住宅購入時の手付金って！？～手付金は住宅ローンに組み込める？～

Poncha.j

2024年10月30日 19:03

不動産売買契約時に手付金を預かるのですが、たまに札束を手で数えるときがあります。

銀行の人みたいにスマートに数えたくて、業務そっちのけでひたすら札束の数え方を練習したことがあります。

どーも、Ponchaです('ω')

住宅購入の際、自己資金で必要になってくるのが手付金。

よく聞かれるのが、

手付金って住宅ローンに組み込めますか？

という質問。

これは、住宅ローンに組み込まれているかを聞きたいというよりも、手持ちの現金がないから、手付金も借り入れて支払いをしたい！

という意図であることがほとんどです。

この辺について、どういう仕組みになっているかをちゃんと知る必要があります。

ということで今回は、

手付金の仕組みと手付金って住宅ローンに組み込めるのか？

というテーマでお話ししたいと思います。

手付金についてしっかり理解しておかないと、せっかくいい物件を購入するってなったとき、手付金が支払えない！

なーんてことが起きます！

しっかりと理解しましょう！

自身で運営しているブログ記事をそのまま転記しております！
今回はこちらの記事
https://ponchablog.com/2024/05/15/%e4%bd%8f%e5%ae%85%e8%b3%bc%e5%85%a5%e6%99%82%e3%81%ae%e6%89%8b%e4%bb%98%e9%87%91%e3%81%a3%e3%81%a6%ef%bc%9f%ef%bd%9e%e6%89%8b%e4%bb%98%e9%87%91%e3%81%af%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3/

