb%b6%e8%b3%bc%e5%85%a5%e3%80%80%e7%89%a9%e4%bb%b6%e7%8a%b6%e6%b3%81%e7%ad%89%e5%a0%b1%e5%91%8a%e6%9b%b8%e3%81%a8%e3%81%af%ef%bc%9f%ef%bd%9e%e5%a3%b2%e8%b2%b7%e5%a5%91/
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中古物件契約時の流れのおさらい
告知書と呼ばれる物件状況等報告書がなにか？
をご説明する前に、売買契約時に説明があるこの物件状況等報告書は、そもそもいつ説明されるのか？
中古物件の売買契約の流れを一度おさらいしておきましょう！
多くの場合が不動産購入をする際の契約の流れは下記のようになります
・重要事項説明書の説明
↓
・不動産売買契約書の説明
↓
・媒介契約書の説明（タイミングは状況によって変わります）
↓
・物件状況等報告書・付帯設備表の説明
↓
・各書類の記名押印
↓
・手付金の授受
↓
・契約完了
このような流れで行われることが多いです。
詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にどうぞ
不動産の売買契約当日の流れ～売買契約当日ってなにをするの？～
物件状況等報告書とは！？
告知書と呼ばれる物件状況等報告書は、売買契約時、重要事項説明書、不動産売買契約書の後に売主さんからその書類の内容の説明があります。
告知書も物件状況等報告書も言葉は違いますが、同じ意味の書類です。
今回は物件状況等報告書という言葉で進めていきたいと思います。
物件状況等報告書とは、いったいどんな書類なのでしょうか？
物件状況等報告書とは、
売主さんが売却する不動産の現在の状態について、知っていることを説明する書類です。
代表的なところでいうと、
・過去に漏水があった、
・誰かが亡くなった経緯がある
などです。
物件状況等報告書は、作成や交付義務はない！？
ちなみにですが、不動産営業の方でも勘違いしている方がいるのですが、厳密にいうと物件状況等報告書の作成や交付は義務ではありません。
とはいえ、後々になってから、実は雨漏りありました！人が亡くなっていました！
なーんて言われたら、だったら最初からこのお部屋購入してないわ！
ってなり、トラブルの原因になりますよね！
そういったトラブルを回避するために、基本的には物件状況等報告書を作成し、売主さん、買主さん双方が確認したうえ、記名押印まで行うことがほとんどです。
売主さんが本当に知らない内容があった場合は仕方ありませんが、知っている内容をあえて隠したりすると、売主さんは契約不適合責任を問われてしまうことがあります。
また、物件状況等報告書のような知っている情報を提示する書類がないと、口頭ベースでのやりとりになってしまい、言った言わないの問題も発生します。
そういったトラブルを防ぐために、ほとんどの場合は、物件状況等報告書を作成し、契約書同様、交付されることがほとんどです。
逆に作成しない時は、作成をしない理由を聞いた方がいいですね！
物件状況等報告書には何が書かれているの？
物件状況等報告書には実際何が書かれているのでしょうか？
もう少し詳細を見てみましょう！
物件状況等報告書のフォーマットは、色々ありますが基本的には書かれている内容はどれもほぼ同じです。
土地・建物・その他、周辺環境の3つの項目で分かれています。
土地に関しての内容
土地に関しての内容は、
土地の境界や土壌汚染についてなどになります。
主に戸建ての場合が該当します。
もちろんマンションのような共同住宅でも土地に関しての内容の記載はありますが、個人の売主さんがマンション自体の土地に関して情報を持っていることはあまりありません。
自身がマンションを購入したとしても、そもそも自分の土地の割合がどのくらいか知らない人も少なくないぐらいですから。
特に、土地に関して土壌汚染のエリアなのか、過去に土壌汚染があったかなど、知っている人はほぼほぼいません。
こういった情報は、重要事項説明書を作成するにあたり、不動産会社が役所調査などで事前に調べていることがほとんどです。
そのため、売主さんが詳細を知らなくても重要事項説明書にて、どういった土地なのかなどを知ることができます。
建物に関しての内容
建物に関しての内容は、
・雨漏りの有無
・シロアリの害の有無
・石綿の使用の有無
・耐震診断の有無
・過去に事故や事件があったか
・近隣トラブルの有無
などなど。
あくまで売主さんが知っているかどうかのになるので、過去に事件や事故があっても、実際売主さんが知らなければ無し、もしくは不明ということになります。
建物に関する内容については、主に管理会社、管理事務所など不動産会社が事前にヒヤリングをするので、過去にあった大きな出来事については事前に知ることができます。
その他・周辺環境について内容
その他、周辺環境については、
・近隣トラブル
・周辺の臭気や騒音、振動
・近隣で行われている建築計画
・事件や事故
・リフォームの履歴や建物を建てた施工会社や、取り扱った不動産業者
などが記載されています。
周辺環境やその他に関する内容については、何か該当する内容、知っている内容があれば当然記載しますが、併せて重要事項説明書にも記載することが多いです。
上記の内容も管理会社や管理事務所に事前にヒヤリングすることが多いですが、実際に住んでいる方でないと知らない情報もあったりします。
不動産会社さんを通して、売主さんに再度確認してもらうようにしましょう。
物件状況等報告書は契約前に確認しておく
物件状況等報告書（告知書）については、契約前に事前に確認しておきましょう。
というのも、物件状況等報告書については、売主様が知りうる内容を告知するものです。
過去にお部屋内で人が亡くなっている
過去に雨漏りがあった
などなど。
色々考えて決めた物件で、購入するつもりで契約に来たのに、当日に
『この部屋は実は人が亡くなっています！』
なんて言われたら、なんか騙された気になりますよね！
事前にそういった告知事項などがないか、契約前には必ず確認するようにしましょう。
売主さんも聞かれて思い出せなかった内容も、物件状況報告書の書面を見ながらチェックをすると、あ、そういえば過去にこんなことが・・。
なーんて結構思い出すことがあります。
物件状況等報告書の内容は、人によっては物件購入するにあたり、物件選びの判断基準に大きく影響する内容でもあります。
重要事項説明書や契約書に気を取られ過ぎて、物件状況等報告書の内容をおろそかにしないようにしましょう。
契約当日に知らない内容を告知されることってある！？
実際契約当日に、物件状況等報告書の内容について、追加で告知事項を告げられることはあるのでしょうか？
基本あってはいけませんが、ちょいちょい発生します。
例えば、売主さんの仲介業者さんがちゃんと売主さんにヒヤリングをしてなかった為、当日売主さんから、
雨漏りがあった！
水漏れが発生した！
などなど、契約当日に告げられることがあります。
しかも買主さんに至っては、下手すると重要事項説明書、売買契約書の読み合わせまで終わった後に、最後の最後に告げられることもあります。
そうならないためにも、事前に不動産会社に物件状況等報告書をもらい、再度念をおすように確認した方が良いです。
その場で売主さんから告げられることも・・。
物件状況等報告書の内容ですが、事前に入念に確認していても、当日物件状況等報告書を説明している時に、売主さんから
『今思い出したんですが・・。』
なーんて、その場で告示事項を告げることもあります。
もちろん買主さんとしては、その内容が許容できないのであれば、物件購入をキャンセルすることができます。
とはいえ、購入する意思をもって契約を迎えたのに、土壇場でマイナス要素である内容を告げられてしまったら納得はいかないですよね・・。
そういうことがないように、事前に細かく記載してもらうようにしましょう
当日もさりげなく何もないかを確認する
物件状況等報告書の内容は必ずしも全部が全部記載されているとは限りません。
売主さんが忘れてしまっている場合もありますし、小さいトラブルやちょっとした程度の内容はあえて記載しなくてもいいか！
となりやすいからです。
物件状況等報告書に記載はされていないけど、気になる項目があった場合は、契約当日に、直接売主さんに確認してみるとよいです！
重要事項説明書や売買契約書の読み合わせのタイミングでは、売主さんがいないケースも多いです。
しかし、物件状況報告書、付帯設備表を説明するタイミングで売主さんと買主さんが対面することがほとんどです。
そこから物件状況等報告書、付帯設備表の説明が始まりますが、なかなか面と向かって売主さんに対して
『本当に何もないですか？』
なーんてめちゃくちゃ聞きづらい・・。
一通り説明が終わったタイミングで気になっていることを具体時にご質問してみるといいです。
例えば、
『近隣さんってどんな方ですか？』
『過去に漏水とかってあったりしましたか？』
などなど。
改めて聞かれて、そういえば！！なーんて思い出す方もいますし、親切な売主さんであれば近隣の方について細かく教えてくれることもあります。
あまりかしこまって聞きすぎると、売主さんも警戒してしまうので軽い感じで聞いてみると、色々と話してくれることが多いです。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、物件状況等報告書ってなに！？
というテーマでお話しさせていただきました。
重要事項説明書や不動産売買契約書と同じくらい物件状況等報告書は大事な書類です。
特に自身がこれから住むにあたって重要なこと、注意すべきことが書かれているので、事前に確認し不安をなくして、契約をするようにしましょう！
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