手付金って何！？

まず初めに手付金って何かについて説明致します。

手付金は、売買契約を締結する際に契約の証や契約の解除などの目的のために支払うもので法的効力があります。

手付金の目的としては、

・契約をしましたという証明するため

・契約を解除する時の解約金

（売主からの解除なら手付金の倍返し、買主からの解除なら手付金放棄といった）

・契約の取り決めを実行しなかった時の違約金

手付金は、買主から売主に支払い、売買代金の一部としても扱われます。

そのため、手付金は売買契約が成立すると、ほとんどの場合売買代金の一部として充当されます。

すごーく簡単にいうと手付金は、

契約してから決済までの間、売主・買主お互いが簡単にキャンセルしないようにする為

です。

売買代金の一部と言いましたが、正式には預り金です。

本来は決済日に残金を支払ったら手付金は戻ってくる仕組みです。

ただ、残金支払って手付金を戻す余計な手間をかけるのであれば、最初から売買代金に充当させて、決済すればいいよね？ってなっているだけです。

ちなみに、頭金と手付金は違うので、こちらの記事を参考にしてみてください。

住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～

手付金の相場っていくら！？

手付金の相場は、大体売買代金の5～10％が相場です。

3000万円の物件であれば、150万～300万と言ったところです。

結構大きな金額ですよね・・。

ちなみに売主さんが個人であれば、手付金の上限はありません。

また、あくまで相場が売買代金の5～10％というだけであり、それ以下でもそれ以上でも自由に設定できます。

売主さんが不動産会社であった場合は、手付金の上限は購入価格の20％までとなっています。

住宅購入における手付金は多くの場合、売買代金の５％に設定されます。

手付金って払わないといけない！？

買主さんからすると、売買代金の一部になるとはいえど何百万をポンとなかなか出せないもの。

たまに手付金を無しにしたいという相談も受けたりします。

手付金の有無に関しては、売主さん次第になりますね。

ただ手付金なしで契約すると、決済までの間、簡単に解約できてしまうので正直リスクでしかないですよね。

売主さんの立場でいうと、契約したけど決済直前で買主さんから

やっぱりキャンセルで！

と言われたら、たまったものではありません。

売主さんも契約後に解約する場合は、もらった手付金を返した上に、さらに手付金の額を買主さんに払う必要があります。

つまり、手付金なしで契約をすると、決済日直前に売主さん側からも簡単にキャンセルをすることができるわけなんです。

そういったお互いのリスクがあることから、手付金なしで契約をすることは、正直あまりありません。

手付金は住宅ローンに組み込める！？

手付金についての基礎知識に付いてお話させていただきました。

住宅購入で支払い手付金は、売買代金の5％程度。

物件によっては何百万もの金額を契約時にまでに現金で用意する必要があります。

つまり住宅購入にあたり、契約時までに最低でも手付金を支払うだけの自己資金が必要だということです。

そこで相談されるのが住宅ローンに手付金を組み込むことはできないか？

というもの。

先に結論をお伝えしておくと、難しいです。

というのも住宅ローンは、契約後に本審査を通し、決済日のタイミングで銀行が融資を実行して、借り入れ金額が振り込まれます。

しかし手付金は、契約時に支払うもの。

つまり、流れとして、住宅ローンの本審査を通す前に、手付金を支払わなければいけないんです。

頭金はなくても大丈夫ですが、手付金用の自己資金は必要ってことになります。

ちなみに、仲介手数料や火災保険料等の諸費用については、基本現金で支払う前提ですが、住宅ローン、諸費用ローンにて対応できます。

しかし手付金は、そういった住宅ローン等に組み込めないので注意しましょう。

頭金や自己資金についてはこちらの記事をどうぞ

住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～

手付金が払えない場合はどうすればよい！？

さて、住宅購入にあたり事前に手付金等の自己資金を用意しなければいけません。

しかし、中には手付金を支払えるほどの自己資金が用意できない方もいるかと思います。

そういった方はどうするべきか。

・親族等に一時的に借りる、支援してもらう

・手付金の金額交渉を不動産仲介業者と相談する

・購入の見送り、金額を下げた物件を探す

・ゼロテを利用する

上記の内容で対応したほうがいいです。

親族等に一時的に借りる、支援してもらう

手付金はあくまで預り金ですので、売買代金に充当することもできますが、手付金分も含めた残金を決済すれば返金されます。（若干お金の動きは違いますが）

ただ、気をつけていただきたいのは、手付金を返済できるのは、

住宅ローンの融資実行時＝決済日

になります。

つまり、物件の引き渡しのタイミングまでは、融資が実行されないので借りた手付金額を返済することができません。

具体例でご説明すると、

物件価格3000万の住宅を、住宅ローンで借り入れ、手付金150万円の場合

手付金の150万円を親から借りたとしましょう。

売買代金は3000万円。

そして、手付金は売買契約時に150万円を売主さんに渡しています。

つまり実際、決済時に支払う必要がある残代金は

3000万円（売買代金）　ー　150万円（手付金）　＝　2850万円（残代金）

つまり、決済時に支払う金額は2850万

ということになります。

銀行からは3000万円の融資を受けているため

3000万円（銀行から借り入れる金額）ー2850万円（残代金）＝150万円（手元に残る金額）

となります。

つまり、150万円が手元に残るので、借りた150万円はこのとき、親に返せるわけなんですね。

ちなみに110万円を超える金銭貸借の場合は、親族間であっても利子などを支払わなければ「贈与」となります。

贈与となると、次の年の確定申告で贈与税を支払う必要があります。

しっかりと借用書を取り交わしておくことが良いと言えます。

手付金の金額の交渉をする

親族等から支援が得られない場合は、一度不動産仲介会社の担当者さんに相談してみるといいです。

手付金をいくらなら払えるかなど具体的な金額の話をして、売主さんと交渉してもらいましょう。

購入意思が強ければ売主さんも手付金の金額交渉には応じてくれます。

過去に3000万円の物件購入に対して、手付金10万円で行ったこともあります。

ただ、一般的には、数万円や十数万程度の金額だと売主さんに拒否されることが多いです。

購入の見送り、金額を下げた物件を探す

自己資金が用意できない場合は、一旦住宅の購入を見送るのも一つの案です。

というのも、手付金以外にも諸費用等は掛かってきます。

手元にある程度現金を残しておかないと、いざという時対応ができなくなってしまいます。

また、住宅価格を下げて物件を探すという手もあります。

住宅購入するときの手付金の相場は、大体物件価格の5％前後ですので、少なくともその金額は、自己資金として用意しておく必要があります。

最初から手付金の支払う額から物件価格を設定する必要はありませんが、一つの参考要素として検討するのはありかと思います。

とはいえ、自分がこれから住む物件を手付金が払えないから予算を下げるというのは正直あまりおすすめはできませんが・・。

ゼロテのサービスを利用する

手付金を払わなくて済むゼロテというサービスを利用する方法があります。

このゼロテのサービスは、

手付金をゼロ円にすると同時に、買主さんが売主さんに対し、手付金相当の解約時違約金を約束し、その違約金をゼロテ運営会社が連帯保証するしくみです。

手付金を支払わなかったといえ、気軽に解約されてしまう懸念がなくなり、万が一解約されても確実に違約金が受け取れるので、安心して手付金を０円にすることができる！

というもの。

画期的ですね！

自己資金がない買主さんにとっては、大変ありがたい！

ただ、これに関しては売主さんの承諾が必要です！

というのも、売主さんも取引が完了したら不動産会社さんに対して、仲介手数料を支払う必要があるのですが、

その仲介手数料は、

・契約時に半金

・決済時に半金

としている会社が多いです。

そのため、契約当日買主さんからもらった手付金から仲介手数料の半金を支払っている売主さんが多く、ゼロテにすると売主さんは一旦持ち出しで仲介手数料の一部を払わなくてはいけなくなります。

ゼロテのサービスがまだまだ普及していないのもありますが、そういった理由でゼロテにしたくない！

という売主さんもいるのも確かです。

カードローン等での支払いは要注意！

手付金が用意できないからと言って、消費者金融等のカードローンを利用するのはおススメできません。

手付金の支払いは、住宅ローンの本審査前です。

そのため、手付金をカードローン等で借り入れをした場合、

・事前に行った審査と違う内容となった！

と銀行が判断し、融資金額が下がったり、審査に落ちてしまう可能性が大いにありえます。

しかも、そのことが原因で住宅ローンの審査に落ちた場合、

融資特約による解除を利用できなくなります。

融資特約による解除についてはこちらの記事をどうぞ

住宅購入　契約したけどローンが通らない！？契約解除できる？～融資特約の基礎知識～

つまり、そもそも事前審査を通したあとに、大きな借り入れ自体しないほうが良いということを頭に入れておきましょう！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、手付金の仕組みと手付金って住宅ローンに組み込めるのか？

というテーマでお話しさせていただきました。

住宅購入において、手付金は避けて通れないところです。

手付金は、住宅ローンで基本組み込むことができない為、事前に自己資金がどのくらいあるのかを把握し、早めに不動産仲介会社さんに伝えて、対策を考えるようにしましょう。